Покупка, продажа и эксплуатация жилья - Наталия Козлова

Основное преимущество сделки по фиксированной цене заключается в том, что сумма вознаграждения фирмы не зависит от стоимости жилья. Это установлено в договоре. Многие агентства скрывают свои комиссионные. А каждой из сторон (продавцу и покупателю) говорят, что работают почти бесплатно и стоимость своих услуг возьмут с другой стороны. Это приводит к тому, что договор с агентством, в котором четко не прописана стоимость услуг, дает возможность риэлтору получить очень неплохое вознаграждение с обеих сторон. Если стоимость услуг агентства указана, обратите внимание: большинство агентств не берет деньги с продавца, пока недвижимость не продана. С покупателями дело обстоит по-разному: некоторые риэлторы берут деньги только при покупке жилья, некоторые – за предложение и показ нескольких объектов.

3. Обязательно должен быть указан срок достаточный для продажи жилья, а также условия продления этого срока. Опытному риэлтору на совершение сделки требуется около двух месяцев.

4. При оформлении договора нужно обратить внимание на цену недвижимости. В документе должны быть ясно отражены две суммы: ту которую риэлтор, обязуется выплатить вам, и ту, за которую он собирается квартиру продать. Часто в договорах указывается только одна цена. Чем это грозит в будущем? Ваша квартира может выставляться по завышенной цене, из-за чего вы будете долго ее продавать или не продадите вовсе. Но когда, срок договора закончится, вам придется снизить цену, поскольку продать квартиру за прежние деньги будет невозможно. Поэтому требуйте,чтобы в договоре была указана продажная цена квартиры, а заодно включите пункт о вашем праве отказаться от договора, если вы обнаружите, что риэлтор превысил эту цену.

При подписании договора с риэлтором, четко оговорите минимальную для вас сумму стоимости недвижимости, меньше которой уступать по цене вы не готовы.

5. Должны быть указаны реквизиты риэлторского агентства и ваши паспортные данные (без него договор не действителен).

6. Следует составить опись документов, которые вы оставляете на ответственное хранение в агентстве и какую ответственность понесут риэлторы в случае их повреждения или утраты (это пункт оберегает вас от мошеннических действий с вашими документами).

7. Необходимо указать какие справки понадобятся для сделки и кто их будет собирать.

8. Ответственность риэлторской компании за совершаемые действия. Если сделка в разгаре, но вас что-то насторожило в действиях риэлтора? Будет абсолютно нормально, если вы обратитесь к юристам или другим риэлторам за консультацией. Так вы сможете проверить своего агента и предотвратите возможную спорную ситуацию или конфликт.

Заключение сделки. Большинству из нас приходилось или еще придется решать свой квартирный вопрос. Деньги для этого можно добыть разными способами: взять ипотечный кредит, накопить, продать одно жилье и купить другое, более подходящее и т.д. Материально мы готовимся к покупке квартиры в течение многих лет, но морально оказываемся беспомощными, столкнувшись с практической стороной дела. В этот период поиска и покупки недвижимости, который занимает около двух месяцев, необходимо максимально сконцентрироваться и попытаться не упустить ни одного нюанса. А проблемы подстерегают буквально на каждом шагу.

Договор купли-продажи жилого помещения признается заключенным с момента его государственной регистрации в регистрирующем органе. Иногда люди оформляют «предварительный», но он должен содержать обязательства о заключении «настоящего» договора в будущем. Как бы ни называли сумму, переданную до подписания договора купли-продажи, суд признает ее авансом. А аванс подлежит возврату независимо от причин, по которым сделка не состоялась.

Что следует знать о денежных расчетах. Наиболее распространенный, он же самый удобный и надежный способ расчетов наличными – через банковскую ячейку: покупатель закладывает туда оговоренную сумму, а продавец получает доступ к ячейке после благополучного оформления сделки.

Внимательно проследите, чтобы номер ячейки в банке совпадал с номером, указанным в договоре, который заключают банк, покупатель и продавец.

Чтобы у продавца не было сложностей с получением денег, в числе документов, необходимых для доступа к банковской ячейке, следует указывать только зарегистрированный договор купли-продажи квартиры. Бывают случаи, когда по настоянию риэлторов покупатели в этот список включают также свидетельство о государственной регистрации права собственности приобретателя жилья либо нотариально заверенную копию этого документа. В подобной ситуации продавец попадает в невыгодную зависимость от покупателя, т. к. свидетельство выдается только в одном экземпляре на руки новому собственнику квартиры.

Если стороны не выбрали способ расчетов через банковскую ячейку, то чаще всего расчеты происходят так:

а) участники сделки рассчитываются перед регистрацией договора;

б) покупатель передает деньги риэлторам, которые выдают их продавцу после подачи документов на регистрацию. В любом случае передача денег должна оформляться документально.

При этом действительным документом, не требующим какого-либо обязательного удостоверения, между двумя гражданами является расписка. Желательно полностью написанная, от руки – лицом, которое деньги получает, и подписанная им.

Осмотр квартиры. Итак, вам предложили несколько вариантов квартир, которые нужно осмотреть. Видимые характеристики выбираемой недвижимости, как-то дом кирпичный или панельный, куда выходят окна квартиры, состояние двора, высота потолков, планировка квартиры и т. д. могут быть оценены вами самостоятельно. Но есть ряд особенностей, на которые может обратить только риэлтор: проводилась в квартире перепланировка или переустройство. Если да, стоит посмотреть разрешительные документы и убедиться в соответствии согласованных изменений фактическим. Если документы на переоборудование не представлены собственником, то лучше отказаться от покупки квартиры, чтобы потом не было проблем при согласовании незаконной перепланировки или приведения квартиры в прежний вид. А это будет стоить немало денег. Поэтому осмотр квартиры желательно проводить в присутствии агента.

Предоплата. Советуем покупателю не оформлять сразу же понравившуюся квартиру и вносить за нее предоплату. Возьмите время на «раздумье», хотя бы сутки, поскольку зачастую агенты по продаже недвижимости, как и другие продавцы, умеют убеждать. И когда вы поймете, что жилье вам не совсем подходит, возвращать деньги придется «с боем».

Во время первого или второго осмотра квартиры продавец и покупатель устно договариваются между собой о цене, условиях и сроках ее освобождения. После чего покупатель (с помощью риэлтора) проверяет все предоставленные продавцом документы. Если с ними все в порядке, настало время вносить аванс или задаток и письменно оформлять отношения. Обычно покупатель или продавец заключают предварительный договор или договор задатка-аванса. Он совершается в простой письменной форме. В тексте необходимо указать: дату будущей сделки, форму договора купли-продажи (простая или нотариальная), цена квартиры которая будет указана в договоре, размер аванса/задатка, кто берет на себя расходы по совершению сделки, когда точно будут сняты с учета зарегистрированные в квартире люди и т. д. Отдельно оговариваются условия передачи имущества согласно акту приема-передачи и описи, сроки возвращения продавцом аванса или задатка в случае неисполнении договора и другие подробности.

Авансом называется платеж, предшествующий передаче имущества, выполнению работы или оказанию услуг. В отличие от задатка, он не является способом обеспечения обязательства. Размер и порядок выплаты аванса в отношениях между гражданами определяются соглашением сторон в соответствующем договоре.

Задаток – денежная сумма выдаваемая одной из договаривающихся сторон (в нашем случае – покупателем) в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне) продавцу, в доказательство заключения договора и в обеспечении его исполнения. Соглашения заключаются в письменной форме. Нотариального удостоверения договора задатка законом не требуется. Нередко вместо заключения договора задатка, продавец и покупатель ограничиваются распиской. Но это неправильно, т.к. расписка может быть лишь приложением к договору.

Разница между авансом и задатком обнаруживаются при неисполнении договора. Если сделка по каким-либо причинам расстроилась, аванс просто возвращается. А задаток выплачивается продавцом покупателю в двойном размере, если сделка не состоялась по вине первого. И не возвращается, если купля-продажа не состоялась по вине покупателя.