Все об ипотеке - Алла Афонина

• сложная процедура оформления кредита, включающая большой пакет документов, которые вам необходимо представить банку для подачи заявки на кредит;

• платные дополнительные услуги: страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика и созаемщиков, а также страхование квартиры от повреждений и утраты прав собственности. Стоимость этих страховок составляет примерно 1,5 % в год от стоимости квартиры (примерно 3 тыс. руб. в нашем примере). Вы должны будете заплатить оценщику за его услуги: оценка необходима для того, чтобы банк на основании произведенной оценки определил сумму первоначального взноса – она обычно колеблется от 12 до 30 % от стоимости будущей квартиры. Некоторые банки, также ввели плату за рассмотрение заявки на кредит;

• многие банки, желая избежать рутинного оформления документов, предваряющего собственно ипотеку (отдачу недвижимости в залог, после того, как она была приобретена), будут работать с вами через посредника – брокерскую фирму, услуги которой, конечно, платны. Брокеры связывают вас с банком, помогают собрать необходимые документы, проверяют, чтобы все собранные документы были «чистыми», т. е. соответствовали законодательству и требованиям банка. Кроме оплаты услуг брокера нужно платить за выполнение промежуточных действий на пути от получения кредита до новоселья. Например, нужно учитывать, что вам как покупателю придется оплатить процент риэлтера, что составляет обычно 3–4% от приобретаемой недвижимости.

С учетом всех названных минусов можно заключить, что подавать документы и оформлять ипотечный кредит можно, если только:

1) изначально живешь в арендованной квартире и, конечно, оплачиваешь ее собственнику стоимость арендной платы. В настоящее время это удовольствие не из дешевых. Когда получаешь свою квартиру вместо съемной, то обязанность оплачивать проценты по кредиту и сам кредит будут не так трудны, ведь оплачиваешь уже свою квартиру;

2) условия проживания невыносимы, имеется некоторый первоначальный капитал, но при этом если брать просто кредит (краткосрочный потребительский или на неотложные нужды), то все равно не хватает до стоимости жилья. Большинство заемщиков рассчитывают по возможности погасить кредит раньше установленного срока. Значит, оформляя ипотеку, следует узнать у сотрудника банка о возможных штрафных санкциях в этом случае, хотя, нужно заметить, что в последнее время при оформлении кредита стороны (банк и заемщик) вместо правовой ответственности за досрочное исполнение обязательства по возврату кредита (а в этом случае банк теряет часть процентов) устанавливается мораторий на период от трех месяцев до одного года со дня выдачи займа.

Итак, мы рассмотрели четыре наиболее распространенных схемы накопления средств на покупку квартиры. И пришли к выводу, что один из них, а именно методичное и длительное накопление средств на покупку квартиры, фактически не ведет к достижению желаемого результата. Накопление средств при помощи банковского депозитного долгосрочного вклада имеет смысл только тогда, когда сумма ваших собственных средств выражена в валюте и достаточно велика.

Схема с использованием ссуды жилищно-накопительного кооператива вполне доступна и более осуществима, однако создает большой риск для ваших средств как при вступлении в жилищный накопительный кооператив, так и при приобретении квартиры. А ссудно-сберегательная схема при всей своей безопасности имеет существенный недостаток: время, которое вам потребуется на накопление необходимой суммы, будет работать против вас, помогая инфляции отодвигать долгожданный момент приобретения квартиры в собственность.

Банковская ипотека – это наиболее безопасная и быстрая из четырех предложенных схем, но, к сожалению, и самая дорогая на сегодняшний момент. В конечном итоге, именно вам решать, идти ли на риск, или на дополнительные расходы, когда вы хотите справить новоселье и стать полноправным собственником квартиры, и какой выигрыш в деньгах для вас важнее – сегодняшний (тогда это жилищно-накопительные кооперативы), или завтрашний (банковская ипотека). Если вы хотите вступить в ипотеку, но материальное положение ваше таково, что вы вряд ли когда-нибудь сможете ее себе позволить, попробуйте участвовать в программе социальной ипотеки или поддержки молодых семей.

3. Ипотечное кредитование с позиции государства, банка и заемщика

По данным статистики, к началу перестройки в СССР на очереди на получение жилья состояло 14 млн семей (40 млн. человек).

После длительного периода бесплатного «очередного» распределения жилья в истории страны, трудно разобраться во всех тонкостях рынка жилья, так быстро развившегося за последние 15 лет.

Согласно ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище. На органы государственной власти и органы местного самоуправления возложена обязанность по поощрению жилищного строительства, они должны создавать условия для осуществления названного права.

Приобретение жилья в кредит непривычно для россиян, что, по мнению специалистов, выступает одной из причин медленного развития ипотеки в России по сравнению с Западом. Логика ипотечного кредита такова, что в этой сделке участвуют три стороны: государство, человек, берущий кредит, и кредитная организация (чаще всего, это банк), предоставляющая кредит.

Для того чтобы быть уверенным в том, что каждая сторона максимально выполнит свои обязательства перед двумя другими, необходимо убедиться, что сделка эта выгодна каждой из сторон.

3.1. Почему ипотека выгодна государству

Ныне решение жилищного вопроса граждан страны – одна из главных задач и проблем власти. Россия не первое государство, которое поставило перед собой такую серьезную задачу и предпринимает реальные действия для ее решения. В современной экономической ситуации превратить желаемое в реальность возможно только объединением усилий государства, банков и населения.

Причины состоят в следующем:

1) государство берет на себя обязательство разработать и обеспечить правовую поддержку реализации программ банковского кредитования ипотеки;

2) при этом банки должны сделать более доступными условия предоставления ипотечного кредита;

3) население, заинтересованное в разрешении своих жилищных проблем, должно быть готово не только воспользоваться теми правами, которые предоставляются при использовании программ ипотеки, но и быть готовы исполнять возложенные на него тем самым обязанности.

Таким образом, только совместными действиями элементов одной структуры: государства, банков и населения – ипотека станет доступной и реально приносящей конструктивные результаты.

Изначально ипотечное кредитование в России появилось из инвестиционных соображений, а не из социальных, ведь ипотека – это мощнейший инвестиционный фактор. Для того чтобы поднять экономику России после событий 1990-х гг., требовалось 600 млрд долл. США, а неликвидной, т. е. малофункциональной и устаревшей, недвижимости тогда, в конце 90-х годов прошлого века, было на 500 млрд долл. США.

Сейчас курс доллара изменился, и соотношения другие. Однако сути этот факт не меняет: уже тогда было очевидно, что ипотека как раз один из тех рычагов, который позволит в короткие сроки решить проблему модернизации экономики России. Проект модернизации экономики при помощи широкого внедрения системы ипотечного кредитования получил название – доступное жилье, во многом говорящее за себя. На сегодняшний день рынок выдачи кредитов вырос вдвое, что является нормальным ходом событий, так и должно происходить на этой стадии развития ипотеки. С одной стороны, государством принимаются меры для развития ипотеки, вносятся поправки в законы. Например, благодаря внесению изменений в налоговое законодательство, у кредитного рынка есть все шансы вырасти в полтора раза в ближайшие три года.

Однако, с другой стороны, есть законодательные акты, которые, напротив, создают большие препятствия для развития ипотеки, – это и законы о дольщиках, и о жилищных кооперативах, и новый Жилищный кодекс РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ. Прямого отношения к ипотеке эти нормативные акты не имеют, но существенно усложняют процесс становления рынка выдачи кредитов.

При этом вопреки всем усилиям государства увеличить спрос на рынке жилья, система ипотечного кредитования в России по-прежнему неэффективна. Главной ее проблемой остаются процентные ставки и величина первого взноса. Самые приемлемые ставки сегодня – около 10 % годовых в долл. США и 16 % в рублях. Однако не всем удается выполнить условия получения займа.

Собирая сведения о доходах заемщиков, банки, устанавливающие щадящие проценты, учитывают только официальную зарплату – необходима справка о доходах по форме 2 НДФЛ, заверенная налоговыми службами. Помимо этого, для получения кредита в некоторых банках (например, в Сбербанке) необходимо наличие двух поручителей, чей суммарный доход больше дохода заемщика.