Жилищное право - Павел Крашенинников

Вместе с тем фактически пожизненная рента применялась гораздо шире, а на практике часто рассматриваемые отношения оформлялись либо договором дарения, либо завещанием, что, конечно же, в случае возникновения споров приводило и в ряде случаев приводит к отсутствию надлежащей правовой защиты участников этих отношений.

В настоящее время жилище, отчуждаемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты в собственность плательщика ренты за плату и бесплатно.

В первом случае к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, во втором — правила о договоре дарения.

Как следует из ст. 586 ГК РФ, в случае отчуждения (например, продажи) жилого помещения лицом, приобретшим его по рентному договору, обязательства ренты переходят на нового собственника жилья. При этом лицо, передавшее такое жилье, несет субсидиарную с отчуждателем ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.

Нельзя не обратить внимание на то, что в целях обеспечения исполнения выплаты рентных платежей ГК РФ устанавливает правило, по которому получатель ренты приобретает право залога на отчужденное жилье, т. е. в данном случае право залога возникает не в силу договора, а в силу закона.

В качестве ответственности за просрочку выплаты ренты закон указывает на обязанность плательщика выплатить проценты, размер которых устанавливается договором. В тех случаях, когда процент не оговорен, он определяется учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства.

Наряду с государственной регистрацией соглашения, в отличие от иных способов возникновения права собственности на жилище, закон требует обязательного нотариального удостоверения договора; представляется, что законодатель установил данное правило, имея в виду длительность рентных отношений.

Проанализируем постоянную и пожизненную ренту, включающую в себя соглашения пожизненного содержания с иждивением, где в качестве объекта выступает жилое помещение.

Рассматривая субъектный состав участников договора постоянной ренты, следует указать на то, что если по отношению к плательщикам ренты закон не содержит каких-либо ограничений, то применительно к получателям постоянной ренты таковыми могут выступать только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует цели их деятельности, закрепляемой в их учредительных документах. В частности, не могут быть получателями ренты учреждения, финансируемые собственником, уже в силу того, что им запрещено распоряжаться имуществом, приобретенным по смете[379].

Необходимо иметь в виду, что права получателя ренты могут переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором. Кроме того, они (права) могут передаваться путем уступки требования.

Выплата постоянной ренты устанавливается договором в рублях. Между тем в договоре может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Закон защищает получателя ренты тем, что размер выплачиваемой ренты автоматически увеличивается пропорционально повышению установленного законом минимального размера оплаты труда. Постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала.

Следует отметить, что правила, касающиеся увеличения размеров и сроков выплат, могут изменяться договором.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. В таком случае отказ заявляется плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Стороны договора могут предусмотреть, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора.

Гражданский кодекс РФ (ст. 593) предусматривает случаи выкупа постоянной ренты по требованию получателя ренты:

во-первых, если плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

во-вторых, если плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

в-третьих, если плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

в-четвертых, если жилое помещение, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

Требование получателя ренты о выкупе постоянной ренты может быть предусмотрено и в других случаях, определенных договором. Выкуп постоянной ренты производится по цене, также определенной договором.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, по которому жилище передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена жилого помещения, которая обычно взимается за аналогичное жилье при сходных обстоятельствах в том же населенном пункте. При возникновении разногласий такая аналогичность подтверждается актом оценки жилого помещения, составляемым профессиональным оценщиком недвижимого имущества.

В отличие от постоянной ренты пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Возможно установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты, как правило, считаются равными. Например, супруги передали по рентному договору принадлежащее им на праве совместной собственности жилое помещение. При этом в случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство ренты прекращается.

Как верно отмечает Е. В. Лазарева, получатель ренты, заключая договор пожизненной ренты, имеет своей целью за счет переданного в собственность плательщика ренты имущества обеспечить свое достойное существование на протяжении своей жизни[380]. Размер пожизненной ренты определяется в договоре в виде денежной суммы, периодически выплачиваемой получателю ренты в течение его жизни. Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При увеличении минимального размера оплаты труда соответственно увеличивается размер пожизненной ренты.

Если сроки пожизненной ренты не установлены договором, то пожизненная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца.

Согласно ст. 599 ГК РФ при существенном нарушении договора плательщиком получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты жилое помещение отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора потребовать возврата этого жилья с зачетом его стоимости в счет выкупной цены.

В силу ст. 600 ГК РФ случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты.

Разновидностью пожизненной ренты является договор пожизненного содержания с иждивением. В литературе можно встретить мнение о том, что по такому договору собственник как бы распоряжается своим жильем после своей смерти[381]. Между тем из существа договора следует, что распоряжение происходит еще при жизни собственника. В связи со смертью прекращаются обязательства, вытекающие из данного соглашения, — обременения, связанные с предоставлением в пользование жилища и ряда услуг. При этом регламентация такой сделки осуществляется § 4 гл. 33 ГК РФ. Вместе с тем по сравнению с пожизненной рентой договор пожизненного содержания с иждивением обладает значительной спецификой. В частности, плательщик ренты по договору обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Предоставленное содержание с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.