Квартирный вопрос, или Байки черного маклера - Татьяна Веденская

– Они выломали дверь. Замок просто вывернут. Вандалы! – всхлипывала жена.

– А соседи ничего не слышали? – волновалась я.

– Соседи тоже уезжали, – ответил муж.

– Вы в порядке?

– Они взяли только пару сережек. Даже не вынесли телевизор и компьютер. Они точно искали деньги, – рассказали мне клиенты.

– Кошмар, – покачала я головой, и на сделке, конечно, вся наша толпа покупателей, продавцов и риелторов обсуждала эту кражу. Однако, если бы клиенты меня не послушались, махнули бы рукой и оставили деньги дома, сделка бы вообще не состоялась. А история очень простая. Кассир, выдававший денежную сумму в «Сбербанке», знал адрес моих клиентов, так как операции банк совершает только по паспортам. У моих клиентов адрес прописки и проживания совпадал. Ну, и сумму кассир тоже, естественно, знал, так как сам же ее и выдал. Оставалось лишь навести на квартиру, что он и сделал. Преступники искали только деньги. В отчаянии они, конечно, взяли сережки и пару тысяч рублей, что лежали на серванте просто так, на всякий семейный случай. Но денег не нашли. Обломашки. И уж конечно, было бы лучше рассчитаться безналично. Но не принято, блин!

И последняя история про кэш. Она – прекрасный показатель сумасшедшего фатализма русского человека. Начинается эта история у входа в офис какой-нибудь фирмы, продающей новостройки. К примеру, вполне подойдет офис СУ-155 или любого ООО «Рога и копыта», в ведении которого оказались квадратные метры в только что возведенном доме или вообще в доме, которому еще только суждено появиться на свет в муках, из песка и бетона.

Схемы продажи новостроек различны. Все они – результат правотворчества хозяев этих ООО, и скажу вам честно, частенько результаты этого правотворчества меня просто поражают до глубины души. Мне, профессиональному юристу с богатой практикой в этой области, просто страшно и смешно одновременно читать порой их документы: вексели, предварительные договоры, договоры займа и залога и прочие «серые» схемы, призванные только обезопасить ООО и свалить весь риск на конечного покупателя. Схемы эти, как правило, вообще ничего не гарантируют, за исключением схемы «долевого участия в строительстве», которая появилась не так давно. Однако договор на «долевое участие» могут себе позволить подписать только очень надежные и, как результат, дорогие застройщики. Такие, как ДСК-1, не сочтите за рекламу. Остальные предпочитают «схемы». Давайте остановимся на них подробнее. Кому неинтересно, пролистывайте главу и переходите сразу дальше, к АДВОКАТАМ. А те, кто думает о новостройках или уже покупает их, – вот вам основные подводные камни.

Схема первая. Вексель. Вы приходите к застройщику, он вам предлагает некий мутный договор о совместной инвестиционной деятельности на сумму вполовину или даже меньше от реальной стоимости квартиры, а на остальную часть предлагает вам взять вексель. Обещает он вам, конечно, все на свете и клянется, зуб дает, что все выстроит в срок и вообще. Реально слово «инвестиционный» в заголовке такого договора вообще ничего не значит. А вексель – это просто форма долгового обязательства. Иными словами, не думайте, что, подписав бумагу, вы купили квартиру. Вы дали деньги в долг. И у вас (теоретически) есть право их требовать назад. Но… только деньги. К метрам вы фактически не имеете никакого отношения. Готовы на такой риск – вперед.

Схема вторая. Страховая система. Тут все вообще сложно и плохо. По договору (каким бы он ни был) проходят только смехотворные деньги, остальные же вы, в доброй памяти и твердом уме, платите некоей страховой компании за некий полис. Страховой случай по этому полису не наступит никогда, и денег своих вы больше не увидите, но иногда это единственная схема покупки уже готовой новостройки. Идти на такую схему можно, только если вам прямо на сделке подписывают акт передачи квартиры и отдают ключи. И уж конечно, вы это понимаете, схема эта рождена, чтобы уводить ваши деньги из зоны налогообложения. То есть вы фактически становитесь соучастником налогового преступления. Но… кого в нашей стране это волнует? У меня был клиент, налоговый инспектор, который покупал квартиру именно по этой схеме. И ничего, никто не умер.

Схема третья. Предварительный договор. Штука более-менее легальная относительно других двух схем. Само понятие «предварительный договор» возникло в Гражданском кодексе и привлекло людей одной фразой. Цитирую:

«Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор».

А теперь перевод: теоретически, если наше разлюбезное ООО «Рога и копыта» откажется передать квартиру вам, честно отдавшему за нее денежку, вы можете пойти в суд и заключить договор передачи квартиры в судебном порядке. Это – хорошо. Плохо то, что это очень сложно сделать в реале. Потому что предварительный договор купли-продажи квартиры заключается на объект, которого нет в природе. Иными словами, нельзя пообещать продать то, чего еще нет. А то, что еще не построено, определенно не может существовать. Так что правовой статус предварительного договора несуществующей квартиры тоже довольно сомнителен. И, кроме того, непонятно, что делать, если, пока дом будет строиться, ООО «Рога и копыта» скопытится и исчезнет с лица земли, а квартиры после постройки дома окажутся в собственности каких-нибудь посторонних физических лиц.

Покупка новостройки – всегда риск. И по схеме, и по условиям, и по качеству, и, особенно, по срокам заселения – это вообще всегда тайна за семью печатями. С точки зрения же денежных проводок тут тоже есть свой определенный казус. Деньги фирмы-застройщики принимают безналично, так что все вроде бы отлично. Однако на практике оплаты производятся в каком-то определенном операционном окне определенного банка. И только в одном месте можно провести оплату без дополнительных банковских сборов и комиссий.

Представьте, вы выбрали квартиру, которую нужно срочно оплатить, чтобы она не «ушла». Ножек-ручек у нее нет, но вы все же нервничаете, так что берете деньги (кэш, конечно же), кладете их в пакет с надписью «Ашан» и едете в офис фирмы-застройщика. Там дожидаетесь своей очереди, так как не вы одни хотите дешевых метров, потом подписываете договор, получаете на руки счет и… идете в банк. Он, допустим, через пару кварталов от фирмы. А потом, после оплаты, вам надо вернуться обратно и получить акт о взаиморасчетах. Так вот, вы идете в банк. А перед вами еще десять человек уже ушло в банк. И после вас пойдут еще десять. И завтра – то же самое. И у всех пакетики «Ашан», или черные «дипломаты», или вместительные кожаные женские сумки, или мужские борсетки. А в них – деньги. От трех до десяти миллионов рублей. И все эти люди, эти пакеты, сумки и борсетки идут одними и теми же дорожками.

Вы спросите, почему они не едут на машинах? Что ж, законный вопрос. Кто-то едет. А кто-то проходит несколько десятков метров пешком. Но в любом случае около банка, от парковки и до автобусной остановки – люди с деньгами, деньги с людьми. Стоит засесть в правильных кустах – и все. Мимо вас гарантированно проплывет карасик с тремя-четырьмя миллионами рублей. Даже если рыбак неопытный, но уж одну-то рыбку можно выловить точно. Был бы только правильный топор (монтировка, лом, игрушечный пистолет или иной инструментарий современного Раскольникова). А отсюда совет:

Совет

Если вам предстоят расчеты наличными и эти расчеты – достаточно крупные, не поленитесь, продумайте вопросы безопасности. Возможно, надо заранее открыть счет в требуемом банке и перевести деньги. Или хотя бы будьте на сделке не одни, обязательно берите с собой парочку крепких родственников с сильными руками. Мало ли что? А еще лучше, не пожалейте комиссии и переведите деньги безналом. Это лучше всего.

Адвокаты

Вообще-то я адвокатов люблю. Я и сама не так давно мечтала стать адвокатом. Хотя нет. Уже довольно давно – лет десять назад. Но что такое десять лет в историческом контексте? Ерунда, мелочь. Россия привыкла листать историю столетиями, и для России адвокат – человек новый, почти незнакомый. Никто не знает, кто это такой. Никто не знает, с чем адвоката едят.

Если во всем мире адвокаты существуют необозримо долго, в России первые адвокаты в современном понимании этого слова появились незадолго до революции. Появились, побарахтались меньше сотни лет и вымерли, испепеленные вихрями враждебными. Оставшиеся случайно в живых мутировали в советского адвоката – существо, внешне отдаленно напоминающее своего предшественника, внутри же изменившееся совершенно.

В идеале задача адвоката – защищать закон (а вовсе не отдельного платежеспособного индивидуума), отстаивать законные права и интересы подзащитного и зарубать нечисть во всех ее проявлениях. Однако этот охотник на ведьм в советское время сам был укушен вампирами и стал питаться кровью невинных жертв. На осуществление кривосудия в то время хватало пары часов. Заслушивались показания свидетелей, которые видели все, что было нужно партии. Рассматривались улики, собранные где бог пошлет. Адвокат призывал высокий суд не мелочиться, не миндальничать и карать врагов народа и коммунизма. Дальше жертву разрывали на куски.