Буря на американском рынке - Владимир Андерсон
Шрифт:
Интервал:
Закладка:
В отношении оказания влияния мер Администрации Б.Обамы (то есть с начала 2009 г.) на рынок недвижимости в области продаж новых домов, то хотя принципиальных изменений в тенденции нет, но определённые успехи есть. Если сравнить падение с 2008 г. по 2009 г., то без учётах ценовых сегментов оно составило 22,68 % (с 485 тыс. единиц до 375 тыс. единиц), а падение с 2009 г. по 2010 г. составило 13,86 % (с 375 тыс. единиц до 323 тыс. единиц), таким образом общее падение замедлилось на 8,82 %. При этом несколько изменилась ситуация в размере падений разных ценовых сегментов рынка.
При рассмотрении категорий средств, при помощи которых были куплены новые дома ситуация стала меняться в кризис весьма значительно — в первую очередь, резко стало падать количество домов, купленных по ипотеке, не имеющей дополнительных гарантий. Таким образом, по данным Бюро статистики США, если в 2008 г. при помощи ипотеки, не имеющей дополнительных гарантий платежей (в американских официальных источниках такая форма ипотеки проходит как категория Conventional Mortage — форма ипотеки, у которой нет гарантий, что кто-то продолжит проводить ежемесячные платежи в случае невозможности делать это лицом, изначально взявшим ипотечный кредит) было куплено 358 тыс. объектов, то в 2009 г. их количество упало до 234 тыс. единиц, а в 2010 г. — до 189 тыс. единиц277 — общий процентный спад за текущий период составил 47,20 % (или 169 тыс. единиц в абсолютном выражении). А если говорить об ипотеках, имеющих гарантии со стороны каких-либо юридических лиц, то их число наоборот выросло в кризисный период. Продажи по ипотеке, имеющей гарантии со стороны Федерального жилищного управления и Министерства жилищного строительства и городского развития (в американских официальных источниках такая форма ипотеки проходит как категория FHA Mortage) выросли в кризис с 77 тыс. единиц в 2008 г. до 81 тыс. единиц в 2010 г. (хотя 2010 г. по факту оказался упадочным по сравнению с 2009 г., когда по данной ипотеке было куплено 92 тыс. объектов)278 — общий процентный рост за текущий период составил 5,19 % (или 4 тыс. единиц в абсолютном выражении). А продажи по ипотеке, имеющей гарантии со стороны Администрации Ветеранов США (в американских официальных источниках такая форма ипотеки проходит как категория VA) выросли с 27 тыс. объектов в 2008 г. до 35 тыс. объектов в 2010 г. (при том что рост был поступательным, так как в 2009 г. было продано больше, чем в 2008 г., но меньше, чем в 2010 г. — 32 тыс. объектов)279 — общий процентный рост за текущий период составил 29,62 % (или 8 тыс. объектов в абсолютном выражении).
Тем самым видно, что доля домов купленных по никем не гарантированной ипотеке (Conventional Mortage) резко снизилась не только сама по себе, но и по отношению к гарантированным ипотекам (FHA Mortage и VA Mortage), так, если в 2008 г. соотношение было 3,44:1 (358:104), то в 2010 г. соотношение стало уже 1,63:1 (189:116). То есть всего за два года соотношение используемых видов ипотек изменилось на огромную величину, что свидетельствует о нестабильности не столько желания приобретать жилую недвижимость, сколько о неустойчивости системы негарантированной ипотеки — с одной стороны, можно утверждать, что у банковской системы нет необходимых ресурсов в кризисный период, с другой стороны, что нет желающих среди населения использовать данную систему ипотеки. И в данном случае, вероятнее всего, говорить о том, что верны оба утверждения.
Кроме того, важно отметить, что противоположная составляющая покупок жилой недвижимости, «свободные деньги» (в американских источниках подобная форма средств называется «cash» или в русском звучании «кэш», что означает непосредственное наличие денежных средств в наличной или безналичной форме в данном случае у лица, покупающего жильё), в относительном соотношении увеличила свою долю среди покупаемой жилой недвижимости, практически не изменив свою абсолютную величину. Так, если по всем формам ипотеки (гарантированной и негарантированной) было куплено 462 тыс. объектов в 2008 г. и 305 тыс. объектов в 2010 г., то за кэш было куплено 23 тыс. объектов в 2008 г. и 19 тыс. объектов в 2010 г.280; таким образом, соотношение ипотеки к кэшу изменилось с 20,09:1 (462:23) в 2008 г. до 16,05:1 (305:19) в 2010 г… При этом падение абсолютной величины кэша составило 4 тыс. единиц или 17,39 % от общего числа за период с 2008 г. по 2010 г. (хотя за 2009 г. падение было ещё больше — до уровня в 17 тыс. купленных объектов, так что 2010 г. стал для этого категории годом роста; рост с 17 тыс. единиц до 19 тыс. единиц).
Что касается коммерческого рынка недвижимости, то, по понятным причинам, целый ряд американских застройщиков стал претендовать на помощь федеральной власти, несмотря на то, что до этого сфера коммерческой недвижимости не входила в область применения выделяемых 700 млрд. долл. США. И в особо тяжёлом положении оказалась коммерческая ипотека (отличие которой состоит в рефинансировании кредита по достижении срока в 5, 7, 10 лет с момента его получения, при этом основная доля выплат приходится именно по истечении срока). Всего в течение трёх лет (2009, 2010 и 2011 гг.) основным американским застройщикам пришлось выплатить примерно 530 млрд. долл. США, включая 160 млрд. долл. в 2009 г.281.
Рост строительства нежилой недвижимости составил с 651,9 млрд. долл. (в том числе 65,2 млрд. долл. на офисы, 89,7 млрд. долл. на торговую недвижимость и 40,6 млрд. долл. на промышленную недвижимость) в 2007 г.282 до 709,8 млрд. долл. (в том числе 68,6 млрд. долл. на офисы, 86,2 млрд. долл. на торговую недвижимость и 53,2 млрд. долл. на промышленную недвижимость)283, то есть на 8,88 % за год. Таким образом, видно, что в денежном выражении выросли объёмы строительства всех основных предпринимательских составляющих нежилой недвижимости. Причём важно отметить, что рост произошёл не только в государственном (который в сфере нежилой недвижимости, в отличие от жилой, занимает весьма значительную часть), но и в частном секторе. Таким образом, если в частном секторе объём построенной нежилой недвижимости составил с 370,0 млрд. долл. в 2007 г.284 до 408,6 млрд. долл. в 2008 г.285 (или 10,43 % за год), то в государственном секторе — с 281,8 млрд. долл. в 2007 г.286 до 301,2 млрд. долл. в 2008 г.287 (или 6,88 % за год). То есть рост нежилой недвижимости был достигнут в первую очередь посредством частного сектора экономики, который обеспечил две трети роста
