Я всё про вас знаю. Как видеть людей насквозь и выходить из сложных ситуаций, используя опыт знаменитого сыщика - Эрнест Сергеевич Асланян
Шрифт:
Интервал:
Закладка:
Казалось бы, раз все знают о таких схемах, то полиция должна вмешиваться. Но всё не так просто. В гражданско-правовых отношениях, если чисто юридически всё оформлено правильно, доказать, что это мошенничество, очень трудно.
И всё-таки, кое-что сделать можно.
Мы с клиентом решили добиться того, чтобы сделку отчуждения признали недействительной. Ведь у бывшей жены были на руках все чеки о платежах по кредиту, переписки с менеджерами, выписки из банка – это практически гарантия того, что правоту удастся доказать. Поэтому всегда сохраняйте все бумажки – однажды они могут пригодиться.
Компания-кредитор настаивала, что не получала никаких денег и все было сделано по закону. Но если ситуация с расторжением договора была подстроена, то это уже статья 159, часть 4 УК РФ – «Мошенничество, совершённое организованной группой, либо в особо крупном размере или повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение». Между прочим, до десяти лет тюрьмы.
В итоге нам удалось доказать, что оплата была сделана вовремя, а уж то, что она якобы не дошла до компании-кредитора – совсем не вина бывшей жены клиента. Суд признал сделку недействительной, квартира вернулась к собственникам, а на мошенников завели уголовное дело. Но их судьба – уже не наша история.
Как не стать жертвой мошеннической схемы
Покупка/продажа долевой собственности
Кто чаще всего владеет долями недвижимости? Супруги или родственники. Представьте: муж, жена, тяжелый бракоразводный процесс. Не всегда удаётся сохранить здравый рассудок. Многие действуют на эмоциях: кипят страсти, бьётся посуда, бурлит жажда мести. И, конечно, хочется избавиться от имущества, пусть и за копейки, но лишь бы разорвать все связи с бывшим супругом. И напоследок подпортить жизнь.
Если это описание похоже на вашу жизненную ситуацию – первым делом связывайтесь с бывшим дольщиком. Оставьте эмоции и неприязнь, сконцентрируйтесь на защите своих интересов. Да, придётся на время «задвинуть» гордость. Но это кратчайший путь к тому, чтобы оставить мошенников с носом.
Конечно, человек, специально загнавший вас в такую западню, вряд ли будет гореть желанием помочь. Но страсти – это одно, а Уголовный кодекс – совсем другое.
По закону при продаже доли квартиры владелец обязан в первую очередь предложить покупку другому собственнику. Причём не на словах, а в письменной форме. Если нет ответа, предложить ещё раз. И, только если ответ отрицательный или нет никакой реакции на предложение и во второй раз, можно продавать. Нормативная база – статья 250 Гражданского кодекса РФ.
Если у вас в голове возникла мысль: «Ну можно же задрать цену, тогда человек точно откажется» – нет, так нельзя. Если ваша сумма будет неадекватна по отношению к рыночной, независимая экспертиза это покажет и сделку признают недействительной.
Об этом знают не все. Именно незнание прав и обязанностей часто приводит людей в запутанные и проблемные ситуации. Но предупреждён – значит вооружён.
Выходит, что в случае с продажей доли собственности всё не так страшно. Запасаемся терпением, хорошим адвокатом и добиваемся справедливости. Гораздо сложнее, если совладелец не продал свою долю, а оформил договор дарения. Вот об этом не нужно извещать второго собственника. Единственный вариант вернуть себе жильё в таком случае – доказать, что сделка фиктивна.
Как не купить «чёрную» квартиру
• Работайте только с проверенными риэлторами. Выбирайте через друзей, знакомых и их знакомых, ищите отзывы в интернете.
• Внимательно изучайте и перепроверяйте все документы. Сам договор, свидетельства о регистрации права на жильё, договоры дарения, купли-продажи, свидетельства о праве наследования, решения и определения суда, паспортные данные.
• Узнайте, есть ли у продавцов несовершеннолетние дети и куда они выписываются. Это одна из самых распространенных ошибок – ведь ребенок официально не может оставаться без места жительства. Если об этом узнают органы опеки, то они впишут его в последнее место регистрации – то есть, к вам в квартиру.
• Проверяйте подлинность генеральной доверенности, если сделка совершается по ней. Это тоже частая ловушка. Убедитесь, что доверенность настоящая, а главное, что срок её действия не истёк на момент оформления сделки. Для этого можно обратиться к нотариусу, который выдавал такую доверенность.
Подводные камни:
Во-первых, квартира может быть оформлена на недееспособного человека: психически нездорового, на старика с деменцией. Такую доверенность легко признать недействительной, что автоматически означает, что и сделка была оформлена незаконно.
Во-вторых, это может быть мошенническая схема. Один человек выдает другому доверенность, а потом её отзывает. Вы покупаете квартиру у первого, по доверенности, после чего второй, уже по суду, аннулирует вашу сделку купли-продажи. По документам квартира станет его собственностью, а вот денег вам никто не вернет. Нет, суд, конечно, обяжет «продавца» выплатить вам всю сумму, но если у него нет денег на счетах, максимум, что можно будет сделать – списывать в вашу пользу процент от его зарплаты. А это может затянуться на долгие годы. Скажем, 10 000 ₽ ежемесячно – как думаете, как скоро «отобьёте» всю сумму?
• Запросите выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество. Свидетельство о собственности – не всегда гарантия законной сделки. На квартиру может быть наложен арест или запрет на сделку. Информацию об этом, а также о законном владельце квартиры на момент сделки и покажет выписка из ЕГРП.
• Не покупайте недвижимость, если она досталась собственнику в наследство и с этого момента не прошло три года. В течение этого срока на неё могут предъявить права внезапно объявившиеся родственники.
Как не потерять собственную квартиру
Казалось бы, здесь всё просто – ведь недвижимость уже ваша. Тем не менее, пострадавших от «умников», знающих лазейки, хватает. Поэтому:
• Оформляйте генеральную доверенность только в том случае, когда это действительно необходимо. Причём без возможности передоверия третьим лицам и с ограниченным сроком действия.
• Никогда и никому не отдавайте оригиналы документов. Всегда можно сделать копии и заверить их у нотариуса – эти бумаги имеют такую же силу, как и оригиналы.
Простой лайфхак
В
