Зекендорф. Автобиография человека, который сыграл в реальную игру 'Монополия' и выиграл крупнейшую в истории империю недвижимости - William Zeckendorf
Шрифт:
Интервал:
Закладка:
OceanofPDF.com
▪ 20 ▪ The Webb Begins to Tangle
В 1950-е годы центр Нью-Йорка переживал огромный бум офисного строительства. И все же, несмотря на всю эту перепланировку между Сорок второй и Пятьдесят седьмой улицами, один ключевой участок оставался нетронутым. Шестая авеню, на которую не повлияло ее новое модное название "Авеню Америк", оставалась мрачной крепостью кирпичных и коричневых зданий XIX века с оживленными барами, небольшими магазинами и ресторанами на первых этажах и старыми квартирами наверху. На боковых улицах к востоку и западу от авеню, на Пятьдесят первой, Пятьдесят второй и Пятьдесят третьей улицах, располагались разнообразные ночные клубы и рестораны, многие из которых во времена сухого закона были спикерскими заведениями. Эти ночные заведения и ловушки для туристов, как и те, что находились в сороковых годах между Шестой авеню и Таймс-сквер, были неотъемлемой частью ночной жизни Нью-Йорка. Единственными примечательными сооружениями на авеню были части Рокфеллеровского центра, чьи здания возвышались над окружающей средой, как хорошо подстриженные живые изгороди над крабовой травой.
С тех пор все изменилось. Шестая авеню теперь может похвастаться коллекцией корпоративных хрустальных дворцов, не уступающих ни одному на Парк-авеню. Именно компания Webb & Knapp положила начало тенденции к появлению корпоративных офисов на Парк-авеню. Именно Webb & Knapp расчистила путь для первого корпоративного плацдарма на западной стороне Шестой авеню. Мы сделали это, собрав землю, на которой сейчас стоит здание Time-Life. Я приобрел этот участок у Евы Фокс, вдовы разорившегося финансиста Уильяма Фокса. Миссис Фокс и две ее дочери занимали старую пещерную квартиру в квартале Маргери, которым мы владели на Парк-авеню. Это было темное, ветхое место, заставленное всякой всячиной, приставными столиками, стульями против макарон и религиозными картинами с изображением ангелов, дьяволов и загубленных душ. Все это освещалось тусклым светом, который поглощали тяжелые красные дамастовые шторы. Переступить порог этого места означало вернуться на семьдесят пять лет назад во времени и отношении к жизни. Я вошел сюда как агент будущего . Я хотел убедить миссис Фокс переехать, чтобы мы могли снести здание для строительства офисной башни на Парк-авеню. Две дочери миссис Фокс отличались эксцентричностью. За исключением походов в оперу, я никогда не видел, чтобы они носили что-то, кроме брюк и белых рубашек. Одна из дочерей, Мона, занималась оккультизмом, а другая, Белль, была красивой и блестящей, но очень резкой и подозрительной женщиной.
В конце концов я стал другом и помощником семьи. Их дела были в большом беспорядке, а их владения после банкротства и смерти отца находились под угрозой срыва. Я уговорил Уильяма Уоррена, декана Колумбийской школы права и одного из моих директоров, проконсультировать их. Благодаря блестящей работе он смог восстановить и улучшить их состояние. В качестве агента я смог приобрести для них недвижимость. Это также укрепило наши отношения. К этому времени они уже давно согласились переехать из своей квартиры. Но, несмотря на это, когда я обратился к миссис Фокс с предложением продать ее недвижимость на Шестой авеню, она отнеслась к этому с большой неохотой. Потребовалось немало уговоров, чтобы она согласилась продать около тридцати тысяч квадратных футов за рекордную цену в пять миллионов долларов.
Мы договорились, и я принес миссис Фокс чек на 500 000 долларов из банка "Чейз" в качестве первого взноса. Она взяла мой чек. Она прочитала его. Посмотрев мне в глаза, она разорвала его на мелкие кусочки.
"Ева, в чем дело?"
Банк "Чейз" отправил моего мужа в тюрьму. Это их очередной трюк. Вы просто их агент по сговору! Я покончила и с вами, и с ними, и со всеми остальными!" С этими словами она исчезла в глубинах своей квартиры.
Мне потребовалось три дня, чтобы уговорить ее встретиться со мной снова. На этот раз я принес чек из Bankers Trust. Она взяла его. Западный берег Шестой авеню теперь был прорван, Рокфеллер-центр расширялся на запад. Шестая авеню теперь была сертифицированной страной бума.
Однако мой следующий шаг на Шестой авеню в центре города пришелся на Бродвей, 120, недалеко от оконечности Манхэттена. One-twenty было самым большим зданием в центре города. Построенное в 1940 году, до вступления в силу нового зонирования, оно вмещало в себя больше квадратных футов офисных площадей, чем любое другое нью-йоркское здание, построенное до или после него. Это означало, что, будучи заполненным, оно могло приносить огромную прибыль. Здание находилось в государственной собственности, основными владельцами были Wertheim & Co. Мы купили его за десять миллионов долларов наличными - рыночную цену акций, плюс бонус в виде 8,5 миллиона долларов в долговых обязательствах Webb & Knapp. Эти облигации, единственные необеспеченные долговые обязательства, которые Webb & Knapp когда-либо выпускала, стали причиной нашего банкротства в 1965 году, но тогда сделка была только на пользу.
Используя Гавайскую технику, мы смогли очень выгодно разделить различные части собственности. В конце концов, у нас осталась только плата. Эта плата приносила 875 000 долларов в год, причем около 525 000 долларов уходило на погашение ипотечного кредита с низкой процентной ставкой, первоначально составлявшего четырнадцать миллионов долларов и принадлежавшего компании John Hancock Life Insurance Co.
Тем временем на Шестой авеню, к северу от моего собрания Time-Life, компания Equitable Life Insurance Co. приобрела западный квартал Шестой авеню между Пятьдесят первой и Пятьдесят второй улицами для строительства нового здания штаб-квартиры. Через агентов они также приобрели и снесли все здания, кроме одного, в квартале на противоположной стороне авеню. На этом участке планировалось построить спекулятивное офисное здание, но в 1958 году дело затянулось из-за того, что ресторан Тутса Шора был арендован на семь лет вперед. Тутс отказался от продажи за 750 000 долларов, отверг миллион и презрительно фыркнул на предложение в 1,2 миллиона. Агенты "Эквитейбл" готовились строить вокруг Тутса, ждать, пока закончится срок его аренды, а потом вышвырнуть его вон. Но тут произошло новое событие: Департамент страхования штата Нью-Йорк решил, что Equitable концентрирует слишком много капитала на одном участке Шестой авеню и граничит со спекуляцией. Одно дело - построить здание штаб-квартиры на одной стороне авеню, но возводить спекулятивное здание на другой стороне улицы - это не очень хорошо для Олбани. Страховые компании не должны заниматься спекуляцией. Эти тихие переговоры с Олбани означали, что Equitable придется продать свою долю или, по крайней
