Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты - Александр Зрелов

Суммы компенсации потерь сельскохозяйственного производства от изъятия сельскохозяйственных угодий, возмещаемые землепользователю коммерческой организацией, по мнению ДНП Минфина РФ[103], следует считать средствами, связанными с реализацией товара и поэтому подлежащими налогообложению НДС в общеустановленном порядке.

Суммы НДС, уплаченные налогоплательщиками при приобретении земельных участков, должны приниматься к вычету в общеустановленном порядке.

Современной судебной практике известны случаи, когда налоговые органы отказывали в предоставлении налогового вычета сумм НДС, уплаченного продавцу при приватизации земельного участка. Свою позицию представители налоговой администрации аргументировали тем, что земельный участок не подлежит амортизации. Подобное обоснование неправомерности применения налогового вычета подлежит отклонению судом, так как в нормах НК РФ, устанавливающих налоговые вычеты и порядок их применения, такое основание не предусмотрено. Положения статей 170, 171, 172 НК РФ не ставят право налогоплательщика на осуществление налогового вычета в зависимость от того, к каким амортизационным группам относится то или иное основное средство[104].

Налогоплательщик может воспользоваться предоставленным правом и уменьшить общую начисленную сумму НДС на установленные налоговые вычеты при соблюдении следующих, обусловленных статьями 171 и 172 НК РФ, условий:

земельный участок будет использоваться в деятельности, которая облагается НДС;

от продавца земельного участка получен счет-фактура, подтверждающий право на вычет;

земельный участок был принят налогоплательщиком на учет в качестве основного средства.

НДС по операциям с недвижимым военным имуществом

Под "недвижимым военным имуществом" в действующих нормативных актах[105] понимается НИ, находящееся в оперативном управлении Вооруженных Сил Российской Федерации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий и организаций, находящихся в системе федеральных органов исполнительной власти, в которых законодательством предусмотрена военная служба.

Реализация высвобождаемого недвижимого военного имущества осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации. В частности, на операции по реализации высвобождаемого недвижимого военного имущества распространяется действие Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества"[106]).

Передача имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации, не признается объектом налогообложения на основании подпункта 3 пункта 2 статьи 146 НК РФ.

На основании статьи 2 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях"[107] в форме унитарных предприятий могут быть созданы только государственные и муниципальные предприятия.

При этом на основании пункта 1 статьи 11 этого Федерального закона имущество унитарного предприятия формируется за счет:

имущества, закрепленного за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления собственником этого имущества;

доходов унитарного предприятия от его деятельности;

иных не противоречащих законодательству источников.

Имущество, находящееся в государственной собственности, в соответствии с требованием пункта 4 статьи 214 ГК РФ закрепляется за государственными предприятиями и учреждениями во владение, пользование и распоряжение в соответствии с правилами статей 294 и 296 ГК РФ.

Таким образом, передача в порядке приватизации НИ, находящегося:

— в оперативном управлении Вооруженных Сил Российской Федерации,

— в хозяйственном ведении или оперативном управлении предприятий и организаций, находящихся в системе федеральных органов исполнительной власти, в которых законодательством предусмотрена военная служба, подпадает под действие подпункта 3 пункта 2 статьи 146 НК РФ и не признается объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость[108].

НДС при реализации предприятия в целом как имущественного комплекса

Правила определения налоговой базы при реализации предприятия в целом как имущественного комплекса содержит статья 158 НК РФ. Возможность такой операции в отношении предприятия предусмотрена в пункте 1 статьи 559 ГК РФ.

Процедура определения налоговой базы рассматривается только в пунктах 1-3 комментируемой статьи. Комплекс предписаний пункта 4 статьи 158 НК РФ регламентирует порядок оформления счета-фактуры такой операции.

На основании пункта 1 статьи 158 НК РФ для рассматриваемой операции налоговая база определяется отдельно по каждому из видов активов предприятия (см. таблицу 3).

На основании статьи 132 ГК РФ в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, пред назначенные для его деятельности. Сюда относятся земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Для целей налогообложения цена каждого вида имущества, на основании пункта 3 статьи 158 НК РФ принимается равной произведению его балансовой стоимости на поправочный коэффициент, который рассчитывается на основании предписаний пункта 2 комментируемой статьи (см. таблицу 3).

Определение балансовой стоимости активов продаваемого предприятия может быть определено на основании документов, составляемых в ходе предусмотренной статьей 561 ГК РФ процедуры удостоверения состава продаваемого предприятия.

Следует обратить внимание на то, что в комментируемой статье законодатель не рассматривает ситуацию, при которой цена, по которой предприятие продано, равна балансовой стоимости реализованного имущества. Учитывая то обстоятельство, что на основании пункта 3 комментируемой статьи, цена имущества для целей налогообложения практически в безальтернативном порядке (единственное предусмотренное исключение определено в последнем предложении абз. 2 п.2 ст.158 НК РФ) должна рас считываться с учетом поправочного коэффициента. По мнению авторов настоящего комментария, при возникновении рассматриваемой ситуации, поправочный коэффициент может быть признан равным единице.

Таблица 3 

Алгоритм расчета налоговой базы при реализации предприятия в целом как имущественного комплекса 

Соотношение  цены реализации предприятия и балансовой стоимости реализованного имущества P > I P < I Порядок определения поправочного коэффициента K1 = P - (D + C) / I - (D + C) K2 = P/I Размер налоговой базы U = х (В1 + В2 + Bn) + Bd + Bc В = х (В1 + В2 + Bn) + Bd + Bc Особенности определения отдельных значений при расчете налоговой базы Bn = In х K1 Bd = Id Bc = Ic Bn = In х K2 Bd = Id х K2 Bc = Ic х K2

Используемые обозначения

P цена реализации предприятия I суммарная балансовая стоимость имущества предприятия K1, K2 поправочные коэффициенты D балансовая стоимость дебиторской задолженности С стоимость  ценных бумаг. В случае, если принято решение о переоценке ценных бумаг С = 0 U суммированная налоговая база по реализованному предприятию Bn цена (для целей налогообложения) имущества N, находящегося на балансе предприятия (за исключением дебиторской задолженности и стоимости ценных  бумаг) Bd цена (для целей налогообложения) дебиторской  задолженности  предприятия Bc цена  (для  целей налогообложения) ценных бумаг, находящихся  на  балансе  предприятия In балансовая  стоимость принадлежащего предприятию  имущества N  Id балансовая  стоимость  дебиторской  задолженности предприятия Ic балансовая стоимость ценных бумаг, находящихся на балансе предприятия

В пункте 4 статьи 158 НК РФ законодатель определяет порядок оформления счета-фактуры при реализации предприятия как имущественного комплекса.