ТСЖ. Организация и эффективное управление - Вениамин Гассуль

ТСЖ, согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ, относится к разряду некоммерческих организаций и создается собственниками помещений в МКД для совместного управления комплексом недвижимого имущества в МКД. Следовательно, деятельность ТСЖ по управлению комплексом недвижимого имущества в МКД, осуществляемая за счет платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками помещений, нельзя назвать коммерческой деятельностью.

Плата за жилое помещение, согласно п. 2.1 ст. 154 ЖК РФ, включает в себя плату за услуги и работы по управлению МКД, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в МКД.

Обобщая сказанное, можно заключить, что работа по обслуживанию, эксплуатации и ремонту общего имущества в МКД не относится к коммерческой деятельности.

В то же время ст. 152 ЖК РФ допускает в качестве одного из видов разрешенной ТСЖ коммерческой деятельности производство работ по обслуживанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества в МКД. Принимая во внимание сделанное обобщение, можно заключить, что в этом случае имеются в виду работы по обслуживанию, эксплуатации и ремонту недвижимого имущества, не относящегося к разряду общего, например обслуживание и профилактический ремонт санитарно-технического оборудования в квартире, косметический ремонт квартиры и ее перепланировка на основании соответствующих документов, а также другие работы, не связанные с общим имуществом.

Именно подобным образом рассматривает затронутый вопрос законодатель, четко отделяя средства, полученные от обязательных платежей и взносов членов ТСЖ для управления и эксплуатации общего имущества МКД, от доходов, полученных за счет хозяйственной деятельности (п. 2 ст. 151 ЖК РФ).

Доход, полученный от хозяйственной деятельности ТСЖ, направляется, в соответствии с п. 3 ст. 152 ЖК РФ, либо для оплаты общих расходов, либо в специальные фонды. Определяет направление использования указанного дохода общее собрание членов ТСЖ (п. 2.7 ст. 145 ЖК РФ). Для простоты расчетов целесообразно направлять доход на оплату общих расходов, так как это будет способствовать повышению уровня доходов над расходами, создавая тем самым источник для пополнения специальных фондов. Установленное общим собранием направление использования дохода от хозяйственной деятельности может действовать неопределенное время до его отмены или изменения и не требует ежегодного подтверждения.

Таким образом, путем последовательного рассмотрения определенных положений ГК и ЖК РФ было опровергнуто бытующее мнение о том, что деятельность ТСЖ по обслуживанию, эксплуатации и ремонту общего имущества МКД, осуществляемая за счет обязательных платежей и взносов владельцами квартир, относится к разряду хозяйственной деятельности.

С этим выводом согласился Жилищный комитет Санкт-Петербурга, подтвердив в своем Письме от 30.04.2010 г. № 1744/10-3 легитимность позиции автора как с экономической, так и с правовой точек зрения.

4.2. Отопительные приборы в системе собственности многоквартирного дома

Вопрос, рассматриваемый в настоящем разделе, весьма важен с практической точки зрения, так как определяет правовую основу отнесения отопительных приборов к тому или иному виду имущества в многоквартирном доме.

В собственности многоквартирного дома можно выделить, во-первых, собственность, принадлежащую владельцу квартиры, и, во-вторых, общую долевую, доля которой принадлежит каждому собственнику помещений.

ЖК РФ достаточно полно определяет состав общего имущества МКД и обозначает принцип отнесения к нему инженерных сетей и оборудования, к разряду которого можно отнести отопительные приборы. Однако определенные нормативные акты, утвержденные Правительством РФ, не рассматривают отопительные приборы в квартирах МКД как общее имущество. В связи с этим назрела необходимость в четком и легитимном определении принадлежности отопительных приборов к тому или иному виду собственности в МКД. От этого определения зависит важный вопрос: будет ли содержание, ремонт и своевременную замену отопительных приборов в квартире осуществлять ее владелец или ответственность за эту работу будет возложена на управляющую организацию (ТСЖ, ЖСК), осуществляющую эксплуатацию общего имущества МКД?

В настоящей главе проблема рассматривается только с позиции основополагающего документа в жилищном законодательстве – ЖК РФ, устанавливающего требования к отнесению имущества в разряд общего. Соответствие отопительных приборов этим требованиям определяется с учетом конструктивного устройства систем отопления, отражающего взаимосвязь всех составных частей системы. Одновременно рассматривается иной взгляд на проблему, наиболее четко выраженный в документах Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, образованного Федеральным законом от 21.07.2007 г. № 185-ФЗ (в дальнейшем – Фонд), и делаются определенные выводы и предложения, позволяющие на легитимной основе решить как правовую сторону проблемы, так и практический вопрос ответственности за содержание, ремонт и замену отопительных приборов в квартире.

В ст. 36 ЖК РФ определено, что к общему имуществу в МКД следует относить «санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами и внутри помещений и обслуживающее более одного помещения».

Рассматривая стояк системы отопления как часть отопительного оборудования МКД и применяя указанное определение к практически повсеместно используемым однотрубным вертикальным системам отопления с замыкающими участками и установкой отопительных приборов по приведенной схеме (рис. 4.1), можно заключить, что в этом случае отопительные приборы следует относить к общему имуществу.

Рис. 4.1. Типовая схема обвязки отопительного прибора (схема 1)

Действительно, при такой, предусмотренной техническими нормами, схеме отключить отопительный прибор без остановки всего стояка невозможно: прибор составляет единое целое с системой отопления и является оборудованием, обслуживающим в составе этой системы более одного помещения в МКД.

Таким образом, руководствуясь ст. 36 ЖК РФ, можно утверждать, что отопительные приборы при их установке в квартире по указанной выше схеме, т. е. без возможности их отключения от системы отопления, относятся к общему имуществу. Этот вывод при указанных условиях относится также к отопительным приборам в двухтрубных системах отопления, горизонтальных и проточных системах.

Небезынтересно отметить, что в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ 13.08.2006 г. № 491 (в дальнейшем – Правила), четко и безапелляционно утверждается в п. 6: «В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры…» Для корректности такого утверждения следовало бы уточнить, что оно справедливо только при установке в квартире обогревающих элементов, т. е. отопительных приборов, по предусмотренным техническими нормами схемам, исключающим возможность отключения приборов от всей системы отопления. Без всяких оговорок это утверждение может быть отнесено лишь к отопительным приборам лестничных стояков, а также расположенным в подвалах и других помещениях, относящихся к общему имуществу.

Включение в состав общего имущества МКД отопительных приборов, расположенных в жилых помещениях, создает определенные неудобства в их содержании, ремонте и замене. С одной стороны, эти приборы, относясь к общему имуществу, не могут быть, например, заменены самостоятельно владельцем квартиры; с другой стороны, и это главное, владелец квартиры не несет ответственности за находящиеся в ней отопительные приборы, так как они относятся к общему имуществу МКД.

Обращаясь к практике эксплуатации и капитального ремонта МКД, можно отметить, что во многих случаях замену отработавших нормативный срок службы и морально устаревших отопительных приборов, расположенных в квартире, производят ее владельцы за свой счет. В этой связи следует с большим вниманием отнестись к позиции Фонда, имеющего свой особый взгляд на рассматриваемую проблему.

Особый взгляд Фонда на проблему отнесения отопительных приборов, расположенных в квартире, к определенному виду собственности кратко выражен в тезисе: такие приборы не относятся к общему имуществу МКД.

Занятая Фондом позиция обосновывается в утвержденных Фондом и согласованных с Минрегионом РФ Методических рекомендациях по формированию состава работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, финансируемых за счет средств, предусмотренных Федеральным законом № 185-ФЗ (в дальнейшем – Методические рекомендации).

В этих рекомендациях делается ссылка на ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, в которой приведен примерный перечень частей МКД, потенциально входящих в состав общего имущества. Далее указывается, что перечень объектов в составе общего имущества уточнен в Правилах. После этих предпосылок отмечается, что Правила распределяются по нескольким блокам, в один из которых входят внутридомовые системы отопления. Далее уточняется, что «к внутридомовым системам холодного и горячего водоснабжения, отопления и газоснабжения в составе общего имущества отнесены: стояки, ответвления от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанные отключающие устройства…» Процитированный текст означает, что отопительные приборы не попадают в разряд общего имущества. Следует обратить внимание на то, что этот текст полностью совпадает с текстом п. 6 Правил, за исключением того, что в тексте Правил отсутствует упоминание о системе отопления.