Буря на американском рынке - Владимир Андерсон
Шрифт:
Интервал:
Закладка:
Некоторые изменения произошли в 2009 г., когда третье место занял ценовой сегмент с промежутком от 250000 долл. до 299999 долл. падение его продаж составило с 63 тыс. единиц в 2008 г. до 48 тыс. единиц в 2009 г.158. В то время как падение продаж в ценовом сегменте с промежутком от 300000 долл. до 349999 долл. составило с 69 тыс. единиц в 2008 г. до 46 тыс. единиц в 2009 г.159. Тем самым в 2009 г. ценовой сегмент «300000-349999» уступил третье место сегменту «250000-299999» — 46 тыс. единиц против 48 тыс. единиц, вернув себе третье место в 2010 г. — 44 тыс. единиц против 43 тыс. единиц. Но нельзя назвать данное изменение хоть сколько-нибудь серьёзным изменением на рынке. Что касается процентного спада за указанный период, то для сегмента «300000-349999» он составил 33,33 % (или 23 тыс. единиц в абсолютном выражении) и для сегмента «250000-299999» — 23,80 % (или 15 тыс. единиц в абсолютном выражении).
А величина и доли различных средств, при помощи которых были куплены новые дома, изменились в кризис весьма значительно — в первую очередь, резко стало падать количество домов, купленных по ипотеке, не имеющей дополнительных гарантий.
По данным Бюро статистики США, если в 2008 г. при помощи ипотеки, не имеющей дополнительных гарантий платежей (в американских официальных источниках такая форма ипотеки проходит как категория Conventional Mortage — форма ипотеки, у которой нет гарантий, что кто-то продолжит проводить ежемесячные платежи в случае невозможности делать это лицом, изначально взявшим ипотечный кредит) было куплено 358 тыс. объектов, то в 2009 г. их количество упало до 234 тыс. единиц160 — общий процентный спад за текущий период составил 34,63 % (или 124 тыс. единиц в абсолютном выражении).
А если говорить об ипотеках, имеющих гарантии со стороны каких-либо юридических лиц, то их число наоборот выросло в кризисный период. Продажи по ипотеке, имеющей гарантии со стороны Федерального жилищного управления и Министерства жилищного строительства и городского развития (в американских официальных источниках такая форма ипотеки проходит как категория FHA Mortage) выросли в кризис с 77 тыс. единиц в 2008 г. до 92 тыс. единиц в 2009 г.161 — общий процентный рост за текущий период составил 19,48 % (или 15 тыс. единиц в абсолютном выражении). А продажи по ипотеке, имеющей гарантии со стороны Администрации Ветеранов США (в американских официальных источниках такая форма ипотеки проходит как категория VA) выросли с 27 тыс. объектов в 2008 г. до 32 тыс. объектов в 2009 г.162 — общий процентный рост за текущий период составил 18,52 % (или 5 тыс. объектов в абсолютном выражении).
Тем самым видно, что доля домов купленных по никем не гарантированной ипотеке (Conventional Mortage) резко снизилась не только сама по себе, но по отношению к гарантированным ипотекам (FHA Mortage и VA Mortage), так, если в 2008 г. соотношение было 3,44:1 (358:104), то в 2009 г. соотношение стало уже 1,89:1 (234:124). То есть всего за один год соотношение используемых видов ипотек изменилось на огромную величину, что свидетельствует о нестабильности не столько желания приобретать жилую недвижимость, сколько неустойчивость системы негарантированной ипотеки — с одной стороны, можно утверждать, что у банковской системы нет необходимых ресурсов в кризисный период, с другой стороны, что нет желающих среди населения использовать данную систему ипотеки. И в данном случае, вероятнее всего, говорить о том, что оба утверждения верны.
Кроме того, важно отметить, что альтернативная составляющая покупок жилой недвижимости, «свободные деньги» (в американских источниках подобная форма средств называется «cash» или в русском звучании «кэш», что означает непосредственное наличие денежных средств в наличной или безналичной форме в данном случае у лица, покупающего жильё), в относительном соотношении уменьшила свою долю среди покупаемой жилой недвижимости, так же изменив и свою абсолютную величину. Так, если по всем формам ипотеки (гарантированной и негарантированной) было куплено 462 тыс. объектов в 2008 г. и 358 тыс. объектов в 2009 г., то за кэш было куплено 23 тыс. объектов в 2008 г. и 17 тыс. объектов в 2009 г.163; таким образом, соотношение ипотеки к кэшу изменилось с 20,09:1 (462:23) в 2008 г. до 21,05:1 (358:17) в 2010 г… При этом падение абсолютной величины кэша составило 6 тыс. единиц или 26,09 % от общего числа за период с 2008 г. по 2009 г. (хотя в 2010 г. произошёл некоторый рост на 2 тыс. единиц, то есть до уровня в 19 тыс. единиц164).
В качестве выводов следует сказать следующее. Знаковым моментом для всей экономической системы США (когда кризис перешёл из фазы ипотечного в финансовый) стало банкротство одного из крупнейших банков страны инвестиционного банка Lehman Brothers (а одновременно с ним и другого крупного инвестиционного банка Merill Lynch), после которого Правительство США начало принимать серьёзные ответные меры, в частности, национализацию ипотечных компаний Fannie Mae и Freddie Mac, находившихся под гарантийным статусом федеральной власти и выдававшим за это субпрайм-кредиты.
Потери в банковском секторе коснулись чуть ли ни всех его участников, и самыми массовыми убытками стали убытки от списаний, то есть от потерь на рынках ценных бумаг, а не от просроченных долгов.
Вместе с банковской системой и биржей ухудшились дела в производственном секторе, и это следует связать не только с падением фондовых индексов, но и с ростом безработицы и, как следствие, снижением объёмов автомобильного кредитования.
В сфере строительства недвижимости в период с 2007 г. по 2008 г. наблюдалась интересная тенденция — падение объёмов строительства жилой недвижимости при увеличении объёмов строительства коммерческой (причём и в денежном выражении даже в условиях падения цен), при том, что основной рост (две трети от общего объёма) был достигнут благодаря росту в частном секторе (хотя государственная доля в коммерческой недвижимости была весьма ощутимой, в отличие от жилой недвижимости). Но в 2009 г. ситуация усугубилась и пошла на резкий спад и в нежилом секторе (причём именно в частном секторе, в то время как государственный сектор показал хоть и маленький, но всё-таки рост), что говорит об отсутствии перспектив на развитие у участников рынка в то время.
В области продаж домов, учитывая, что потери коснулись ипотечного сектора кредитования Conventional Mortage (то есть негарантированной ипотеки, в том числе и субпрайм-кредиты), а сектор кредитования FHA Mortage и VA Mortage (то есть гарантированных ипотечных кредитов) наоборот вырос, можно утверждать, что субпрайм-кредиты являются центральной причиной обвала рынка недвижимости, в противном случае,
