Маги криминала - Александр Данилов

Ситуация с возвратом квартиры в случае незаконного отторжения может решиться только в судебном порядке. Да и то, если владельцу повезет и будет доказано, что документы поддельные. Сложнее разрешается сюжет в том случае, когда доверенность подлинная и нотариус заверил ее по всем правилам. Доказать в суде, что такая доверенность недействительна, крайне сложно. Правда, если нотариус не аферист, он будет заинтересован в оказании вам помощи. Но сколько времени, нервов, денег потратите вы на достижение результата! С другой стороны, новый владелец квартиры, купивший ее у жуликов, в любом случае тоже окажется в трудном положении; если квартира останется за ним — его замучает совесть, если ее вернут прежним владельцам — он окажется без денег и без жилья.

Проблем у покупателя квартиры может возникнуть гораздо больше, поскольку мошенника, получившего деньги, отыскать практически невозможно Аферист, распоряжаясь чьей-либо квартирой, может показать ее дюжине лиц, со всеми заключить договор и совершить сделку. Изготовить дубликаты документов можно в любом количестве в соответствии со спросом. При прохождении документов через нотариальную контору не возникает трудностей и проблем, поскольку обязанностью нотариуса является удостоверение подлинности совершения сделки, а не проверка документов. Самая большая задача мошенника, если он решился на многократную продажу одной и той же квартиры, это регистрация собственности в Департаменте муниципального жилья (ДМЖ) или в Городском жилищном агентстве. Но и здесь изобретательность мошенника подскажет верный ход.

Играет он, как правило, на доверчивости граждан, располагая их к себе. Действительно, кто может отказать в доверии человеку, который нашел и продал вам жилье по цене на 20 % ниже рыночной, который оформил все документы, вам осталось только взять у него ордер и занять жилплощадь. Естественно, такому человеку, которому вы полностью доверяете и который почти свой, вы смело даете доверенность на завершение формальностей. В результате, действуя уже от вашего имени и используя весь необходимый набор поддельных документов, мошенник может продать эту квартиру еще раз, можно сказать, в вашем присутствии. Так появляется новый бомж.

Еще проще для мошенника складывается ситуация, если вы приняли от него фальшивый ордер. Пока вы занимаетесь ремонтом нового жилья, ваш «благодетель» продает ее второму «простаку», тоже по цене на 20 % ниже рыночной. Вы как громом поражены, когда как-то утром появляется другой владелец квартиры. Но еще пикантнее разворачивается сюжет, когда возвращается первый законный владелец этого жилья — пенсионер или командировочный.

Действуя не через риэлтерскую фирму, вы рискуете купить несуществующую квартиру, либо уже проданную дважды, либо заключить сделку без соблюдения обязательных формальностей, из-за чего она может быть признана недействительной.

Для продавца квартиры, который общается с маклером-мошенником, возможны следующие неблагоприятные исходы:

а) потерять квартиру и не получить денег;

б) не получить денег вообще;

в) получить часть денег.

Покупатель, действующий через маклера-мошенника, возможно приходит к такому результату:

а) квартира продана нескольким лицам, и все оказались без площади и без денег;

б) документы на квартиру подделаны, и покупатель остался без денег;

в) продана другая квартира, а не та, которую он хотел купить.

Квартирные аферисты, действуя от известных риэлтерских фирм, для представительности заказывают себе визитные карточки фирмы, бланки договоров и справок. Заказать и отпечатать их может каждый; воссоздать печать любой фирмы, в том числе муниципальных организаций и нотариальных контор, тоже несложно. В итоге мошенник имеет полный комплект средств обмана обывателя, представляя любые оформленные и заверенные документы. Возможно изготовить комплект документов, свидетельствующих, что квартира принадлежит кому угодно.

Для успешной работы брокера остается добывать свежую информацию о квартирных потребностях в частных рекламных объявлениях. Можно обратиться к базе данных риэлтерской фирмы и подобрать варианты продажи, покупки или обмена, действуя самостоятельно или на пару с действующим брокером-информатором.

Не часто, но случается, что сам владелец квартиры выступает в роли афериста. Суть махинации состоит в продаже неприватизированной квартиры:

1) находится вариант обмена неприватизированной квартиры на приватизированную; ограничение при этом такое — первая квартира должна быть лучше либо находиться в престижном районе;

2) подаются документы в Бюро обмена;

3) срочно оформляется право собственности на эту квартиру;

4) находятся покупатели на обе квартиры, обе продаются одновременно.

Особенность аферы в том, что обмен, продажа и приватизация — независимые процедуры. Можно заниматься одновременно оформлением документов на продажу квартиры и ее приватизацией. И если темп операции выдержан, успех обеспечен. Новоиспеченный мошенник получает деньги за обе квартиры и должен мгновенно исчезнуть, поскольку его данные известны. Чаще всего «герой» уезжает за рубеж или покупает новые документы.

Для покупателей, попавших в эту аферу, проблема практически неразрешима. У приватизированной квартиры оказывается два владельца: один имеет ее по праву собственности, другой — по ордеру и прописке. Первый из владельцев, купив эту квартиру и имея право собственности, не сможет в нее прописаться, оставшись и без квартиры и без денег. Человек, прописавшийся в квартире, имеет на нее не меньше прав, чем собственник. Он может проживать в ней, не владея. Владелец же может распоряжаться ею, а вот жить, поскольку там уже кто-то прописан, не может. Через суд можно решить проблему только с тем человеком, с которым вы заключили договор купли-продажи. А поскольку продавец исчез, проблема решается только по договоренности между двумя пострадавшими.

Возможна афера с пропиской. Вы покупаете квартиру у владельца, он выписывается, передает вам оформленные документы на квартиру, но через небольшое время суд может вернуть ее прежнему владельцу, признав, например, его недееспособность в момент совершения сделки. Оказывается, он состоит на учете в психоневрологическом диспансере, и жить ему негде. Таков же исход, если в квартире помимо владельца были прописаны родственники. Многие аферисты живут только этим. Совершивший сделку «глухонемой» или «психбольной» через родственников опротестовывает ее, и суд в подавляющем большинстве случаев признает его право на жилье. В итоге ему возвращается квартира, а вам деньги, но лишь только те, которые значатся в договоре. Поскольку практически любая сделка совершается с доплатой (с целью уменьшения выплат налогов), то вы получаете меньшую часть заплаченной вами суммы. Поэтому до совершения сделки внимательно разберитесь, куда собирается выписываться владелец квартиры, сколько человек и кто еще прописан в ней, куда они выписываются, насколько надежны действия вашего партнера.

Брокеры-мошенники используют те же приемы, что и другие представители клана мошенников, отвлекая и заманивая покупателя. Отвлекают, как и при покупке на рынке, например, джинсов, разрезанных на две штанины. Оказывается, можно купить не ту квартиру, которую желал. Показывают одну, а документы оформляют совершенно на другую квартиру. Мошенники могут перевесить номера квартир или даже поменять табличку с названием улицы. После этого покупателю демонстрируется роскошная квартира в центре, но табличка на доме висит с названием улицы, находящейся на далекой окраине. И документы на эту квартиру на окраине. В результате классической аферы новый хозяин так и не попадает в свое фешенебельное жилье, поскольку квартира снята лишь на месяц для показа клиенту. А его истинное обиталище — в пятиэтажке на окраине и на несколько десятков тысяч долларов дешевле.

Если вам нужны деньги, вы меняете хорошую квартиру на худшую с доплатой. Для этого удобно воспользоваться рекламной газетой и дать объявление, на которое достаточно скоро откликнется обходительный брокер из престижной риэлтерской конторы. Подберет вариант, поможет оформить документы и перевезти вещи. И только на новом месте вы поинтересуетесь доплатой. До этого момента обходительные манеры брокера, его слово и ваша собственная деликатность мешали спросить о доплате. Но внимательного и обходительного помощника именно на последнем этапе переезда и полного расчета не окажется. Обращаться в риэлтерскую фирму, от имени которой он действовал, бесполезно, там он никогда не работал. В итоге тысячи долларов доплаты окажутся его прибылью и платой за оказанные услуги.

Если бы владелец потребовал доплату перед выпиской из квартиры, возможно, ситуация сложилась бы для него более благоприятно. Но на этот случай, надо полагать, у «маклера» найдется соответствующий отвлекающий маневр, который позволит ему получить свою прибыль.