ТСЖ. Организация и эффективное управление - Вениамин Гассуль

В этой связи необходимо указать на недостаточную работу соответствующих служб Жилищного комитета и районных администраций, а также ассоциаций и объединений ТСЖ и управляющих организаций по информированию и обсуждению всех аспектов услуг ЖКХ.

В качестве положительного примера легитимного решения вопроса оплаты стоимости перевода гражданами денежных средств за услуги ЖКХ можно привести ЗАО «Петербургрегионгаз» и петербургский филиал «Лентелеком». Эти организации получают указанные переводы соответственно за поставку газа и услуги связи за счет собственных накладных расходов, не включая эти затраты в квитанции об оплате своих услуг. За электроэнергию в Санкт-Петербурге граждане производят оплату через широкую сеть пунктов «Петроэлектросбыт» тоже без каких-либо дополнительных затрат.

Указанные примеры лишний раз подтверждают возможность решения всех вопросов оплаты услуг ЖКХ, оказываемых собственникам квартир и членам ТСЖ, в правовом поле.

Заключая главу, необходимо еще раз подчеркнуть, что изложенные в ней сведения о формировании стоимости затрат на услуги ЖКХ, предоставляемые товариществу собственников жилья, и о порядке оплаты этих услуг окажут реальную помощь руководителям ТСЖ в квалифицированном анализе и решении одного из важных вопросов, оказывающих влияние на успешное функционирование ТСЖ.

Глава 4 Некоторые экономические и правовые аспекты функционирования ТСЖ

В практической деятельности ТСЖ встречаются вопросы экономического и правового характера, вписывающиеся в общую схему функционирования ТСЖ, но требующие некоторых пояснений, особенно в связи с их нечетким обозначением в нормативных актах. При этом экономические и правовые аспекты вопросов неразрывно связаны между собой: экономические указывают на путь решения, а правовые – на соответствие этого пути законодательным актам.

4.1. Профессиональное управление и хозяйственная деятельность

Руководители большинства ТСЖ, принявших решение об управлении собственными силами, очень быстро пришли к пониманию того, что в этом случае путь к профессиональному управлению связан с работой руководящего звена на договорной, оплачиваемой основе. В первую очередь это касалось председателя правления. Безусловно, можно было бы принять на должность управляющего наемного работника. Однако даже в этом случае председатель правления, как распорядитель всеми финансовыми ресурсами ТСЖ, должен постоянно решать как перспективные, так и оперативные вопросы, связанные с оплатой тех или иных услуг, покупкой материалов и т. п., а также принимать решения по административным, правовым и другим вопросам.

Теория управления и практика работы ТСЖ показали, что для успешного руководства деятельностью ТСЖ председатель правления должен, оставаясь на этой избранной должности, одновременно выполнять функции управляющего, которые должны быть детально разработаны в каждом ТСЖ. На это обстоятельство было указано в главе 2, но важность и острота вопроса обязывают еще раз обратить на него внимание.

С экономической точки зрения решение о совмещении должностей абсолютно оправданно, ибо если председателем правления избран человек, способный и желающий выполнять работу по управлению ТСЖ, требующую ежедневной отдачи, на профессиональном уровне, то выполнение этой работы должно базироваться на трудовом договоре.

Однако с правовой точки зрения оплата труда председателя или членов правления на договорной основе должна быть определенным образом обоснована и подкреплена соответствующими решениями и документами. Совершенно недопустимо руководствоваться принципом времен «дикого» капитализма: «Что не запрещено, то можно». Да, можно, но только с учетом действующего законодательства. В противном случае неизбежно произойдет нарушение какого-либо нормативного акта с самыми неприятными последствиями.

Председатель правления одного из ТСЖ отмечал, что руководимое им правление состоит из трех человек (председателя, его заместителя и главного бухгалтера), работающих на постоянной основе по трудовым договорам. Подобное положение дел характерно для многих ТСЖ.

Как указывалось выше, экономически и организационно это положение может быть оправданно, и именно оно будет способствовать переходу к профессиональному управлению. Однако при этом нарушается п. 11 ст. 145 ЖК РФ, который прямо указывает, что члены правления (председатель также является его членом) за свою работу получают не ежемесячную зарплату, а вознаграждение по итогам года.

Правовой аспект решения этого вопроса заключен в совместном прочтении ст. 145 ЖК РФ и ст. 189 ТК РФ. Эти статьи показывают, что законодатель предусмотрел возможность оплаты труда членов правления на договорной основе при выполнении ими определенных обязанностей. Алгоритм принятия такого решения заключается в следующем.

Общее собрание членов ТСЖ утверждает правила внутреннего трудового распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание МКД (наемных работников), положение об оплате их труда (п. 10 ст. 145 ЖК РФ). Согласно ст. 189 ТК РФ, правила внутреннего трудового распорядка определяют не только режим работы, но и целый ряд других вопросов, в том числе порядок приема и увольнения работников. Если в этом порядке будет предусмотрена возможность назначения на ту или иную оплачиваемую должность членов правления, в том числе его председателя, а правила внутреннего трудового распорядка будут утверждены общим собранием членов ТСЖ, то проблема будет решена на легитимной основе.

Прием и увольнение наемных работников осуществляет правление (п. 5 ст. 148 ЖК РФ), и оно будет иметь право принять на должность управляющего или любую другую работника, соответствующего предъявляемым к этой должности требованиям, в том числе из состава членов правления, включая его председателя.

Таким образом, любой из членов правления, оставаясь на этой выборной должности, может в то же время исполнять обязанность того или иного работника на договорной, оплачиваемой основе.

Однако при решении подобных вопросов не следует впадать в крайности, назначая в руководящий состав ТСЖ в качестве наемных работников всех членов правления. Решение должно быть взвешенным и обоснованным, не искажающим задачи правления, определенные ЖК РФ.

Выбор оптимального с точки зрения теории управления и экономически оправданного состава руководящих работников, труд которых оплачивается на договорной основе, и присутствие в этом составе членов правления зависят от конкретных условий, сложившихся в ТСЖ. Однако во всех случаях следует принимать во внимание ряд факторов, отмеченных далее.

Назначение на должность управляющего председателя правления (совмещение должностей) представляется вполне оправданным решением, так как сосредоточивает в одних руках не только большие права, но и соответствующие им полномочия и ответственность. В то же время действия такого лица подконтрольны правлению.

Назначение члена правления на должность главного бухгалтера вряд ли может быть чем-нибудь обосновано. Всю оперативную работу целесообразно поручить бухгалтеру – даже с неполным рабочим днем. Основная задача главного бухгалтера, согласно Федеральному закону «О бухгалтерском учете», заключается в обеспечении соответствия осуществляемых хозяйственных операций действующему законодательству, а также интересам ТСЖ. Эту функцию вполне может выполнять достаточно грамотный член правления на общественных началах и с перспективой соответствующего вознаграждения по итогам года.

На должность главного инженера целесообразно назначать специалиста с опытом работы по эксплуатации зданий и сооружений. Это может быть, например, бывший мастер «Жилкомсервиса», для которого переход в ранг главного инженера рассматривается как повышение. Представляется совершенно нежелательным назначение на должность главного инженера одного из членов правления. Если в правлении находится человек, знакомый с эксплуатацией инженерных систем и зданий, то ему следует поручить надзор за деятельностью главного инженера, что позволит исключить бесконтрольность в вопросе нормальной эксплуатации МКД, в чем и заключается одна из задач правления.

Использование рассмотренных правовых аспектов совмещения членами правления своих обязанностей с оплачиваемыми должностями в руководстве ТСЖ и предлагаемых рекомендаций по замещению этих должностей должно носить избирательный характер, зависящий от многих факторов, и в первую очередь от деловых качеств и предыдущего опыта работы претендентов на избрание в состав правления и занятие оплачиваемых должностей, а также побудительных мотивов претендентов к участию в управлении ТСЖ.

Мотивация к работе в руководящих органах ТСЖ – один из важнейших экономических аспектов управления обществом.