Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним: правовые и налоговые аспекты - Александр Зрелов

Однако государственная регистрация прав на общее имущество в строящемся кондоминиуме не может быть осуществлена, пока строительство не закончено и собственники помещений в комплексе НИ не зарегистрировали свои права на эти помещения в ЕГРП.

Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" содержит нормы, согласно которым в органе, осуществляющем ГРПНИ, подлежит регистрации и кондоминиум как единый комплекс НИ, и права на общее имущество кондоминиума (ст.14, 47, 49 указанного закона) в порядке, предусмотренном статьей 23 Федерального закона о государственной регистрации прав.

Из текста статьи 23 Федерального закона о государственной регистрации следует, что государственной регистрации подлежат только права на НИ, входящее в состав кондоминиума, а не на все имущество кондоминиума. При этом комплексный характер кондоминиума позволяет осуществить государственную регистрацию прав одновременно на все объекты НИ, входящие в кондоминиум, а не производить по объектную регистрацию прав.

Вместе с тем в пункте 2 статьи 23 указанного закона сказано следующее. При государственной регистрации возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременно производится и государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе и на входящее в состав кондоминиума движимое имущество.

Данное положение вытекает из смысла текста пункта 2 статьи 290 ГК РФ, в соответствии с которым доля в праве общей собственности на общее имущество жилого дома отчуждается собственником квартиры только одновременно с передачей права собственности на квартиру. Пункт 3 статьи 8 Закона "О товариществах собственников жилья" устанавливает такой же режим перехода права собственности на любое иное общее имущество в кондоминиуме, а не только на общее имущество жилого дома. При этом доля в праве общей собственности на общее имущество в кондоминиуме отчуждается одновременно с отчуждением права собственности не только на квартиру, но и на любое находящееся в собственности домовладельца жилое или нежилое помещение.

Для целей государственной регистрации формирование кондоминиума как единого комплекса НИ производится организацией, осуществляющей техническую инвентаризацию и учет объектов НИ. При этом, поскольку кондоминиум является единым комплексом, на него должен быть составлен единый технический паспорт с учетом всех объектов НИ, находящихся на земельном участке кондоминиума. Кондоминиуму должен быть присвоен один инвентарный номер, а объектам, входящим в состав кондоминиума, присваиваются отдельные литеры. Для каждого объекта, входящего в состав кондоминиума, должны быть указаны общая площадь и инвентарная оценка, а для земельного участка — нормативная цена земли.

Обращаем внимание на то, что организации технической инвентаризации не наделены полномочиями по осуществлению государственной регистрации кондоминиумов как объектов права, а учреждения юстиции по регистрации прав не имеют полномочий по осуществлению регистрации объектов. Поэтому под государственной регистрацией кондоминиума как комплекса НИ следует понимать открытие в Едином государственном реестре прав на общее имущество в кондоминиуме соответствующего раздела и внесение в него записи о регистрации права общей долевой собственности домовладельцев на это имущество.

Сооружения, в том числе надземные и подземные, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройства

К объектам НИ относятся также различного рода сооружения и объекты инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, отвечающие критериям, установленным в пункте 1 статьи 130 ГК РФ.

В соответствии с классификацией ОКОФ к сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций. Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, составляющими с ним единое целое. Подробнее о классификации сооружений мы коснемся в разделе, посвященном бухгалтерскому учету объектов НИ.

Термин "инженерная, транспортная и социальная инфраструктуры" зафиксирован в Градостроительном кодексе РФ. Данным понятием охватывается комплекс сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, обеспечивающий устойчивое развитие и функционирование поселений и межселенных территорий.

Формулировка понятия "инженерная, транспортная и социальная инфраструктуры" рассматривается в контексте необходимости обеспечения устойчивого развития и функционирования поселений и межселенных территорий и фактически закрепляет определенные требования, предъявляемые к созданию и эксплуатации такой инфраструктуры.

Статья 14 Градостроительного кодекса РФ определяет условия, которые должны учитываться при создании систем инженерной инфраструктуры и благоустройства (озеленения и инженерной подготовки территорий). Такими условиями являются тип поселения и его застройки, а также вид хозяйственной деятельности. В свою очередь, виды систем инженерной инфраструктуры и благоустройства и тем самым ограничения по их эксплуатации отражаются в градостроительной документации и специальных схемах и проектах развития.

Приказом Госстроя России от 7 июня 1999г. N 139 утвержден Перечень работ, относящихся к социальному и инженерному обустройству территории.

Согласно указанному Перечню к таким работам относятся:

ведение градостроительного кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности, включая научно-методическое и техническое обеспечение органов архитектуры и градостроительства и их кадастровых служб;

разработка схем зонирования территорий и поселений, схем и проектов развития их инженерной и социальной инфраструктуры, проектов планировки, межевания и застройки частей территорий поселений, правил их землепользования и застройки, иных нормативных документов, регламентирующих использование земель в поселениях, контроль за их использованием;

разработка проектной документации для строительства, реконструкции и благоустройства в поселениях и на межселенных территориях объектов инженерной инфраструктуры (магистральных инженерных сетей и головных сооружений водоснабжения, канализации, тепло, газо, электроснабжения, свалок бытовых отходов, мусороперерабатывающих заводов); объектов социального обслуживания населения (просвещения, здравоохранения и социальной защиты), а также благоустройства территорий общего пользования;

выполнение строительно-монтажных работ и благоустройства объектов, указанных выше.

Требования, касающиеся создания систем инженерной инфраструктуры и благоустройства, не исчерпываются содержанием указанной статьи Градостроительного кодекса РФ. Так, пунктом 2 статьи 17 данного кодекса регулируются вопросы доступа инвалидов к объектам инженерной инфраструктуры.

Пунктом 1 статьи 18 указанного кодекса закреплено право граждан, их объединений и юридических лиц на информацию о благоустройстве территорий и прокладке инженерных коммуникаций. Граждане и юридические лица обязаны не совершать действий, оказывающих вредное воздействие на объекты инженерных инфраструктур и благоустройства (ст.20).

В отношении федеральных целевых программ, целевых программ субъектов РФ, местных целевых программ и программ социально-экономического развития территории РФ, территорий субъектов Федерации и территорий муниципальных образований статьей 30 настоящего кодекса предусмотрено следующее. При разработке вышеперечисленных программ должны учитываться градостроительные требования в части соответствия мероприятий, указанных в данных программах, основным направлениям государственной политики в области градостроительства, в том числе в области развития инженерной инфраструктуры. Пунктом 1 статьи 35 данного кодекса предусмотрено, что в генеральном плане городского или сельского поселения должны найти отражение вопросы развития инженерной инфраструктуры, меры по защите территории поселения от воздействия инженерной инфраструктуры.

Регулирование создания инженерной инфраструктуры и благоустройства в значительной мере осуществляется посредством зонирования (п.1 ст.40, ст.44; зоны инженерной и транспортной инфраструктур) и установления рекреационных зон. Пригородные зоны городов рассматриваются в настоящем кодексе как территории, предназначенные для размещения инженерной инфраструктуры.