Все об ипотеке - Алла Афонина

Самое простое в подборе банка – определить, в каком из них самые низкие процентные ставки. Они колеблются от 12–15 % годовых в рублях и 10–11 % годовых в валюте. Ипотечный кредит является долгосрочным. Поэтому, конечно, теоретически его могут дать и на срок от одного года, но так как банк исходит из финансовых интересов, то практически его предоставляют на период от 10–15 до 27 лет.

В идеале постарайтесь найти банк, работающий с хорошо обеспеченной и неплохо зарекомендовавшей себя программой. Условия предоставления ипотечных кредитов в различных банках существенно не отличаются, но в данном серьезном вопросе нужно знать и реально оценивать всю имеющуюся информацию.

Психологически подготовьте себя к общению с банковскими служащими. Не ставьте себя в жалкое положение бедного просителя. Банк не станет с вами работать, не получив железных гарантий выполнения вами своих обязательств, – поступите и вы так же. В конце концов, если вернуть кредит по каким-то причинам не удастся, на улице окажетесь вы, а никак не банкиры. Соберите о выбранном банке всю информацию, какую сможете найти, – от статей и рейтингов в финансовых изданиях до учредительных документов банка и его баланса за отчетный год. Затем переспросите о том же его сотрудников. Не бойтесь показаться чересчур навязчивым – никаких сомнений в их порядочности у вас оставаться не должно. После того, как вы убедились, что имеете дело с добросовестным учреждением, можно переходить к делу. Самый первый этап – это так называемая «предварительная квалификация». Она обычно состоит в заполнении стандартной формы, содержащей общие сведения о вас, вашей семье, ваших доходах и вашем имуществе, на основе которой кредитной комиссией будет выноситься решение о целесообразности продолжения работы с вами.

Итак, банк вы, наконец, выбрали, основываясь, конечно, на объективной и достоверной информации.

После этого вам будет нужно написать заявление, заполнить анкету по имеющейся в банке форме и представить ряд документов, наиболее значимым из которых будет справка о доходах за истекшие месяцы текущего года и за прошлый год. В некоторых кредитных организациях существует промежуточный этап, когда на основании этих документов принимается предварительное решение всего лишь о том, что кандидатура будет рассматриваться в качестве потенциального заемщика. Если в результате отбора ваша кандидатура пройдет этот этап, перечень дополнительных документов расширится.

Часто возникает вопрос, учитывает ли банк, решая вопрос о выдаче кредита, зарплату членов семьи потенциального заемщика. Служащие кредитных организаций едины в своем решении. Действительно, при расчете суммы возможного кредита банк учитывает членов семьи, но только зарплату супруги или супруга заемщика. Доходы остальных членов семьи (родителей, братье, сестер) банк не интересует.

1) ваши паспортные данные, паспортные данные всех совершеннолетних членов семьи и продавца квартиры (если у вас уже есть конкретный вариант);

2) документы, подтверждающие ваше семейное положение (свидетельства о браке, рождении детей, разводе, смерти и т. д.) и место вашего постоянного и фактического проживания;

3) водительское удостоверение (если есть);

4) копия трудовой книжки;

5) справка с места работы о размере дохода за предыдущий и текущий годы, копия трудового контракта и справку с места дополнительной работы обо всех произведенных выплатах за последний год;

6) копия декларации о доходах за предыдущий отчетный период, заверенная налоговой инспекцией (если есть);

7) другие документы в соответствии со списком, предоставляемым вам банком, в которых будут, скорее всего, документы, подтверждающие наличие у вас недвижимости, дорогостоящего имущества, банковских счетов и т. д.

Будьте готовы к тому, что в конечном итоге вам нужно будет собрать не менее трех десятков бумаг. Кроме того, некоторые банки предлагают предоставить информацию о месте работы потенциального заемщика, особенно, если речь идет о коммерческом предприятии. Здесь указывается стандартный набор сведений: виды деятельности, адрес, телефоны, должность заемщика, период его работы, кто руководитель и главный бухгалтер.

Эта информация послужит отправным пунктом для следующего этапа – андеррайтинга, т. е. проверки вашей платеже– и кредитоспособности, который займет две-три недели.

Если говорить о том, что интересует банк в первую очередь, так это ваши доходы, их размер и регулярность получения. Так, потенциальный заемщик должен иметь стабильный источник доходов, который необходимо официально подтвердить. Как уже говорилось ранее, для этого либо используют бланк, который выдал банк, либо представляют справку с места работы, составленную в произвольной форме. Кроме того, в банк необходимо принести копию трудовой книжки. Если у вас таких документов нет, банк просто не сможет оценить вашу кредито– и платежеспособность (о которых было сказано выше), а значит, и ипотечный кредит вам вряд ли дадут.

Многие люди, подавшие документы в банк и рассчитывающие на получение кредита, не учитывают того, что предоставленную вами информацию тщательно проверяют. Каждый банк имеет в своем штате службу безопасности, в круг обязанностей которых входит проверка полученных сведений. И если вы, желая завысить доход и «приукрасить» себя в целях получения более высоких сумм кредита, уговорите бухгалтера на то, чтобы в справке о доходах стояла цифра, не соответствующая действительности, будьте готовы к тому, что вам не только откажут в получении кредита в этот раз, но и занесут в негласный «черный» список, вследствие чего очень велика вероятность того, что получить кредит в будущем будет весьма и весьма проблематично.

Дополнительные расходы могут возникнуть уже на этапе подготовки документов и подачи заявки. Некоторые банки взимают установленную оплату только за их предварительное рассмотрение. В других – уже за положительное решение, хотя еще неизвестно, дойдет ли дело до получения ипотечного кредита. В этом деле возможны варианты – доплата за срочность, увязка с процентом от желаемой суммы.

5.2. Рассмотрение банком заявки на ипотечный кредит

Учитывает ли банк «серую» заработную плату

Каждый банк предъявляет определенный набор требований к заемщику. Но в какой бы банк вы ни обратились за ипотечным кредитом, первый вопрос, который вам зададут: сколько зарабатываете вы и ваша супруга?

Для того чтобы не быть обескураженными отказом, лучше еще раз трезво оценить свои возможности. Для начала, если ежемесячный доход вашей семьи меньше 30 тысяч руб., то серьезного разговора с банком по поводу выдачи вам ипотечного кредита почти наверняка не получится. Если больше – шансы есть. Ведь чем выше зарплата, тем больше вы можете тратить на погашение кредита.

Таким образом, при всех схемах ипотечного кредитования от получателя кредита требуется подтвердить свой доход. Например, квартира, которую вы хотите приобрести, стоит 30 000 долл. США, и вы рассчитываете получить кредит сроком на 15 лет под 12 % годовых.

Как уже говорилось ранее, стандартным требованием является необходимость внести сразу предварительный взнос в размере 30 % от стоимости квартиры (10 000 долл. США).

Оставшаяся сумма в размере 20000 долл. предоставляется в кредит банком. В среднем размере ежемесячных выплат не должен превышать 35–40 % ежемесячного дохода, хотя если он достаточно велик, можно будет говорить и о 50 %.

Значит, доход человека, взявшего ипотечный кредит, в настоящем случае должен составлять около 800–850 долл. США в месяц на самого заемщика (если при получении ипотеки не учитывался доход жены).

Другой вариант – когда ипотечный кредит был оформлен на семью, т. е. был учтен доход и мужа, и жены.

Доход необходимо не только иметь, но и подтвердить, причем сделать это нужно по утвержденной форме № 2-НДФЛ, поэтому получить ипотечный кредит проще тем, у кого высокая официальная зарплата, с которой уплачиваются все необходимые налоги. Но что делать, если «чистыми» вам платят только 2000 руб., а остальные выдают в конверте, а этих доходов явно недостаточно кредитной организации даже для того, чтобы пообщаться с вами на тему возможных условия кредита?

К сожалению, реальность в России такова, что большая часть населения не декларирует свой доход в полном объеме, стремясь «сэкономить» на налоговых выплатах. Поэтому не все могут получить справки о своих реальных доходах, а это, в свою очередь, значительно осложняет развитие ипотеки. Но, поскольку банки заинтересованы в предоставлении кредитов, то их отношение к данной ситуации пусть незначительно и постепенно, но меняется: есть банки, которые в некоторых случаях (далеко не во всех) учитывают и неподтвержденные доходы (иначе говоря, «серые» – как раз те, что выплачиваются в конвертах). Сотрудник банка обращается к руководству фирмы, в которой работает будущий заемщик, и в устной беседе выясняют размер реальной зарплаты и перспективы работника (возможный карьерный рост, есть ли у него намерение сменить работу и т. п.), на основании чего делает выводы, согласно которым кредитная комиссия банка принимает решение о выдаче кредита. Как правило, такой банк находит способы узнать у работодателя в личной беседе, действительно ли его работник такие деньги получает. Или согласится рассмотреть как подтверждение справку вашего работодателя (если работодатель согласится предоставить вам ее, не опасаясь разбирательств со стороны налоговой инспекции, ведь это его серьезное нарушение) предоставленную не по форме, в произвольном виде (или на бланке предприятия), где будет фигурировать реальная зарплата. Например, в 2004 г. сразу два банка – «DeltaCredit» и «Райффайзенбанк» – стали выдавать в Петербурге кредиты частным лицам без подтверждения их официальных доходов. Ставка годового процента, под который выдают ипотечные кредиты в банке «DeltaCredit» е устанавливается индивидуально на основании решения кредитной комиссии.