Азбука инвестирования в недвижимость - Кен Макэлрой

Кен Макэлрой

Азбука инвестирования в недвижимость

© 2004, 2012 by Ken McElroy

© Перевод. Оформление. Издание на русском языке. ООО «Попурри», 2013.

Выражение благодарности

Эта книга посвящается моей замечательной жене Лауре и моим отважным мальчикам – Килу и Кейду. Спасибо вам за вашу постоянную поддержку и понимание, которые помогли мне написать эту книгу.

Хочу выразить особую благодарность Роберту и Ким Кийосаки, которые дали мне возможность войти в число авторов серии «Богатый Папа рекомендует»; и конечно же, моему партнеру Россу Макалистеру, от которого с того самого момента, как я ввязался в это рискованное дело, я не слышал ничего, кроме слов одобрения.

Предисловие

Учитесь у знатока своего дела

Зайдите в любой книжный магазин и вы увидите, что там есть множество книг, написанных по вопросам инвестирования в недвижимость. Вы, как и я, возможно, уже прочли некоторые из них. И вот что интересно: хотя люди, написавшие эти книги, утверждают, что добились финансового успеха, я постоянно замечаю, что многие из них на самом деле не являются профессионалами в данной области.

Например, один известный автор, который пишет на тему недвижимости и заработал много денег на продаже этих книг, на самом деле потерял немалый капитал на реальных инвестициях в недвижимость. Несмотря на это, он и сейчас продолжает делать хорошие деньги, торгуя своими книгами и организуя семинары. Другой известный писатель такого же рода еще несколько лет назад работал механиком в гараже. В недвижимость он пришел после того, как его уволили с этой работы. Еще одна подобная книга написана бывшим банкиром, который теперь продает секреты относительно того, как выцыганить у банков недвижимость по невыкупленным закладным. А недавно я наткнулся на одного бывшего финансового плановика, который бросил торговать взаимными фондами после крушения рынка акций и теперь зарабатывает на семинарах, обучая секретам инвестирования и поучая своих слушателей, как вкладывать капитал в свою высокодоходную собственность.

Наша компания «Rich Dad» обратилась к Кену Макэлрою с предложением написать данную книгу, потому что:

1. Кен является профессионалом высокого класса в области недвижимости. Сразу же после окончания колледжа он начал делать карьеру как менеджер по недвижимости. В данный момент Кен Макэлрой владеет одной из крупнейших компаний по управлению недвижимостью на юго-западе Соединенных Штатов. Кен также организовал создание коммерческой собственности, оценивающейся во много сотен миллионов долларов. Он является президентом «Arizona Multihousing Association» – ассоциации владельцев многоквартирных домов, и принимает активное участие в работе конгресса США, отстаивая интересы индустрии недвижимости. Деловая репутация Кена широко известна, и его часто привлекают к своим финансовым проектам в качестве партнера такие крупные финансовые компании, работающие в области недвижимости, как «Lehman Brothers».

2. Управление собственностью – один из самых важных аспектов при инвестировании в недвижимость. Многие люди не хотят связываться с инвестированием в недвижимость – хотя, на мой взгляд, это лучший вид инвестиций в современном мире, – лишь потому, что им претят заботы такого рода, как установка унитазов или постоянная возня с жильцами-арендаторами. И я вполне могу их понять. Познания Кена в области управления недвижимостью в этом отношении просто бесценны.

3. Управление собственностью – процесс продолжительный. Найти собственность, профинансировать ее и продать – все это в большинстве случаев занимает сравнительно немного времени. Но если вы настоящий инвестор, а не спекулянт, который быстро покупает и продает собственность ради получения прибыли на разнице цен, то управление недвижимостью будет для вас длительным процессом. Другими словами, можно сказать, что этот продолжительный процесс управления является ключевым в деле профессиональной работы с недвижимостью.

4. Управление собственностью – это то, на чем люди получают самые большие прибыли или, наоборот, больше всего теряют. Многие люди теряют деньги на недвижимости лишь потому, что не могут должным образом ею управлять. Если оказывается, что они не способны контролировать своевременные взносы своих жильцов, а также доходы и расходы, их дела быстро начинают катиться под гору. Но зато для высокопрофессиональных инвесторов самое любимое дело – покупать собственность у тех, кто не справился с этими проблемами. Почему? Да потому, что в этом случае вы можете купить собственность по самой сходной цене, а затем, хорошо владея навыками управления, быстро увеличить как денежный поток, идущий от этой собственности, так и ее рыночную ценность.

5. Кен Макэлрой обладает качествами прекрасного наставника. Он является моим советчиком, когда дело касается инвестиций в недвижимость; а в ряде случаев мы выступали в этом деле как партнеры. Но что еще важнее, он обладает качествами компетентного учителя, детально знающего тот предмет, о котором говорит. Кен часто сопровождает меня во время моих выступлений перед большими группами слушателей, рассказывая им о том, как управлять собственностью, как анализировать качество инвестиций и как распознавать, говорит ли вам правду продавец или брокер, с которым вы собираетесь заключить сделку. Так что, если вам когда-нибудь представится возможность послушать поучения Кена относительно вложения капитала, постарайтесь ни в коем случае не упустить этой возможности.

Как я уже говорил, есть много книг, касающихся вопросов инвестирования в недвижимость, и много людей, которые заявляют, что они эксперты в этом деле. Но данную книгу отличает, во-первых, то, что она посвящена наиболее важному аспекту инвестирования в недвижимость – управлению собственностью; а во-вторых, то, что она написана действительно экспертом к этом деле.

Глава 1

Магия и мифы

В любом бизнесе и в любой отрасли хозяйства имеются люди, которые, судя со стороны, добиваются успеха безо всяких трудов. Кажется, что они знакомы со всеми нужными людьми, в нужное время принимают необходимые решения и оказываются в нужном месте точно в нужное время. Будто им самой судьбой предопределен успех независимо от того, делают они попытки что-либо предпринять или нет. То же можно сказать и об инвестициях в недвижимость. В каждом большом городе или маленьком поселке обязательно есть свой «олигарх», сколотивший состояние на недвижимости.

Это люди, которые одним своим взглядом обеспечивают себе успех. Они создают впечатление уверенных в себе, очень опытных людей, наделенных здравым смыслом, и, кажется, видят благоприятные возможности там, где другие не способны их разглядеть. Но на самом деле все это выглядит таким легким только для сторонних наблюдателей, которые думают, что достижения этих немногих счастливчиков являются результатом случайной удачи или какого-то волшебства. В действительности же удача и волшебство здесь совершенно ни при чем.

Приблизительно двадцать лет тому назад я решил, что стану одним из тех людей, о которых только что говорил.

Я решил добиться успеха, чтобы не зависеть ни от кого, стать своим собственным боссом и обрести финансовую свободу. А в качестве сферы деятельности выбрал управление недвижимостью. Вы можете назвать это инстинктивным влечением, можете – страстью или судьбой. Но я не собирался ждать, пока подвернется какой-нибудь счастливый случай или произойдет чудо. Я решил сделать так, чтобы моя мечта осуществилась во что бы то ни стало, и поэтому начал действовать.

На первых порах, когда я только приступил к управлению моей первой собственностью и начал вести дела в области недвижимости, я совершал множество ошибок, терпел множество неудач и разделял многие широко распространенные заблуждения. Но эти ошибки и заблуждения давали мне возможность выучить по десять уроков – и благодаря им изо дня в день я становился все более сообразительным. Я начал различать определенные образцы, открывать формулы и системы и выстраивать сеть людей, на которых мог рассчитывать. Потребовались время и усилия, но чем с бо́льшим упорством я стремился к своей мечте, тем острее чувствовал, что удача плывет мне в руки, и тем чаще мне подворачивались поистине чудесные возможности.

Может быть, в этом успехе и было немного удачи и волшебства, но это были та удача и то волшебство, которые приходят в результате упорного труда и самой тщательной подготовки. На семинарах Богатого Папы, на которых я часто выступаю, постоянно вижу людей, которые делают еще только первые шаги к своему будущему успеху, – совсем как я почти двадцать лет назад. Многие обладают тем, что им прежде всего необходимо: энергией и целеустремленностью, которые помогут им преодолеть все препятствия и научиться правильно вести свои дела.