Управление многоквартирными домами. Теория и практика - Сергей Белолипецкий

С. А. Белолипецкий

Управление многоквартирными домами. Теория и практика

Под редакцией

кандидата технических наук,

доктора экономических наук, профессора

Е. И. Богомольного

Предисловие

Ситуация в отрасли ЖКХ – общеизвестна. Наиболее социально ориентированная сфера народного хозяйства одновременно является одной из самых проблемных и отстающих в экономике страны. Положение усугубляется правовой и экономической безграмотностью общества, перманентными и порой шарахающимися изменениями законодательства, бессистемными научными изысканиями.

В настоящее время существует множество школ (РАНХиГС, ВШЭ, Академия коммунального хозяйства, Академия управления недвижимости и др.), привносящих свое восприятие и свою трактовку основ экономики недвижимости. При этом отсутствует единая система понимания и тенденций развития управления недвижимостью как экономической науки. Противоречащими друг другу толкованиями и терминами пестрит не только специальная литература, но и действующее жилищное законодательство.

Эти обстоятельства, наряду с почти полным отсутствием рыночных механизмов в жилищно-коммунальном комплексе, являются серьезным тормозом объявленной реформы ЖКХ, реализация которой затянулась на неприличные 20 лет. Нам видится возможность прорыва в отрасли путем решения трех главных задач.

Одной из первейших среди этих задач является разработка базисной научной системы экономики управления домами и концепции ее развития на ближайшие 10–20 лет. Было бы разумным на базе ведущих научных институтов страны выстроить такую систему и разработать пути ее реализации и развития.

Второй задачей является разработка программы внедрения в отрасль рыночных принципов и постепенный переход от социально ориентированных механизмов в жилищной сфере к механизмам конкурентным. Также такая программа должна изыскать пути снижения финансовой роли государства в реализации жилищной защищенности граждан за счет развития механизмов саморегулирования отрасли.

Третьей задачей является кропотливая ежедневная работа по разъяснению гражданам перспектив развития жилищной политики рыночного направления, популяризация предлагаемых программ, элементарная просветительская работа. Без решения этой задачи невозможно и решение предыдущих.

Все три задачи пересекаются и взаимопроникают друг в друга, что обуславливает возможность их объединения в один проект.

Задача данного издания – описать практику и систематизировать основные принципы управления домами, по возможности не выходя за рамки жилищного законодательства. Приоритет, впрочем, оставляем за здравым смыслом, законами рыночной экономики и передовым опытом управления многоквартирными домами и административными зданиями.

Приношу свои благодарности редакциям журналов «Председатель ТСЖ» и «Управление многоквартирным домом» за пилотные публикации отдельных глав книги.

Особая благодарность главному редактору журнала «Председатель ТСЖ» С. М. Беркимбаевой и заместителю декана факультета экономики недвижимости РАНХиГС Е. Н. Косаревой.

Автор

Основы управления. Стратегия реформы

1. Наследство

После проведения массовой приватизации очень серьезно изменилась суть жилищных отношений собственников объектов недвижимости с государством, с управляющими организациями и с соседями по дому. В одночасье квартиросъемщики стали собственниками, муниципальное жилье стало частным, и появилось неведомое до той поры понятие общего долевого имущества многоквартирного дома. Такого рода радикальные перемены не могли не отразиться на состоянии общества, однако широкие народные слои на эти темы серьезно не задумываются, а законодательство явно отстает от происходящих процессов. Конкретного же частного потребителя процесс развития и реформирования сферы вообще не интересует, его интересует результат – налаженный рынок жилищных и коммунальных услуг, их доступность и качество. Но результат сам собой не вырастает. Задача законодателя – создать механизмы проведения реформы отрасли, а задача профессионалов – обеспечить работу этих механизмов на практике. К сожалению, приходится констатировать почти полное отсутствие реально действующих механизмов реформирования ЖКК и тщетные потуги в этом направлении добросовестных специалистов наряду с полукриминальными злоупотреблениями прочих.

Жилищно-коммунальный комплекс традиционно плетется в хвосте российской экономики. В СССР ракеты, а в сегодняшнее время – нефтетруба всегда были много важнее одной из основных потребностей человека – потребности в жилище. Немудрено, что в первые же годы после перехода к рыночной экономике проблемы жилищной сферы обозначились со всей остротой, разогнав цены на жилье до космического уровня. Тарифы на жилищно-коммунальные услуги тоже заметно подросли. Но нет худа без добра, – высокие затраты на жилье обращают внимание общества на проблемы отрасли и даже подчас изменяют мировоззрение людей. Возникающий средний класс, приобретая частную собственность (в том числе и недвижимую), мало-помалу приходит к неформальному отношению и к объективной оценке проблем содержания объектов недвижимости.

Управление коммерческой недвижимостью в России уверенно и быстро заняло свою нишу, став довольно прибыльным бизнесом, но эти тенденции только-только нарождаются в отношении жилья, в основном – по мере появления жилых домов высокого ранга. Приходится констатировать, что в этой области наше отставание от развитых стран слишком велико.

Сразу отметим, что эксплуатация недвижимости на Западе – весьма доходное дело, акции компаний, занятых в сфере управления недвижимостью, традиционно котируются высоко. Бренды таких компаний, как Hines, Zander, Sawatzky и др. – на слуху у предпринимателей. И что характерно – сфера обслуживания жилья в мировой практике ничем особенным не выделяется от других категорий недвижимости, – на рынке хватает места всем. Эволюционный путь развития экономики хотя и не скоро, но наглядно демонстрирует достойные результаты в любой отрасли, не исключая и рассматриваемую. Вспомним, что Ассоциация собственников и управляющих зданиями BOMA International (Building Owners and Managements Association) существует с 1916 г., став в настоящее время всемирным «законодателем мод» отрасли. Именно так профессионалы, выдвигая лучших представителей своей среды, уже почти сотню лет устанавливают стандарты пользования и обслуживания недвижимости, практически не разделяя ее при этом на жилую и коммерческую.

Мы же в наследство от социализма получили глубоко запущенное хозяйство, содержание которого давно и по сию пору строится по принципу «затыкания дыр». Увы, принцип «двух бед» на Руси вполне можно отнести и к отрасли ЖКХ – только место дорог в нашей сфере занимают сети ресурсоснабжения.

Но объективности ради надо отметить определенную уникальность нашей страны в жилищной сфере, – редко где еще мы найдем целые города, многоэтажные дома в которых находятся в долевой собственности сотен людей, в них проживающих. Еще реже встречаются сообщества со столь патерналистским, полубезразличным отношением к судьбе собственной недвижимости. Нарочито показная социальная политика прежнего нашего государства слишком глубоко проникла в массовое сознание. До сих пор бытует мнение, что государство должно обеспечить жильем всех своих граждан.

Однако приватизация квартир и тем более приобретение жилья «за свои кровные» все же не могли не оказать влияния на состояние дел в отрасли и на отношение общества и индивидуумов к жилью как к собственности. Появились многоквартирные дома класса «элит» и «премиум», и появилось обновленное законодательство. Но самое главное – в людях стало просыпаться здоровое чувство хозяина, чувство собственника (хотя и коллективного) своего частного многоквартирного дома. Отношение к собственности, приобретенной за огромные суммы, сильно разнится с обычным для многих наших людей патернализмом и апатией, – этих бурно расцветших общественных сорняков в поле бесправия и бесперспективности. Сознание людей меняется, и этот процесс неуклонно развивается и углубляется год от года.

2. Оказание услуг. Немного теории

Управление и эксплуатация объектов недвижимости относится к сфере оказания услуг. Услуга, как правило, включает в себя определенный комплекс работ (действий), обуславливает применение специальных технологий и инструментария, служит для удовлетворения нужд потребителей. Потребитель, заказывая услугу, рассчитывает получить высокое, профессиональное качество услуги, определенный уровень комфорта при ее оказании и заранее определенный результат.

Без достижения определенного Потребителем результата услуга не может считаться выполненной.