Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты - Александр Зрелов

Договор доверительного управления предприятием, как и каждый гражданско-правовой договор, считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям (ст.432 ГК РФ). Непосредственно в ГК РФ имеется указание на следующие существенные условия договора доверительного управления:

— состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

— наименование юридического лица или имя гражданина, являющихся учредителем и (или) выгодоприобретателем;

— размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

— срок действия договора (п.1 ст.1016 ГК РФ).

К форме договора доверительного управления предприятием применяются правила, предусмотренные в отношении договора продажи предприятия.

Федеральный закон о государственной регистрации прав в статье 22 предусмотрел специальный порядок регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс, учитывающий особенности регистрации входящих в предприятие отдельных объектов НИ. Поскольку переход прав на предприятие влечет соответственно и изменение субъекта в отношении прав на все объекты НИ, входящие в состав имущественного комплекса, то законодатель определил, что государственной регистрации подлежит соответствующая сделка и переход прав, объектом которых является само предприятие, а не многочисленные сделки, связанные с отдельными объектами НИ, входящими в состав этого предприятия. Поэтому местом регистрации является не место нахождения указанных отдельных объектов НИ, а место регистрации предприятия как юридического лица.

Таким образом, право на предприятие (переход права) подлежит государственной регистрации по месту нахождения юридического лица правообладателя. В отношении отдельных объектов НИ, входящих в состав этого предприятия, осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей в Единый государственный реестр о новом собственнике (владельце) предприятия, а следовательно, и субъекте права на соответствующие объекты НИ. Основанием для внесения таких записей применительно к каждому из субъектов НИ, входящих в состав предприятия, по месту их нахождения является государственная регистрация предприятия в целом как имущественного комплекса. 

Сложные недвижимые вещи

Гражданский кодекс РФ не выделяет в отдельную категорию НИ сложные недвижимые вещи. Тем не менее, на практике такое понятие, как "сложная недвижимая вещь", используется достаточно часто.

Напомним, что в соответствии со статьей 134 ГК РФ в том случае, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, то они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

В юридической литературе нет единства по поводу того, какие вещи (группы вещей) могут быть объединены в одну сложную вещь.

Одни исследователи[20] прямо утверждают, что "сложная вещь представляет собой единство физически не связанных между собой вещей, из которых ни одна не играет роли главной вещи в отношении к другим и каждая сохраняет значение самостоятельной вещи". В качестве примера они приводят такие группы вещей, как библиотека, картинная галерея, стадо животных и т.д. При этом подчеркивается, что сложная вещь образуется путем соединения многих вещей, обладающих самостоятельной ценностью, в единство, созданное представлением о цели, которой служат все объединенные в одну совокупность вещи.

Закон же сообразуется с потребностями гражданского оборота и признает за этой совокупностью вещей известное единство в тех случаях, когда это соответствует содержанию заключаемых сделок по поводу указанных совокупностей.

Другие авторы[21], напротив, утверждают, что поскольку в соответствии со статьей 134 ГК РФ сложная вещь состоит из разнородных вещей, то в качестве сложной не может рассматриваться совокупность (определенное количество) однородных вещей (стадо коров, библиотека и т.п.). Данный подход, исходя из смысла статьи 134 ГК РФ, следует признать более правильным. Потому что каждая из частей, составляющих сложную вещь, может использоваться самостоятельно по тому же назначению, что и вместе с остальными частями, и при этом не выполняет применительно к ним роль принадлежности.

Вместе с тем все исследователи сходятся в том, что понятие сложной вещи носит характер относительности и условности, зависящий от воли сторон, вступающих в сделку, предметом которой является сложная вещь. Одна и та же совокупность вещей может представлять собой единство или же быть набором разнородных предметов. Отсюда проистекает и возможность, предоставляемая сторонам заключать сделки, распространяющиеся не только на всю сложную вещь в целом, но и на ее составные части.

Классификация вещи как сложной имеет значение для определения комплектности товара (см. ст.488 ГК РФ), исполнения обязательства по частям (оно будет считаться исполненным с момента передачи последней вещи, входящей в состав сложной), раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли.

Как отмечается в юридической литературе, вещами признаются не только традиционные предметы, но и сложные материальные объекты (например, промышленные здания и сооружения, железные дороги и т.п.)[22]. Другими словами, любой объект НИ является по своей правовой природе сложной вещью[23]. На пример, в состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты. При продаже здания к покупателю должно перейти и все оборудование здания, если договором не будет предусмотрен, например, демонтаж лифтов.

По мнению авторов, сложная недвижимая вещь является вещью делимой, поскольку она образована из ряда разнородных недвижимых вещей, каждую из которых можно выделить в натуре. Исходя из системного толкования абзацев 1 и 2 статьи 134 ГК РФ, формирование сложной недвижимой вещи зависит от воли правообладателя. Он определяет, что на определенный момент времени несколько разнородных недвижимых вещей образуют единый комплекс, который можно использовать по общему функциональному назначению. В этом смысле сложная недвижимая вещь является единым объектом гражданских прав, но только до тех пор, пока правообладатель не решит выделить из ее состава одну или несколько вещей или начать использование вещей, образующих сложную вещь, по различным назначениям.

По вопросу о "формировании" единой сложной недвижимой вещи весьма справедливым представляется мнение М.Г. Писку новой[24] о том, что само по себе волеизъявление собственника не является достаточным, не может являться способом создания новых вещей, в том числе сложных недвижимых вещей. Вещи по своей природе объективны, они создаются в процессе производства, а реально существующие вещи приобретаются в гражданском обороте. Воля и волеизъявление собственника — это мотив и содержание сделки по поводу реально существующей вещи, но никак не основание приобретения прав на нее.

Поэтому для того чтобы группа недвижимых вещей могла быть объединена в одну сложную вещь и участвовала в гражданском обороте как единый объект права, необходимо, чтобы между вошедшими в состав такого комплекса объектами НИ существовала объективная устойчивая связь. Такая связь между недвижимыми вещами заключается в функциональной зависимости друг от друга и выражается в возможности использования всей группы вещей по общему назначению, что соответствует условиям статьи 134 ГК РФ. При этом наличие такой функциональной связи между разнородными объектами НИ должно подтверждаться не только данными проектной документации, но и инвентаризационно-технической документацией, подготавливаемой в процессе проведения работ по техническому описанию и учету объектов НИ.

В качестве сложной вещи, на наш взгляд, могут рассматриваться имущественные комплексы, состоящие из движимых и недвижимых вещей, используемых на конкретном временном отрезке по общему назначению. Однако такие комплексы, на наш взгляд, нельзя рассматривать в качестве сложной недвижимой вещи, поскольку в соответствии со статьей 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся только такие вещи, которые либо соответствуют критериям указанной статьи, либо прямо отнесены законом к недвижимым вещам, как, например, предприятие (ст.132 ГК РФ).