ТСЖ. Организация и эффективное управление - Вениамин Гассуль

Одним из важных аспектов управления капитальным ремонтом многоквартирных домов следует считать прозрачность принимаемых решений. Руководители ТСЖ, ЖСК и управляющих компаний должны быть заранее ознакомлены с годовым планом работ по капремонту входящих в их состав домов, сметами на производство работ, графиками их выполнения, должны участвовать в контроле за качеством и оплатой выполненных работ, принимать участие в тендере на выбор монтажной организации или, по крайней мере, быть осведомлены об этой организации. Такая открытость позволит избежать многих недоразумений, снимет определенную социальную напряженность, повысит ответственность владельцев квартир в многоквартирных домах и управляющих организаций за проведение капитального ремонта.

Для принятия необходимых управленческих решений должна быть обеспечена объективность информации на всех уровнях о техническом состоянии санитарно-технических систем, сроке их эксплуатации, выделяемых на капремонт средствах, ходе производства работ и их качестве. Не должны иметь место случаи, когда, например, работники жилищного агентства, контролирующие графики выполнения работ, передают «наверх» не соответствующую действительности информацию, вследствие чего руководитель районной администрации может не только принять неверное решение, но и попасть в неловкое положение при публичной оценке сложившейся ситуации.

Следует обратить внимание на вопрос распределения обязанностей и ответственности на всех уровнях управления капитальным ремонтом. При этом надо исходить из того, что обязанностям должны соответствовать необходимые права и что не должно быть дублирования определенных функций различными органами управления. Исходя из этого, нельзя признать корректным такое положение, когда жилищное агентство, выполняя свою «черновую» работу по капремонту (от составления смет до приемки выполненных работ), не имеет реальных рычагов влияния на оплату работ и выбор монтажной организации, а один из отделов районной администрации фактически дублирует работу жилищного агентства по сбору информации о производстве капремонта.

Отмеченные негативные моменты в организации капитального ремонта со стороны районных администраций не способствуют улучшению работы ТСЖ, однако своевременный учет этого фактора может значительно снизить его отрицательное влияние.

6.2. Учет, экономия и автоматизация поступления тепла

Проблема экономного расходования тепловой энергии в системах отопления многоквартирных домов в связи с ростом цен на энергоносители и соответственно платы за предоставление тепла приобретает все более весомое значение. В новом строительстве она решается за счет ужесточения строительных норм, предъявляемых к теплопроводности ограждающих конструкций здания, использования наиболее эффективных схем отопления с автоматическим регулированием температурных параметров теплоносителя и установкой в ИТП (индивидуальном тепловом пункте) дома автоматизированного узла управления, применения новых материалов, установки в отдельных случаях на кровле или в подвале дома полностью автоматизированной индивидуальной газовой котельной.

В домах старой постройки проблема рационального использования тепла практически не решается, во-первых, из-за отсутствия технического и экономического обоснования необходимых работ, во-вторых, из-за нехватки или отсутствия финансовых ресурсов. Это в то время, когда плата за отопление в многоквартирных домах, например, в Петербурге составляет порядка 32 % от общей платы за коммунальные услуги. Величина довольно внушительная, а в северных регионах она значительно выше. При этом следует учесть, что плата за тепло производится в каждом месяце независимо от отопительного сезона.

В настоящем разделе на примере Санкт-Петербурга рассматривается технология учета, экономии и автоматизации поступления тепловой энергии в многоквартирных домах послевоенной застройки, отопление которых обеспечивается от центральных источников теплоснабжения (ТЭЦ, квартальных котельных) с повышенными параметрами теплоносителя (температурой до 150 ° С) и снижением этих параметров до 95 ° С в элеваторных узлах ИТП.

Вопрос учета тепла приобрел актуальность еще в последние десятилетия прошлого века – из-за его недостаточной подачи в жилые дома. Нехватка газа и перебои с его поставкой не позволяли теплоснабжающим организациям обеспечивать необходимую температуру и расход теплоносителя, а его оплата начислялась «по трубе», т. е. в соответствии с проектным расходом. Разовый вызов представителя теплоснабжающей организации для фиксации температуры подающей воды вопрос не решал, требовался круглосуточный учет, для осуществления которого в то время приборов не было. Надо признать, что сантехники в большинстве случаев для увеличения температуры воды, выходящей из элеваторного узла в систему отопления, прибегали к несанкционированным действиям: увеличивали сопло элеватора и ставили заглушку на соединение элеватора с обратным трубопроводом. Первое «мероприятие» уменьшало степень подмешивания обратной воды в подающую магистраль, а второе полностью исключало смешение воды. Такие действия при подаче расчетных параметров теплоносителя могли привести к аварийным ситуациям и еще более заострили вопрос учета тепла, так как при наличии соответствующих приборов эти переделки могли быть легко обнаружены.

В настоящее время приборы учета тепла появились и в Санкт-Петербурге. Жилищный комитет инициировал начало их установки в ИТП многоквартирных домов.

Было принято совершенно разумное решение о совмещении работ по установке приборов учета с капитальным ремонтом систем отопления и технологически правильно определена последовательность выполнения работ: замена розливов отопления и оборудования элеваторных узлов в ИТП, потом установка приборов учета тепла и далее – замена стояков и подводок к отопительным приборам. К сожалению, замена самих приборов сметой не предусматривалась.

Установка вместо элеваторных узлов автоматизированных узлов теплоснабжения в ИТП определялась отдельной программой, при выполнении которой монтаж автоматизированных узлов часто отставал от установки приборов учета. При этом не был в достаточной степени изучен вопрос работы узлов учета с технологической точки зрения при функционировании в автономном режиме, т. е. без автоматизации теплоснабжения в ИТП. Необходимо было четко уяснить, будут ли приборы учета способствовать экономии тепловой энергии, будут ли они, объективно отражая расход тепла, указывать на причину его недополучения или перерасхода по отношению к расчетной величине, будут ли они способствовать сокращению затрат на отопление дома или, наоборот, увеличивать эти затраты.

Отвечая на поставленные вопросы, следует прежде всего рассмотреть состав узла учета и его выходных данных. Узел учета состоит из преобразователей расхода (расходомеров), вычислителя количества теплоты, теплосчетчика, комплекса соединений и комплекта термопреобразователей сопротивления. На основании выходных данных приборов учета распечатываются на бумажных носителях следующие основные показатели:

• время учета тепловой энергии (дата каждого дня);

• полученная тепловая энергия в каждый день рассматриваемого месяца;

• объем полученного и возвращенного теплоносителя;

• среднесуточные значения температуры теплоносителя в подающем и обратном трубопроводах;

• среднесуточное значение давления в подающем и обратном трубопроводах.

Рассматривая влияние величины этих данных на экономику теплоснабжения многоквартирного дома, подключенного к тепловым сетям с высокими параметрами теплоносителя, обеспечивающими его необходимую температуру при соответствующей температуре наружного воздуха, следует обратить внимание на следующие факты. Значительная протяженность таких сетей с большим объемом транспортируемого теплоносителя при, как правило, устаревшей автоматике источников теплоснабжения (ТЭЦ и т. п.) создает ощутимую тепловую инертность теплоносителя. Иными словами, при изменении температуры наружного воздуха (особенно резком) и соответствующем изменении температуры теплоносителя, выходящего из источника теплоснабжения, температура теплоносителя при вводе в дом не успевает соответствующим образом измениться. В результате в жилые дома поступает больше или меньше расчетного количества тепла и жильцы ощущают «перетоп» или «недотоп». При температуре наружного воздуха, близкой к среднегодовой, и в дни оттепелей в квартирах открываются форточки, и тепло выходит на улицу. При этом приборы учета тепла показывают его фактический расход, который полностью должны оплачивать жильцы многоквартирных домов.

Таким образом, приборы учета тепла сами по себе не будут способствовать его экономии и сокращению затрат на отопление дома, а во многих случаях приведут к увеличению этих затрат, что делает нецелесообразной, а с точки зрения жильцов многоквартирных домов – недопустимой их автономную установку в ИТП.