Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты - Александр Зрелов

Сведения об объектах инженерной инфраструктуры и о благоустройстве территорий подлежат включению в государственный градостроительный кадастр (п.5 ст.54 ГК РФ).

Наличие объектов инженерной инфраструктуры имеет важное значение для лица, которое намерено осваивать предоставленный ему земельный участок. Поэтому при предоставлении земельных участков органы местного самоуправления подготавливают информацию о градостроительных требованиях к использованию земельных участков, включающую в себя сведения об обеспеченности земельных участков объектами инженерной инфраструктуры.

При проведении конкурсов по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков для застройки органами местного самоуправления к их участникам могут предъявляться требования о возмещении убытков и иных затрат на перенос сооружений и коммуникаций инженерного оборудования. Обязательному включению в документ, удостоверяющий право на земельный участок в городских и сельских поселениях, подлежит информация о наличии в границах земельного участка объектов инженерной инфраструктуры, находящихся в муниципальной или государственной собственности, с указанием их параметров и ограничений на использование указанных объектов (п.1, 4, 6 ст.56 ГК РФ).

Параметры инженерного оборудования и благоустройства, согласно пункту 1 статьи 58 настоящего кодекса, отражаются в проектах планировки. Системы инженерного оборудования и благоустройства определяются в проектах застройки (п.2 ст.60 ГК РФ).

Для строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов инженерной инфраструктуры могут устанавливаться частные сервитуты в области градостроительства (п.3 ст.64 ГК РФ). Следует иметь в виду, что данные сервитуты подлежат государственной регистрации как обременения соответствующих вещных прав на объекты инженерной инфраструктуры в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации. 

Объекты незавершенного строительства

Весьма спорными объектами как с точки зрения гражданского оборота, так и с точки зрения ГРПНИСН, являются объекты незавершенного строительства.

Долгое время в отечественной правоприменительной практике объекты незавершенного строительства рассматривались лишь как совокупность строительных материалов и вложенного труда и были в основном предметом обязательственных отношений между заказчиком строительства (будущим собственником здания или сооружения) и подрядчиком. По этим причинам указанные объекты не подпадали под режим НИ и не участвовали в гражданском обороте как недвижимые вещи.

Принятие ГК РФ 1994г. и Федерального закона о ГРПНИСН в корне изменило указанную ситуацию.

С момента принятия ГК РФ правотворческая и правоприменительная практика пошли по пути признания того факта, что объекты, не завершенные строительством, могут быть предметом гражданско-правовых сделок, а вещные права на них и переходы вещных прав подлежат обязательной государственной регистрации.

В частности, еще до принятия Федерального закона о государственной регистрации прав Указом Президента РФ от 16 мая 1997г. N 485 "О гарантиях собственникам объектов НИ в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами" было предусмотрено следующее. При приватизации объектов незавершенного строительства право собственности на них может быть зарегистрировано за покупателем, в случае если заявителем представлены:

— документы, подтверждающие приобретение соответствующего объекта незавершенного строительства, право пользования земельным участком для создания объекта НИ;

— разрешение на строительство;

— описание объекта незавершенного строительства.

При этом физические и юридические лица — собственники не завершенных строительством объектов НИ обладали преимущественным правом приобретения в собственность земельных участков (долей земельных участков), на которых расположены ранее приватизированные здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. Согласно Указу в дальнейшем планировалось осуществлять приватизацию зданий, строений, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, как правило, вместе с земельными участками (соответствующей долей земельного участка), на которых они расположены.

Следует отметить, что согласно Федеральному закону от 25 октября 2001г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается.

Принятие Федерального закона о ГРПНИСН обусловило дальнейшее формирование правоприменительной практики в отношении объектов незавершенного строительства в заданном Указом Президента РФ от 16 мая 1997г. N 485 русле.

В настоящее время статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое НИ, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Однако данная статья не содержит ответа на два принципиальных вопроса: 1) с какого момента вновь создаваемая вещь может быть признана недвижимой и 2) с какого момента возможна государственная регистрации прав на эту недвижимую вещь.

Создание вещи, которая впоследствии будет признана недвижимой (здание, строение, сооружение и т.п.), может происходить различными способами.

Во-первых, будущий собственник может осуществлять строительство своими силами. В этом случае, для того чтобы создаваемая вещь не была признана в рамках статьи 223 ГК РФ самовольной постройкой, застройщику необходимо соблюсти следующие условия:

земельный участок должен быть отведен для застройки в порядке, установленном действующим земельным законодательством;

необходимо получение соответствующих разрешений на строительство объекта; в процессе строительства необходимо соблюдение действующих градостроительных и строительных норм и правил;

застройщик (застройщики) должен возводить объект для себя с целью приобретения права собственности (права общей собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления) — пункт 1 статьи 218 ГК РФ.

При соблюдении указанных условий по окончании строительства или же в тот момент, когда создаваемое имущество приобретает установленные статьей 130 ГК РФ признаки НИ (то есть объект неразрывно связан с землей, а его перемещение невозможно без нанесения несоразмерного ущерба его назначению), застройщик может зарегистрировать свое право собственности на созданную недвижимую вещь в установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав порядке.

В данном случае вопрос о том, в какой момент создаваемая вещь, представляющая собой совокупность строительных материалов, может считаться в физическом и юридическом смысле НИ, решается следующим образом.

Во-первых, в соответствии с пунктом 1 статьи 7 Федерального закона о государственной регистрации прав обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является план объекта НИ с указанием его кадастрового номера. Такой план может быть представлен в виде технического паспорта, выписки из технического паспорта или в виде инвентаризационно-технической документации, подготовленной специально уполномоченной (с 1 ноября 2004г. — аккредитованной) организацией по техническому описанию и учету. Из чего следует, что организация технической инвентаризации должна сделать описание создаваемого объекта НИ, подтверждая таким образом то, что создаваемый объект является с технической точки зрения объектом НИ. При этом организация технической инвентаризации может вынести заключение о степени готовности объекта и его пригодности к использованию по целевому назначению.

Во-вторых, пунктом 2 статьи 25 Федерального закона о государственной регистрации прав установлено, что право на не завершенный строительством объект НИ регистрируется только в случае необходимости совершения сделки с таким объектом. Хотя наличие такой необходимости и не является доказательством отнесения строящегося объекта к НИ, без ее подтверждения при проведении правовой экспертизы документов, поданных на государственную регистрацию, невозможна сама регистрация прав на данный объект.

Необходимость совершения сделки с объектом незавершенного строительства является обязательным условием для всех подобных объектов, вне зависимости от того, каким способом осуществляется их строительство — самостоятельно или в рамках договора строительного подряда.

Для объектов, создаваемых по договору строительного подряда, существует несколько дополнительных условий, соблюдение которых необходимо для оформления права собственности на данные объекты в законном порядке.