Государственная регистрация ипотеки: научно-практическое пособие - Александр Русецкий

Для определения последствий недействительных и незаключенных сделок следует, в частности, проанализировать значение нормы п. 3 ст. 165 ГК РФ. Для этого необходимо ответить на вопрос, к каким видам сделок могут быть применены нормы п. 3 ст. 165 ГК РФ – к недействительным сделкам, к незаключенным или же к тем и другим.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее государственной регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Представляется, что требование о государственной регистрации сделки вправе заявить добросовестная сторона по недействительной сделке и договору, который не считается заключенным, по следующим основаниям. Законодатель в п. 3 ст. 165 ГК РФ не определил, что суд вправе по требованию стороны признать сделку действительной (как это предусмотрено в п. 2 той же статьи при уклонении одной из сторон от нотариального удостоверения полностью или частично исполненной другой стороной сделки) или заключенной, а устанавливает, что суд вправе вынести решение о регистрации сделки. Тем самым формулировка п. 3 позволяет сделать вывод о распространении его положений как на недействительный, так и на незаключенный договор. Судебное решение о регистрации сделки является важным способом защиты интересов добросовестной стороны.

Судебно-арбитражная практика также исходит из того, что из буквального содержания п. 3 ст. 165 ГК РФ не следует, что он применяется только в случаях, когда при отсутствии государственной регистрации сделка считается недействительной. Гражданский кодекс не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными. Таким образом, требование п. 3 ст. 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.[43]

Возможно, проблема определения границ действия п. 3 ст. 165 ГК РФ не возникла бы, если указанная норма не была бы расположена в ст. 165 ГК РФ, пункт 1 которой определяет, что несоблюдение требований о государственной регистрации в случаях, предусмотренных законом, влечет недействительность сделки.

Представляется, что имеющаяся коллизия между нормами может быть разрешена в соответствии со смыслом ст. 165 ГК РФ о последствиях несоблюдения требований законодателя о государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом.

Д.И. Мейер отмечал, что форма сделки с недвижимостью в виде участия общественной власти путем «укрепления прав» является обязательной, она придает сделке «больше твердости и дает более ручательства за ее соответственность законам, а потому права, вытекающие из сделки, получают более прочное бытие».[44]

Исходя из буквального толкования ст. 165 ГК РФ, требование о государственной регистрации сделки не относится к форме сделки. Этой позиции придерживаются О. Козырь[45], Д. Закройщикова,[46]

Л. Андреева[47], С. Савкин[48], И. Матвеев[49], хотя ГК РСФСР 1964 г. содержал требования о регистрации в статьях «Форма договора купли-продажи жилого дома» и «Форма договора дарения».

Под формой сделки наука гражданского права понимает способ фиксации волеизъявления участников сделки.

Например, как отмечает Б.Д. Завидов, «применительно к совершению сделок госрегистрация приобрела такое же самостоятельное значение, как и форма сделок».[50]

Таким образом, в дополнение к уже сделанным выводам, можно говорить о том, что акт государственной регистрации сделки представляет собой дополнительный юридически значимый элемент, относящийся к надлежащему соблюдению требований законодательства.

Итак, именно с момента государственной регистрации законодательство в большинстве случаев связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество, т. е. государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, переходящие к лицам, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации (договора и (или) права). Только после регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью. Одновременно с возникновением права собственности на приобретателя переходит риск случайной гибели или повреждения недвижимого имущества.

§1.2. Публичная достоверность государственной регистрации

Вопрос о публичной достоверности реестра недвижимости непосредственно связан с проблемой защиты добросовестных приобретателей, точнее, с признанием их собственниками имущества, приобретенного у неуправомоченных отчуждателей. О том, какое огромное социальное значение приобрела в последнее время рассматриваемая проблема, свидетельствуют многочисленные публикации на эту тему в юридической литературе, а также тот факт, что вопрос о защите добросовестных приобретателей был поставлен перед Конституционным Судом РФ. Однако проблема до сих пор не решена на законодательном уровне.

По нашему мнению, добросовестных приобретателей нужно признавать собственниками имущества, приобретенного ими у неуправомоченных лиц. Этого требует динамичный имущественный оборот. Именно он заставил законодателей многих стран мира ограничить виндикацию в пользу добросовестных приобретателей и признать их собственниками спорного имущества. Ограничивать виндикацию в отношении добросовестного приобретателя и не признавать его собственником вряд ли разумно. Это ведет лишь к неопределенности положения реального обладателя права на вещь, оказавшуюся во владении добросовестного приобретателя.

Формальный собственник, хотя и может распоряжаться вещью юридически, фактически не в состоянии исполнять распорядительные сделки, не имея возможности на деле передавать другим лицам владение вещью. Добросовестный приобретатель фактически господствует над вещью, эксплуатирует ее в своих интересах, однако он испытывает затруднения при совершении актов распоряжения вещью, потому что формально он – не собственник.

Такое положение крайне неудобно для имущественного оборота, и вряд ли необходимо мириться с ним в ожидании того момента, когда добросовестный приобретатель станет собственником в силу приобретательной давности. Некоторые авторы придерживаются противоположной точки зрения. Однако уместно спросить, зачем ждать пять или пятнадцать лет, когда ясно, что имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя, а его воля стать собственником уже выражена в сделке, в силу которой он приобрел спорное имущество (этот вопрос останется в силе и в случае сокращения срока приобретательной давности для подобных случаев).

Нельзя сказать, что в данной сфере баланс интересов собственника и добросовестного приобретателя установлен. О каком балансе можно говорить, если собственник является таковым только формально, а добросовестный приобретатель, хотя и несобственник, через определенный срок неизбежно превратится в собственника? Рассчитывать на то, что добросовестный приобретатель добровольно возвратит владение имуществом, вряд ли стоит.

В статье 302 ГК РФ указывается, в каких случаях собственник не может виндицировать вещь у добросовестного приобретателя, но ничего не говорится о титуле, закрепляемом за добросовестным приобретателем. И это неудивительно, так как данная статья, как и глава 20 ГК РФ в целом, регулирует отношения по защите вещных прав. Здесь просто не могут содержаться нормы о титуле лица, в отношении которого собственник (или иной владелец) не в состоянии применить меры защиты (прежде всего виндикационное требование).

Для признания добросовестного приобретателя собственником имущества, приобретенного у неуправомоченного лица, необходимы особые правила, помещенные в ГК РФ. Причем они должны учитывать коренное различие в режиме оборота движимого и недвижимого имущества. В связи с этим набор фактов, которые образуют фактический состав добросовестного приобретения имущества, будет несколько отличаться в зависимости от того, о каком имуществе идет речь – движимом или недвижимом.

В первую очередь следует сказать о тех фактах, которые лежат в основе возникновения права собственности добросовестного приобретателя на любое имущество. Во-первых, имущество должно быть приобретено в силу сделки, а не по какому-либо иному правовому основанию. Единственным пороком этой сделки является то, что отчуждатель не имел права отчуждать вещь. Во-вторых, сделка по приобретению должна иметь возмездный характер. В-третьих, приобретатель должен быть добросовестным, т. е. не знать в момент совершения сделки о том, что его контрагент неуправомочен отчуждать имущество.