Эксперт № 29 (2014) - Эксперт Эксперт

В краткосрочной перспективе эксперты прогнозируют дальнейшую стабилизацию спроса и цен на квартиры, в том числе инвестиционные. «Мы не ожидаем значительного роста стоимости жилья во втором полугодии 2014 года, — прокомментировала ситуацию на рынке начальник финансовой службы коммандитного товарищества “СУ-155 и Компания” Юлия Яковенко . — Если цена и будет колебаться, то только в пределах инфляции». Тем не менее цены остаются завышенными. Данные мониторинга реальных затрат застройщиков, который проводит Координационный центр по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве, свидетельствуют, что доходность рынка строительства многоквартирных жилых домов в Москве составляет примерно 30–40%. В Санкт-Петербурге доходность на уровне 16–20%, а по вновь начинаемым объектам — 10–12%.

Увеличение предложения требует дешевых кредитов застройщикам жилья. Есть и другие способы снижения цен. Например, развитие системы долевого строительства, сокращение числа мелких фирм-застройщиков (ведущих строительство одного-двух домов, что резко повышает все риски и себестоимость строительства), снижение производственных издержек, в первую очередь затрат на инфраструктуру, и коррупционной составляющей. Есть и более кардинальные предложения: введение государственного регулирования, существовавшего в СССР, где среднемесячной заработной платы хватало на строительство одного квадратного метра. (Кстати, по западноевропейским меркам средней заработной платы 1,8–2,2 тыс. евро хватает на строительство 1,6–1,8 кв. м жилья или на покупку 1–1,4 кв. м.)    

Пока крыша не рухнет Евгений Огородников

Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья тормозит по многим причинам. Исследование Общероссийского народного фронта выявило основные — отсутствие единого центра принятия решений, непрозрачность самой программы расселения, незаинтересованность регионов и Фонда содействия реформированию ЖКХ

section class="box-today"

Сюжеты

Реформа ЖКХ:

Управляющим денег не давать

Отключим газ

/section section class="tags"

Теги

Реформа ЖКХ

ЖКХ

Русский бизнес

Бизнес

Недвижимость

Строительная отрасль

/section

Общероссийский народный фронт «За Россию» (ОНФ) провел мониторинг расселения ветхого и аварийного жилья в стране. Мониторинг охватил 80 регионов страны, в ходе работы было проведено несколько десятков опросов среди жильцов ветхих и аварийных домов, задействовано более 180 активистов ОНФ. Предварительные выводы неутешительны: несмотря на массу сил и средств, потраченных на решение проблем аварийного фонда в стране, программа двигается крайне медленно. Основные препятствия — отсутствие единого центра ответственности на федеральном уровне и отсутствие мотивации на местах.

Под угрозой срыва

Молодая женщина с ребенком на руках, счастливо улыбаясь, показывает маленькую однокомнатную квартиру на окраине Ставрополя. О своем собственном жилье эта семья не могла и мечтать. Зарплата мужа, работающего на заводе, меньше 20 тыс. рублей. Жена сидит дома с ребенком. Денег хватает лишь на то, чтобы хоть как-то свести концы с концами. Правда, эйфория постепенно сходит на нет, и явные недоработки строителей вылезают наружу: окна в новой семнадцатиэтажке самые дешевые, в них откровенно дует, трубы постоянно прорывает, подъезд уже шесть раз затапливало. Но все это решаемые проблемы, постепенно жизнь в доме входит в нормальное русло. Мэрия Ставрополя обещает держать дело под контролем и оперативно реагировать на поступающие жалобы. Речь идет о доме, где 30 ставропольских семей получили квартиры по программе расселения ветхого жилья. Раньше эти люди жили в общежитии в близких к невыносимым условиях: общий туалет, общая кухня, трещины в стенах, обваливающийся потолок. Новый дом несопоставимо лучше: пандусы для инвалидов, лифт. Отделка скромная, но в старом общежитии такого понятия, как «отделка», вообще не было.

figure class="banner-right"

var rnd = Math.floor((Math.random() * 2) + 1); if (rnd == 1) { (adsbygoogle = window.adsbygoogle []).push({}); document.getElementById("google_ads").style.display="block"; } else { }

figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure

Аварийного жилья в стране много. Оценки разнятся, по подсчетам ГК «Фонд содействия развитию ЖКХ», на подлежащий расселению авариный фонд приходится порядка 11,365 млн кв. м жилья, на которых проживает около 777,3 тыс. граждан. Обычно это совсем небогатые люди, которым ипотека не по карману. Но отнюдь не маргиналы: чаще всего — учителя, работники медицинской сферы, семьи с несколькими детьми.

В мае 2012 года президент Владимир Путин распорядился расселить весь имеющийся аварийный жилой фонд до конца 2017 года. То есть на исполнение программы расселения ветхого и аварийного жилья (Указ президента РФ № 600) было отпущено около пяти лет. 70% расходов на расселение должны были покрывать региональные бюджеты, остальные 30% предоставлял уполномоченный на то Фонд содействия реформированию ЖКХ. Программа заработала, но со скрипом. Регионалы и муниципалитеты жаловались на дефицит бюджетов и сжатые сроки. Как результат, небольшой по объемам план на 2013 год — расселить нужно было 650 тыс. кв. м — был выполнен лишь на 51,4%. Весной 2014-го стало ясно, что при таких темпах программа будет сорвана, и Фонд ЖКХ получил новые вливания из федерального бюджета в размере 34,6 млрд рублей, а его доля в финансировании переселения граждан была увеличена с 30 до 50%.

Тем не менее поступающие сведения говорят о том, что программа расселения все еще не набрала необходимых темпов. По данным Минстроя, за первое полугодие по всей стране было расселено лишь 708 тыс. кв. м аварийной площади — четверть от запланированных 2,87 млн кв. м (см. график 1). В целом же за два года, прошедших с выхода указа президента, по самым оптимистичным оценкам, было расселено 15,5% от необходимой площади (см. график 2). Времени осталось не так много, и велика вероятность, что план по расселению аварийного жилья будет сорван.

Одна из главных проблем программы и ее низкой эффективности — неумение местных властей работать интенсивно и с ограниченными бюджетами. Это приводит к тому, что расселение проседает не только количественно, но и качественно.

Калькулятор Минстроя

Финансовый механизм расселения таков. Правительство в лице Минстроя устанавливает цену жилья, исходя из которой Фонд ЖКХ софинансирует переселение граждан. Регионы должны найти строителей, заказать им жилье по ценам, установленным Минстроем, и расплатиться деньгами из собственного бюджета и выделенными средствами Фонда ЖКХ из расчета 50:50. Но в методике Минстроя цены берутся у Росстата и не учитывают нюансов, как то: с отделкой квартира или нет, находится в региональной столице или на выселках. Более того, жителям обязаны предоставить столько же квадратных метров, сколько у них было до расселения. Но аварийный фонд — это старые дома, зачастую бараки или общежития, и там очень маленькие квартиры. А переселяют граждан в жилье, возведенное по современным нормам, что автоматически увеличивает площадь новой недвижимости. Так между ценой, установленной Минстроем, и реальной ценой нового жилья возникают заметные люфты, бремя ложится на региональные бюджеты. В итоге финансирование программы все равно не менее чем на 60–70% осуществляется за счет местных властей.

Регионы пытаются давить на местных строителей, чтобы минимизировать цену новой недвижимости. Если строители «продавливаются», то начинают экономить на материалах и работах. В результате качество вводимого жилья падает. Например, как показывает мониторинг ОНФ, проведенный в Туве, после переезда в новый дом из аварийного жители столкнулись сразу с несколькими проблемами: запах краски, отваливающаяся плитка, проблемы с вентиляцией и шумоизоляцией плюс летом в таком жилье жарко и душно, зимой холодно. Дворы домов не обустроены, строительный мусор не убран. Отсутствуют детские и спортивные площадки, газоны, скамейки, урны. Возникает вопрос: как дом при всех очевидных недоработках был принят в эксплуатацию? Ответ на поверхности. Местные власти решают поставленную перед ними задачу: расселить авариный фонд, а несоответствие дома требованиям комфорта грозит срывом программы. В итоге на местах закрывают глаза на массовые нарушения.

Впрочем, было бы несправедливо во всем винить только местные власти — установленные цены на недвижимость загоняют их в тупик. Например, в Карачаево-Черкесии Минстрой предлагает расселять аварийный фонд исходя из цены 22 тыс. рублей за кв. м, тогда как стоимость строительства превышает 30 тыс. рублей; да и в других регионах стоимость строительства существенно выше цен, заданных Минстроем (см. график 3).