Покупка, продажа и эксплуатация жилья - Наталия Козлова

Вторичный рынок жилья. Теперь проанализируем то, каких ситуаций следует опасаться покупателем жилья на вторичном рынке.

Почему вторичный рынок называется вторичным? Потому, что сначала квартиры принадлежат городу, находятся на балансе городского правительства. Первая сделка – передача квартиры правительством в собственность конкретного физического либо юридического лица. Соответственно, все последующие сделки будут вторичными.

Продавец – не собственник квартиры, а действует по доверенности. В данном случае вместо собственника, желающего продать жилплощадь, в контакт вступает его поверенный. Владелец же может в любое время передумать продавать жилье и отменить доверенность А вы об этом ничего не будет знать.

Что необходимо предпринять: необходимо лично встретиться с собственником и удостовериться в его желании продать недвижимость.

Собственник тяжело болен. Как это ни печально, но, если продавец не доживет до конца оформления купли-продажи – а на формальности может уйти до нескольких месяцев, вас ждут проблемы.

Что необходимо предпринять: лучше от такой сделки отказаться, особенно если вы участвуете в альтернативных сделках (т. е. не просто покупаете квартиру, а одновременно и продаете свою).

Собственник квартиры злоупотребляет спиртными напитками. Сделка впоследствии может быть оспорена, на том основании, что продавец был «не в себе».

Что необходимо предпринять: потребуйте от продавца предъявить справки о том, что он не числится на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере. Также непосредственно перед сделкой сводите продавца – любителя спиртного к врачу и получите медицинскую справку о том, что он не пьян и вполне адекватен.

Нарушение прав несовершеннолетних детей, не достигших 18 лет. Один из основных подвохов, связанных с «юридической чистотой» квартиры– это нарушение интересов несовершеннолетних жильцов, которые были прописаны в квартире на момент приватизации и которые автоматически должны были попасть в число собственников. Если этого не случилось, то впоследствии повзрослевшие «дети» могут предъявить свои права и попытаться оспорить сделку. И все сделки с жильем будут оспорены.

Что необходимо предпринять: по домовой книге проверить, жили ли в квартире несовершеннолетние.

При альтернативной сделке купли-продажи нужно включить ребенка в число собственников новой, покупаемой, квартиры.

Если дети, не участвовавшие в свое время в приватизации, уже выросли, то перед заключением сделки нужно взять с них нотариально заверенную расписку об отсутствии претензий.

Опекуны или попечители детей, оставшихся без родителей не вправе, продавать, обменивать, сдавать внаем и т. п. недвижимость без предварительного согласия органа опеки и попечительства. Приобретая квартиру у бывших владельцев, являющихся опекунами ребенка, убедитесь в наличии разрешения на сделку от соответствующей организации. В противном случае вы рискуете лишиться приобретения, т. к. это противозаконная сделка.

Договор купли-продажи, заключенный под влиянием заблуждения. Такой договор может быть также оспорен по суду и признан недействительным.

Что необходимо предпринять: если продавец недвижимости скрыл существенную информацию (к примеру о состоянии коммуникаций, отопительной или канализационной систем и т. п.) покупатель вправе подать иск с требованием вернуть деньги. Однако факт злого умысла со стороны продавца ему придется доказывать. Если иск признают в пользу истца, то недвижимость возвращается прежнему владельцу в обмен на уплаченную покупателем сумму.

Перечень наиболее рискованных сделок, совершаемых на вторичном рынке сырья:

1) многоступенчатые сделки с двумя и более альтернативами.

2) при участии несовершеннолетних детей и людей из группы риска (недееспособных, частично дееспособных, находящихся под патронажем, опекой, попечительством).

3) при участии собственников, отбывающих наказание в местах лишения свободы.

4) по отчуждению жилья с участием юридических лиц.

5) по договорам, связанным с рентой.

6) сделки, которые осуществляются по доверенности лиц, находящихся за границей.

7) с участием собственников, не находящихся в родственных отношениях.

Другие варианты приобретения жилья. Конечно самая распространенная сделка с жильем – это купля-продажа. Именно такие договоры занимают 90% на рынке. Однако это не единственный способ улучшить свои жилищные условия. Оставшиеся 10% приходятся в основном на дарение и мену квартир. Давайте рассмотрим все плюсы и минусы этих сделок, а также их особенности.

Мена. Чаще всего сделки купли-продажи бывают альтернативными. Это означает, что собственник продает свою квартиру и сразу приобретает другую. Фактически это мена через куплю-продажу. Не проще ли сразу заключать договор мены?

Сделка мены имеет два основных преимущества. Во-первых, ее оформление обходится дешевле, т. к. вы заключаете не два договора (купля-продажа каждой из квартир), а один (мена). Особенно ощутима экономия, когда участники сделки для надежности удостоверяют ее нотариально: при купле-продаже приходится платить нотариусу проценты от стоимости каждой из квартир. При мене нотариальный тариф взимается один раз – от стоимости более дорогой квартиры. Во-вторых, если сделка будет оспорена и признана недействительной, то у «меняльщиков» больше шансов сохранить свое имущество. Судите сами: в этом случае по решению суда все возвращается на круги своя, т. е. хозяева получают прежнее жилье. А при купле-продаже продавец, получивший деньги, может их быстренько растратить.

Впрочем не все так гладко: на практике сделки мены успешно оспариваются гораздо чаще, чем купля-продажа. Нередко это связано с тем, что при покупке квартиры участники сделки ведут себя осторожнее. Мена, часто применяется между родственниками, которые уверены друг в друге и хотят снизить издержки при переоформлении квартир.

Дарение. Дарение обычно используется, когда объект сделки – комната в коммунальной квартире.

По закону продавец такого жилья обязан сначала предложить комнату соседям, имеющим преимущественное право покупки. И только если они откажутся, разрешено продавать жилплощадь «на сторону».Если же формально происходит дарение, а не купля-продажа, то удается избежать согласований с соседями.

Но имейте в виду: строго по закону дарение в данном случае – притворная сделка, т.к. фактически прикрывает куплю-продажу. По ГК РФ притворные сделки ничтожны. Но на практике подобные судебные процессы бывают крайне редко, т. к. привести доказательства очень сложно.

Покупка жилья в новостройках. Допустим вы решили сэкономить на услугах риэлтора и купить квартиру самостоятельно, напрямую у застройщика. Но через некоторое время выясняется, что по каким-то причинам строительство дома затягивается и цены на недвижимость выросли, и от вас требуют немалую доплату.

«Вот и сэкономили» – думаете вы и после этого обращаетесь за помощью к риэлтору. Вам он быстро подбирают хороший вариант, но выясняется, что документы на квартиру оформлены неверно. Так кому же доверять: застройщику или риэлтору?

Каждый из нас не застрахован от любой из приведенных ситуаций. Сегодня действительно очень распространена услуга – приобретение квартиры напрямую, у застройщика. А недвижимость, как известно – покупка довольно дорогая, поэтому желание любого потенциального владельца максимально сэкономить, подбирая пусть даже однокомнатную квартиру, вполне понятно и объяснимо.

Застройщик. С одной стороны, сэкономить, заключая договор с застройщиком, действительно можно. Просто покупатель должен очень внимательно читать положения в документе, особенно обращая внимание на основные пункты: фиксированную стоимость квартиры, описание общей и жилой площади, номер секции и этажа. Тогда ваше новоселье не только не будет испорчено неожиданностями вроде существенной доплаты, но и прочими несоответствиями. Например, продавец должен гарантировать отсутствие прав третьих лиц на квартиру, застройщик также обязан подтвердить реальные сроки строительства и получения квартиры в собственность. На практике, бывали случаи, когда люди вселялись, успевали сделать какой-то ремонт, а потом оказывалось, что в договоре были не прописаны или перепутаны, например, те же номера этажа или секции. В итоге жильцов просили освободить помещение, а отремонтированная квартира доставалась совершенно другим людям. Конечно, виноваты в такой ситуации обе стороны: и халатность застройщика, и невнимательность покупателя.

Казалось бы, что, задавшись целью найти подходящую квартиру, покупатель может вполне обойтись и без услуг риэлтора, ведь в основном его помощь необходима на вторичном рынке недвижимости, когда у квартиры есть «история», и посредник нужен именно для проверки ее юридической «чистоты». Однако и на первичном рынке есть своя «история». Инвестиционная цепочка (количество инвесторов от первого, заключившего инвестиционный контракт, до конечного, привлекающего к инвестированию строительства физических лиц) может быть достаточно длинной. Физическому лицу, как правило, показывают только договор между конечным инвестором и самим физическим лицом