Купить квартиру в Москве. Пособие для инвестора - Александр Мансурович Халитов
Шрифт:
Интервал:
Закладка:
Характеристики квартиры. Определяем изменяемые (состояние ремонта, запах в квартире, состояние коммуникаций) и неизменяемые параметры. Изменяемые – игнорируем. Определяем приоритетные параметры – те, которые нам важно сохранить во что бы то ни стало (только распашная квартира, кухня не менее 14 кв.м, светлая квартира –окна выходят на юг, юго-запад или запад, этаж не ниже/выше и т.д.). Выбираем параметры, исключающие рассмотрение данной квартиры (окна выходят на жд пути, отсутствие балкона, большая площадь коридоров и т.д.).
Помним, что ключевым фактором является цена за квадратный метр, а не цена лота. Также всегда обращаем внимание на «полезную площадь» – переплачивать за неправильную коридоров, балконов в случае маленьких площадей квартиры, цена квадратного
В случае инвестиционной покупки обозначаем «портрет покупателя/арендатора» – клиента, который с наибольшей вероятностью будет вступать в сделку по данному объекту недвижимости;
В случае, если в результате поиска в данном жилом массиве не найдется подходящего варианта, какие ещё жилые массивы рассматриваем (рекомендуется определить остаемся в рамках данного кластера или зоны)?
Этот первый этап принятия решения о покупке является самым важным. Не жалейте времени на него и постарайтесь определить абсолютно все параметры. Также рекомендую привлечь к обсуждению всех заинтересованных участников. Очень часто, клиенты тратят по 6-8 месяцев на поиски идеального варианта, но на последнем этапе сделка «разваливается», потому что «моей свекрови не понравилось, а муж слушает только мнение мамы ». Не тратьте напрасно время, если свекровь является лицом, принимающим решение – привлеките её к обсуждению на этом этапе.
Важно! На этом этапе Вы не ищете конкретные варианты, Вы не изучаете цены на квартиры в выбранном жилом массиве, Вы формируете «объект оценки», на основании характеристик которого начнете подбор конкретных вариантов.
По практике, данный этап требует от 1 до 3 недель. Пожалуйста, найдите это время и вдумчиво проанализируйте все характеристики объекта недвижимости.
В случае покупки квартиры для инвестиций, а не для проживания, ответьте дополнительно на следующие вопросы:
Почему Вы выбираете жилую недвижимость как объект для инвестиций?
Какие еще инвестиционные инструменты Вы рассматривали (коммерческая недвижимость, банковские депозиты, акции, покупка золотых монет и т.д.);
Считаете ли Вы жилую недвижимость более привлекательной по сравнению с другими инструментами? Почему?
На какой срок Вы планируете вложить средства?
Рассчитываете ли Вы на увеличение стоимости актива за этот срок? Почему?
Планируете ли Вы сдавать объект недвижимости в аренду? Долгосрочная или посуточная аренда? На какой доход рассчитываете?
Готовы ли проводить видоизменения? Какие (ремонт, разделение на студии, выселение зарегистрированного в квартире должника через суд и т.д.);
Какой % годовых Вам кажется привлекательным?
После того, как этап формирования «объекта оценки» закончен, начинаем поиск «объектов-аналогов» и выписываем все заинтересовавшие Вас варианты.
В случае выбора известного жилого комплекса ищем форум жильцов данного комплекса и изучаем всю имеющуюся информацию.
В случае обычного дома, ищем характеристики дома – проверяем серию дома, год постройки и год капитального ремонта – для объектов, расположенных в административных границах Москвы.
Совершаем виртуальные прогулки по окрестностям дома, используя вкладку «панорамы» инструмента Яндекс.карты
Проверяем транспортную доступность жилого комплекса/дома инструментом Навигатор.онлайн
Находим все объекты социальной инфраструктуры – школы, ДОУ, поликлиники, спортивные комплексы и т.д. В случае, если ребенку придется самостоятельно добираться до школы пешком – обращайте внимание на наличие автодороги между выбранном домом и школой.
В результате, Вы получаете список из 10-15 квартир, которые Вы можете начинать анализировать. Звоните собственникам, назначайте просмотры и тщательно изучайте выбранные объекты. На этом этапе, конечно, фиксируйте цену объектов, но не придавайте ей излишнего значения. Через 1-2 месяца поисков и просмотров, у Вас сформируется абсолютно твердое понимание, какая именно квартира Вам подходит. Можете останавливаться на ней и теперь именно её использовать в качестве объекта оценки. Теперь у Вас есть не описание абстрактного объекта с требуемыми характеристиками, а реально существующая квартира. Сделайте подробное описание этой квартиры с указанием всех характеристик, которые привлекли Ваше внимание. Постарайтесь оценить вес каждого значимого фактора.
Вы нашли идеальную во всех отношениях квартиру, но она оказалась значительно выше Ваших бюджетных ожиданий. Вернитесь к списку приоритетных для Вас характеристик. Вы понимаете, что готовы жить только в современном жилом комплексе бизнес-класса – отлично, начинайте искать жк бизнес-класса, двигаясь от центра, но оставаясь в рамках своего кластера. Вы нашли изумительную школу для ребенка, но современный жилфонд стоит слишком дорого – снизьте требования по классу и возрасту дома ради сохранения близости к школе.
Определение объекта оценки – выбор квартиры в новостройке
Во избежание терминологической путаницы, новостройкой мы с Вами будем называть объект недвижимости, еще не сданный в эксплуатацию. После того как новостройка сдана в эксплуатацию и заселена, она превращается в «новый жилфонд» вторичного рынка.
При оценке новостройки, мы вынуждены исходить не из реально существующих, а заявленных характеристик объекта. Каждый раз, когда Вы читаете описание объекта или слушаете презентацию менеджера отдела продаж, задавайте вопрос, где это зафиксировано. Прекрасный вид из окон исчезнет при строительстве второй очереди проекта, проект муниципального детского сада превращается в дорогой коммерческий, бразильский гранит для облицовки входной группы в итоге может быть заменен дешевым керамогранитом и т.д. Поэтому опирайтесь только на те характеристики объекта, которые закреплены в договоре. Внимательно проверяйте проектную декларацию объекта – её можно найти на сайте жилого комплекса;
Изучайте историю Застройщика и функционирование уже построенных им проектов. Если ранее допускались срывы сроков и ухудшение качества проектов, с большой вероятностью это произойдет и сейчас. В некоторых случаях целесообразно также отслеживать новости о владельцах компаний-застройщиков – если есть информация о финансовых трудностях или перспективе банкротства – целесообразно отказаться от покупки у данного Застройщика;
Очень осторожно относитесь к компаниям, запускающим первый проект на московском рынке (даже, если есть история проектов в других регионах);
Всегда обращайте внимание на квартиры с большим количеством окон и улучшенной инсоляцией (квартиры с панорамным остеклением, квартиры, окна которых выходят на юг, юго-запад, запад). Также стоит отдавать предпочтение «редким» планировкам – при последующей продаже Ваша квартира столкнется с меньшей конкуренцией;
Не верьте завышенным оценкам роста стоимости квадратного метра. Как правило, цена квартир в новостройках стабилизируется на уровне
