Эксперт № 16 (2014) - Эксперт Эксперт

Сюжеты

Специальный доклад:

Пять вызовов для российской урбанистики

Городской округ Ростов-на-Дону

Местное самоуправление: новая модель

/section section class="tags"

Теги

Специальный доклад

Городская среда

Архитектура

Строительная отрасль

Недвижимость

Недвижимость в цене

/section

Все уже привыкли к тому, что российская архитектура не слишком радует. Несмотря на десятилетие строительного бума, шедевров не появилось. Да и просто качественной архитектуры очень мало. С этим уже все смирились. Однако, приехав, например, на выставку недвижимости MIPIM, заново остро ощущаешь: наши архитектурные проекты значительно хуже не только западноевропейских, но и арабских с турецкими. И опять становится обидно.

Может, наш климат влияет на архитектуру? Почему мировые starchitects успешно строят по всей планете, но так и не смогли ничего возвести у нас? Каков статус российского архитектора и почему каждый проект для него — сражение? Об этом мы поговорили с руководителем бюро UNK project архитектором Юлием Борисовым . Его бюро, которое недавно победило в конкурсах на проектирование нового здания в Москве-Сити и квартала в Сколкове, становится одним из лидеров новой волны на архитектурном рынке.

«Вкладываться в архитектуру не было смысла»

— Десятилетний инвестиционный бум в России почти не дал качественной архитектуры. Почему?

— Отвечу вопросом на вопрос: а зачем? Когда палку воткнули в котлован и уже начались продажи, зачем вкладываться в архитектуру? Какой смысл?

— Во всем виноват дефицит?

— Пока надувался пузырь недвижимости, не было никаких экономических стимулов, чтобы вкладываться в архитектуру. Многие объекты строились спекулятивным методом: одни инвесторы добывали земельный участок, перепродавали вторым, те делали проект и разрешения, перепродавали третьим. Проекты были продуктом, качество которого никому не важно.

figure class="banner-right"

figcaption class="cutline" Реклама /figcaption /figure

— Разве качественная архитектура не повышает стоимость недвижимости?

— Проблема в том, что на рынке много девелоперов, реализующих первый-второй проект. Они плохо понимают, что делают. Это как с загородными домами: лучший дом, который ты строишь себе, третий. В первый ты вкладываешь всю душу, весь свой бред. На втором начинаешь дико экономить. К третьему дому уже разбираешься в вопросе, и дом получается сбалансированным. С девелоперами то же самое: только после третьего объекта они получают достаточный опыт и знания. Думаю, только перед кризисом 2008 года у застройщиков стало складываться понимание архитектуры.

— А сегодня?

— После кризиса ситуация принципиально изменилась. Дефицита нет, жилье не дорожает. Люди стали более требовательными. Девелоперы понимают, что товар должен быть качественным. В верхнем сегменте уже обязательно приглашать или качественных российских архитекторов, или западных звезд.

Но и в нижнем сегменте застройщики начинают вкладываться в архитектуру, в благоустройство. Но как это происходит сейчас? Девелоперы заказывают концепцию у качественных архитекторов. Это недорого: концепцию можно заказать, условно говоря, за миллион рублей. За эти деньги серьезное бюро сделает концепцию, где будут идея, генеральный план, основные решения. Потом, чтобы сэкономить, застройщик на коленке, с помощью дешевых проектировщиков доделывает проект. Получается такой продукт no-name: вроде как модненько, особенно на фотографиях в рекламе. Когда построят, станет видно, что идея вроде есть, но в деталях не то. Думаю, на следующем этапе, через три-четыре года, девелоперы поймут: лучше, чтобы авторы доводили проект до конца, — продукт будет намного качественнее.

Starchitects и дорогая российская стройка

— До кризиса все притцкеровские лауреаты, от Нормана Фостера до Захи Хадид, много раз приезжали в Россию, что-то проектировали. Но — и это удивительно — так ничего и не построили. В чем загадка?

— Да, никто не построил. Здесь я вижу сочетание трех вещей. Во-первых, ментальная проблема. Русские считают, что раз они заработали много денег, то разбираются во всем, включая архитектуру. Такая позиция коробит звезд, они к такому не привыкли. Во-вторых, есть наши нормы, которые побороть невозможно. В развитых странах система понятна, в отсталых странах звезды строят по своим нормам. А у нас им с уникальными проектами очень сложно. Это как сказать: «А постройте нам “Ламборгини”, который может ездить и по грязи». Иностранцы берутся, но получается в итоге что-то странное. Дороги — это наша нормативная база. Конечно, сначала надо сделать дороги, чтобы по ним можно было на уникальных машинах ездить. В-третьих, надо учитывать, что в России любой проект обходится намного дороже, чем в Европе.

— Но на стройках ведь работают мигранты. Откуда высокая себестоимость?

— Фонд оплаты труда рабочих не самая большая статья расходов на стройке. Дороги материалы и механизация. Да, рабочие немного получают, но у них настолько низкая производительность труда, что не факт, что на единицу производимой продукции это будет дешево. Тем более если считать с учетом качества и гарантий.

У нас стоимость строительства значительно выше из-за климата. Надо больше утеплять, больше «инженерки» разной ставить. В Европе могут применить «зеленые» технологии на естественной вентиляции и добавить немножко теплых полов. У нас — серьезные дорогие системы, которые зимой борются с холодом, а летом с теплом.

Наши строительные нормы могут добавлять 30–40 процентов к европейской стоимости. Например, в паркинге надо массу вещей ненужных сделать в плане противопожарной безопасности. Сделать кучу обходных коридоров и отдельные пандусы, проветривание обеспечить, поставить кучу инженерии. Я не знаю, почему паркинги не взрываются и не горят в Европе, но там они намного проще. Можно предположить, что когда у нас заставляют делать множество лишних вещей, то расчет такой: в условиях ужасной эксплуатации объекта все равно большинство систем будет в нерабочем состоянии, но хоть что-то сработает.

Наконец, мы строим здания из импортных комплектующих. В офисе класса А фасады на 50 процентов из импортных материалов. Инженерное оборудование тоже наполовину импортное, в интерьерах 70 процентов импортных материалов. Только сейчас началась локализация производств в России: стекла хорошие стали делать, профили, отделочные материалы. Но поскольку все привыкли к высокодоходному бизнесу, то и локальные материалы очень дороги — производителю же надо быстро окупить западное оборудование. Российские материалы могут быть на 30 процентов дороже, чем в Европе. Импортные — на все 100 процентов, с учетом доставки и растаможки. Бетон на пике олимпийской стройки в Сочи стоил как в Европе. Арматуру везли из Африки — из Египта. В результате строительство получается в России безумно дорогое.

— Не очень все-таки понятно, как высокая стоимость строительства связана с тем, что иностранные звезды ничего не смогли здесь построить.

— Нашим инвесторам нужно было, чтобы срок окупаемости инвестиций был три-пять лет, при этом ясно, что строительство дорогое. На чем экономить? На инженерных сетях и стройке особо не сэкономишь. Остается архитектура. У звездных архитекторов она дорогая, ее начинают безумно упрощать. А архитекторы с именем привыкли, что строится так, как они рисуют. Начинаются скандалы. Вспомните историю Эрика ван Эгераата. Он нарисовал сложные фасады для небоскреба застройщика «Капитал групп», те все упростили. Эгераат подал в суд и выиграл.

— У меня есть своя версия на этот счет. Думаю, многие российские девелоперы и не собирались строить по проектам звезд. Они использовали того же Нормана Фостера для пиара и как таран, чтобы власти разрешили какую-то наглую стройку, согласовали большую этажность. Ведь Лужков Фостеру не откажет.

— Возможно, такой момент тоже был. Но, вспомните, многие девелоперы перед кризисом потеряли ощущение реальности. Я был на выставке MIPIM в 2008 году, когда Полонский выступил со своей знаменитой речью. В Каннах любой российский городишко показывал проекты небоскребов от Фостера. Помню, смотрел один проект в Домодедове и понимал, что это невозможно. Во-первых, небоскреб будет попадать в зону взлета аэропорта. Во-вторых, там вокруг дачи и огороды. Но выступает мэр города и говорит, что все построим. Кризис все эти проекты смолотил, застройщики сразу опустились на землю.

— В России до сих пор не стихают крики «не пускать иностранцев на наш рынок». Как вы к этому относитесь?

— Идея «устраним иностранцев с нашего рынка» выглядит смешно. Отмотав историю назад, мы увидим, что наши взлеты во многом связаны с иностранцами. Вот в Москву итальянцев завезли, и они построили Кремль. Петербург иностранцы строили. Высотки сталинские содрали, послав архитекторов в Америку. Наши пятиэтажки послевоенные родом из Европы, оттуда пришли идеи индустриального домостроения.