Купить квартиру в Москве. Пособие для инвестора - Александр Мансурович Халитов
Шрифт:
Интервал:
Закладка:
Методы оценки недвижимости
Дорогие друзья, мы с Вами на финишной прямой. Теперь, когда Вы знаете все районы Москвы, все распространенные серии типового жилья и большую часть новостроек, мы можем переходить к главному – подбору квартиры. Мы с Вами рассмотрим отдельно подбор квартир в новостройке и на вторичном рынке.
Но, если позволите, до перехода к алгоритмам подбора, еще немного занудной теории.
Главным вопросом при подборе квартиры является вопрос «справедливой цены». Как оценить стоимость выбираемой квартиры? Возможно, она переоценена?
Есть специальная дисциплина, которая так и называется «Оценка объектов недвижимости». Она оперирует 3 основными методами оценки:
Доходный метод;
Затратный метод;
Сравнительный метод.
Доходный метод рассматривает объект недвижимости как источник получения постоянного дохода за счет сдачи в аренду. Данный способ используется в основном при покупке коммерческой недвижимости. Стоимость объекта определятся на основании арендной ставки. Давайте возьмем абстрактный пример. Мы рассматриваем покупку 2 квартир по одинаковой цене – 12 миллионов рублей. Первая из этих квартир сдаётся за 50 т.р. в месяц, вторая за 55 т.р. Это означает, что расходы на приобретение первой квартиры будут погашены за 20 лет (12 000 000/50 000/12), а расходы на вторую – за 18 лет и 2 месяца. Очевидно, что вторая квартира интереснее первой.
Затратный метод рассматривает объект недвижимости как покупку, на совершение которой была затрачена определенная сумма, соответственно все сделки с данным объектом недвижимости будут исходить из стоимости уже понесенных расходов. Типичный пример – покупатель хранил сбережения в валюте, в 2013 году поменял доллары на рубли и приобрел квартиру за 6 000 000 рублей (на тот момент эквивалент 200 000 долларов США). В 2020 выставил квартиру на продажу за 15 000 000 рублей (эквивалент 200 000 долларов при курсе 75 рублей за рубль).
Сравнительный метод рассматривает объект оценки в сравнении с аналогичными объектами. Сравнительный метод предполагает либо выбор самого бюджетного аналога, либо выбор лучшего по потребительским свойствам объекта недвижимости из аналогов, предлагаемых по одинаковой цене. Пример: покупатель выбирает квартиру в новостройке на этапе котлована. Есть 5 идентичных квартир по цене от 7 до 7,2 млн – выбирает квартиру за 7 млн. Второй покупатель выбирает из 5 вариантов квартир стоимостью 10 млн. Они все одинаковой площади, но только в одной из пяти – окна выходят на озеро – соответственно, останавливается на ней.
Главный конфликт на рынке недвижимости заключается в использовании различных методов оценки продавцами и покупателями. Продавцы всегда пользуются расходным методом. Т.е., продавец точно помнит, за какую сумму квартира была приобретена и, как правило, прибавляет к цене квартиры упущенную выгоду, равную средней ставке банковского депозита. С 2015 по весну 2020 в Москве из-за отъезда экспатов и сокращения спроса на арендное жильё был так называемый «рынок покупателя» – т.е. количество объектов недвижимости сильно превышало количество потенциальных покупателей. При этом, многие продавцы помнили стоимость цены своей квартиры, приобретенной до 2014 года, в долларах. Средневзвешенная стоимость квадратного метра московской недвижимости в 2014 году оценочно составляла 5 000 долларов. В 2015 она уменьшилась до минимального значения около 2 000 долларов США. В рублях разница была не настолько болезненной, но и в рублях цена снизилась. Выставляя квартиру на продажу, Продавец исходит из того, что он как минимум не должен понести убыток. Т.е., приобретая квартиру в 2013 году за 500 000 долларов, и приняв решение о продаже в 2018, продавец исходит из цены 500 000 долларов + желательно 4-5% годовых за долларовый депозит – 530 000 долларов. При переводе 530 000 долларов на рубли (по курсу 65 рублей за доллар в 2018 г.) получается цена 34 450 000 рублей. При покупке этой квартиры в 2013, квадратный метр в ней стоил 200 000 рублей (6 700 долларов) за кв.м. Т.е. за 500 000 долларов, была приобретена квартира площадью 75 кв.м. Однако из-за избыточного предложения в 2018 г., цена квадратного метра данной квартиры стала стоить дешевле даже в рублях, упав с 200 000 до 180 000 рублей. Т.е., в 2018 году аналоги данной квартиры можно было найти по цене 75 кв.м*180 000 = 13 500 000 рублей. Продавец, исходя из расходного метода оценки предполагает стоимость квартиры 34,5 млн, а покупатель, исходя из сравнительного метода оценки будет искать похожие предложения за 13,5 млн. Очевидно, что в ситуации «рынка покупателя» ожидания продавцов не оправдываются, и они массово снимают объекты с продажи, ожидая более благоприятной конъюнктуры.
С лета 2020 года ситуация на московском рынке изменилась, значительное снижение ставки ипотеки привело к тому, что потенциальных покупателей стало гораздо больше, чем ликвидных объектов в продаже. Соответственно, сейчас мы в ситуации «рынка продавца». Рублевая цена некоторых лотов в новостройках за 9 месяцев 2020 года выросла на 30%! Поставьте себя на место покупателя – Вы планировали покупку квартиры за 10 миллионов, но когда приняли решения о покупке, эта квартира стоит уже 13 млн. В данной ситуации, уже ожидания покупателей не могут быть удовлетворены, и они отказываются от покупки. Тем не менее, если интерес к покупке сохранится, покупатели будут исходить из новых рыночных реалий и, если раньше, они считали чрезвычайно интересными варианты стоимостью 9,5 млн, то теперь они с таким же интересом будут рассматривать квартиры стоимостью 12,5 млн.
Покупатели неосознанно исходят из принципа: максимальная цена объекта оценки определяется минимальной суммой, за которую может быть приобретен объект-аналог. Это означает, что покупатель всегда будет выбирать аналог с минимальной ценой.
И, если определить минимальную цену для любого из нас не составляет труда, то вопрос со второй частью «как определить аналог» сложнее. Рынок устроен таким образом, чтобы затруднить сравнение. Является ли квартира в новостройке на этапе котлована аналогом квартиры в построенном доме? Как сравнить стоимость квартиры «в бетоне» со стоимостью квартиры с ремонтом? Является ли, к примеру, Марьино аналогом Медведково, корректно ли их сравнивать?
Обычно, покупатели при подборе квартиры исходят только из цены. У меня есть 7 млн – готов купить что-то за эту цену. Но, к сожалению, это неверный подход. Цена объекта недвижимости
