Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты - Александр Зрелов

1. Раздел "Субъект права" должен содержать:

ИНН;

полное (без сокращений) наименование правообладателя с указанием организационно-правовой формы в соответствии со свидетельством о регистрации юридического лица;

номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица;

дату выдачи свидетельства о государственной регистрации юридического лица;

наименование регистрирующего органа, выдавшего свидетельство о регистрации юридического лица;

юридический адрес субъекта права.

2. Раздел "Вид права" должен содержать:

наименование вида права, как правило, это "частная собственность".

3. Раздел "Объект права" должен содержать (в зависимости от вида объекта):

этажность, общая площадь по внутреннему обмеру (для зданий, строений);

номера помещений (при регистрации помещений);

инвентарные номера, по документам, описывающим объект права;

литеры, иные возможные условные обозначения (при необходимости, при этом указываются реквизиты документа, из которого на свидетельстве указаны условные обозначения);

4. Раздел "Адрес объекта" должен содержать:

название области (республики, края);

название района (города районного значения);

в ряде случаев название сельского или муниципального округа, населенного пункта;

название улицы, номер дома, корпуса;

5. Раздел "Основания для государственной регистрации" должен содержать:

реквизиты правоустанавливающих документов, на основании которых принято решение о государственной регистрации прав или ограничений (обременений) прав (реквизиты включают наименование документа, его серию и номер, дату выдачи и название учреждения, вы давшего документ).

6. Раздел "Существующие ограничения (обременения) права" должен содержать":

запись о том, что ограничения (обременения) не зарегистрированы;

либо запись о том, что ограничения (обременения) зарегистрированы.

При этом указываются:

наименование ограничения (обременения);

наименование документа, его серия и номер, дата выдачи (заключения);

название учреждения, выдавшего (утвердившего) документ;

сфера действия ограничения (обременения), а именно, на что наложено ограничение (обременение) на весь объект или на его часть.

Кроме того, в свидетельстве о государственной регистрации указывается либо кадастровый номер, либо условный номер объекта (при отсутствии кадастрового).

На свидетельстве указываются две даты: в верхней части — дата выдачи, а в нижней — дата внесения записи в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Даты могут совпадать, также дата выдачи может быть позднее даты внесения записи в ЕГРП.Дата выдачи свидетельства не может быть раньше даты внесения записи в ЕГРП.Свидетельство подписывается регистратором, с указанием его фамилии и инициалов. Подпись регистратора заверяется печатью учреждения юстиции или его филиала.

В свидетельстве также может указываться иная информация, в соответствии с правилами Единого государственного реестра прав, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998г. N 219 "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на НИ и сделок с ним".

Свидетельство не должно иметь подчисток, приписок, зачеркнутых слов и иных исправлений. В свидетельство о государственной регистрации прав не вносятся какие-либо исправления. Исправление допущенных в свидетельствах ошибок возможно по письменному заявлению правообладателя, либо его доверенного лица путем выдачи учреждением юстиции нового свидетельства взамен, имеющего ошибки.

Следует различать государственную регистрацию прав и/или сделок и внесение изменений в существующие записи Единого государственного реестра прав. Последнее, в соответствии со статьей 4 Закона о регистрации, не является государственной регистрацией.

Если права на объект НИ уже зарегистрированы в ЕГРП, то изменения в объекте или субъекте права, не влекущие за собой прекращения или перехода права, подлежат внесению в указанный реестр прав, но не все из них, а только такие, которые изменяют записи, содержащиеся в Едином государственной реестре прав. Примерный перечень таких изменений приведен в разделе VII п.67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на НИ и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ "Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на НИ и сделок с ним" от 18 февраля 1998г. N 219, где к сведениям изменяющим объект отнесены: уточнение площади объекта, изменения при незначительной реконструкции объекта. Таким образом, изменения могут быть внесены только в уже существующие записи Единого государственного реестра прав.

В том случае, если в процессе реконструкции произведены незначительные изменения в объекте НИ, права на который не зарегистрированы в установленном законом порядке, то обязанности государственной регистрации прав не возникает. Однако сведения об объекте с учетом произведенных изменений могут быть внесены в Единый государственный реестр прав при регистрации вещного права на него. При этом в учреждение юстиции по государственной регистрации прав должны быть представлены документы как на объект в прежнем состоянии, так и описывающие произведенные в нем изменения.

Если в результате реконструкции произведены значительные изменения в объекте, то есть по существу создается новый объект взамен прежнего, то возникает обязанность государственной регистрации вещного права независимо от наличия ранее зарегистрированного права на первоначальный объект. При этом в случае наличия, зарегистрированное право на прежний объект НИ прекращается.

Кроме того, для определения необходимости внесения сведений в Единый государственный реестр прав об изменениях в объекте НИ предлагаем руководствоваться формами листов записей об объекте Единого государственного реестра прав. Таким образом, если произведенные изменения влияют на сведения одной из граф данных листов, то возникает необходимость их внесения в существующие записи Единого государственного реестра прав.

Одновременно представляется целесообразным в каждом конкретном случае учитывать требования местного учреждения юстиции по регистрации прав для определения значительности изменений в объекте на предмет установления необходимости либо внесения сведений в уже существующие записи Единого государственного реестра прав, либо государственной регистрации прав как на вновь возведенные объекты. 

Приостановление государственной регистрации: основания и процедура

Статья 19 Федерального закона о государственной регистрации прав предусматривает возможность приостановления государственной регистрации как по инициативе правообладателя, так и по инициативе учреждения юстиции. Основания для такого приостановления перечислены в пунктах 2-4 указанной статьи.

Содержание пункта 1 статьи не соответствует ее названию. Этот пункт предусматривает обязанность учреждения юстиции при наличии сомнений в возможности регистрации затребовать от заявителя дополнительные сведения об основаниях регистрации, но в рамках общего месячного срока регистрации, установленного пунктом 3 статьи 13 данного закона.

Сомнения могут возникнуть после приема документов на стадиях их правовой экспертизы или установления отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект (п.1 ст.13 Закона). В частности, сомнения могут возникнуть по поводу содержания представленных на заключение документов, по поводу самих прав на объект НИ, по поводу правомочности как самого заявителя, так и его представителя участвовать в процедуре регистрации и т.п.

Учреждение юстиции при необходимости представления дополнительных материалов немедленно извещает об этом в письменном виде заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него прав на объект. При непредставлении либо несвоевременном представлении доказательств в течение общего месячного срока регистрации может последовать отказ в государственной регистрации.

Пункт 2 статьи 19 комментируемого закона предоставляет регистратору право приостановить регистрацию на срок в один месяц. Это одно из трех оснований приостановления регистра ции, предусмотренных комментируемой статьей. Когда у регистратора возникают сомнения в подлинности представленных документов. По существу речь идет о проведении соответствую щей экспертизы (почерковедческой, лингвистической и т.п.) документов с целью подтверждения или опровержения их подлинности.

Любое приостановление течения срока означает приостановление действия этого срока. В соответствии с пунктом 3 статьи 13 настоящего закона общий срок ГРПНИ и сделок с ней ограничен одним месяцем. Таким образом, общий срок регистрации прав на НИ с учетом ее приостановления по инициативе регистратора не может превышать двух месяцев с момента подачи заявления на регистрацию.