Эксперт № 23 (2013) - Эксперт Эксперт

Из-за лени девелоперов и узости их кругозора (после кризиса значительное число девелоперов — это новые компании, реализующие первый объект) чрезвычайно живуч стереотип «чем выше здания, тем больше плотность застройки». Но это не так. К примеру, квартальная застройка 9-этажными домами может дать даже большее количество квадратных метров, чем многоэтажки. В мире это аксиома, в России приходится использовать исследования. Такие расчеты, к примеру, были приведены в ведущем российском архитектурном журнале «Проект-Россия». Для сравнения был выбран застроенный панельными многоэтажками П44Т (17 и 22 этажа) квартал в районе Коньково. Плотность застройки составила 19,6 тыс. кв. метров на га. На том же участке архитекторы разместили 6 кварталов с 9-этажными домами и обеспечили плотность застройки даже выше — 24 тыс. кв. метров на га.

Высокую плотность можно получить и малоэтажной застройкой. «Почему нельзя создавать хорошую среду для жизни? Застройщики часто говорят, что экономика проектов требует высокой плотности, а значит, большой этажности. Это ложь. Трехэтажной застройкой можно получить плотность чуть ли не в 20 тысяч квадратных метров на гектар. Надо только вложить душу и ум. Для сравнения: плотность исторического центра столицы — 16 тысяч квадратных метров на гектар», — заметил на последней выставке «АрхМосква» главный архитектор города Сергей Кузнецов .

Госстрой не помощник

Кто мог бы стать в стране агентом, инициирующим переход от микрорайонной застройки к альтернативным вариантам? Застройщики вряд ли тянут на эту роль. Всего несколько девелоперов сегодня пытаются строить что-то новое. Один из наиболее ярких примеров — компания «Урбан груп». В целом застройщики не заинтересованы в создании качественной среды, так как у них короткий горизонт планирования: построил—продал—ушел.

Главный запрос на качественную жилую среду должно формировать общество. Но оно не имеет рычагов влияния на градостроительную деятельность и необходимых знаний. Пока россияне голосуют против убогой застройки только деньгами, скупая недвижимость за границей. Понятно, что соотношение цена/качество квартиры в железобетонной многоэтажке в затерянном в Подмосковье микрорайоне ужасающе.

Градостроительство, конечно же, — это государственное дело. Работу по совершенствованию нормативной базы и внедрению новых типологий жилья должен вести Госстрой. Над нормами работают постоянно, но результаты неутешительны. Нынешняя ситуация такова, что надеяться на активную и конструктивную позицию Госстроя не приходится: организация переживает не лучшие времена, за 20 лет катастрофически растеряв кадры и влияние. Теперь это малая и не очень боеспособная часть Министерства регионального развития, измученная чехардой министров. При этом в самом Госстрое, по мнению экспертов, практически нет специалистов по градостроительству. А в стране практически нет градостроительной науки. Что говорить, если годовой бюджет на НИОКР Госстроя составляет 10 млн рублей. Для сравнения: салют на острове Русский на саммите АТЭС обошелся в 40 млн с лишним.

Была надежда на пилотные проекты, инициированные государством. Пилотом в области градостроительства должен был стать инновационный центр Сколково, куда пригласили европейских урбанистов и архитекторов. В Сколкове можно было не применять российских строительных норм и поэкспериментировать. Полученный результат можно было бы трансформировать в новые градостроительные нормы и тиражировать по стране. Но еще до нынешних проблем с инноградом надежды на Сколково в этом смысле испарились. Никто из руководства не взял на себя ответственность за эксперимент, и проектирование пошло все по тем же российским нормам.

В условиях, когда федеральная власть практически устранилась от градостроительной деятельности, единственным агентом изменений могут быть власти региональные. Но очагов нового крайне мало. В Белгороде губернатор Евгений Савченко ведет сильную политику по малоэтажной застройке. В Перми продолжается эксперимент по трансформации мастер-плана, сделанного голландскими урбанистами, в конкретные градостроительные проекты. После ухода губернатора Олега Чиркунова проект, естественно, замедлил развитие, хотя и не отменен окончательно. Вот и все.

Отдельный вопрос со столицей и Московской областью. Новые власти признали проблему с застройкой и пытаются свернуть с накатанной колеи. Понятно, что поменять технические регламенты и санитарные нормы они не могут, но в их силах разработать и принять новые градостроительные регламенты. Такие работы вроде бы ведутся. Вообще, чтобы перейти от микрорайона к более гуманной застройке, надо резко ограничить этажность и принять правила землепользования и застройки, четко описывающие максимальную плотность застройки. Сделать это вопреки строительному лобби непросто. Однако тактически сейчас для этого удобный момент — совсем скоро состоятся выборы столичного мэра и губернатора Подмосковья. 

Wikimart: тысячи магазинов и товаров в одном заказе

Елена Николаева

Максим Фалдин, 33; образование - экономический факультет МГУ, Стэнфордская школа бизнеса

На что делаете ставку? - На растущий рынок онлайн-ритейла

сфера деятельности: e-commerce

стартовые вложения :

2008–2009 гг. — $500 000 от основателей

2009 г. — $200 000 от группы бизнес-ангелов

2009-2012 гг. — $30 000 000 от Tiger Global Management

2012 г. — порядка $11 000 000 от российских инвесторов

Среди начинающих предпринимателей о них говорят с уважением: еще бы, выпускники Стэнфорда Камиль Курмакаев и Максим Фалдин в 2009 году вернулись в Россию, продали свои подмосковные квартиры и вложили деньги в дело, в которое верят.

«Была идея сделать что-то вроде eBay. Посмотрели на карту и поняли, что Россия — единственная страна с большим рынком, где нет на данный момент такого market place интернет-торговли», — вспоминает партнер Wikimart Максим Фалдин.

От продажи квартир выручили полмиллиона долларов. Для задуманного размаха, конечно, ничтожная сумма — Максим и Камиль начали искать инвесторов. «Мы вначале не понимали, кто это может быть. Западные инвесторы тогда не очень представляли, что такое Россия и что там делать», — вспоминает партнер Wikimart Камиль Курмакаев. Однако нашлись те, кто разбирался в интернет-коммерции и верил: если в условиях глобального рынка модель работает в Америке, Турции, Китае, есть шанс, что сработает и в России. В итоге удалось привлечь ряд иностранных бизнес-ангелов, среди которых были бывший директор по стратегии e-Bay и экс-председатель совета директоров Skype Майкл Ван Свай , высокопоставленные сотрудники Google, Facebook, Amazon, eBay и других интернет-компаний, международный институциональный фонд со штаб-квартирой в Нью-Йорке Tiger Global Management (за последние три года Tiger вложил в компанию более 30 млн долларов), а из россиян — Александр Галицкий из Almaz Capital и несколько банкиров. «Сегодня инвестиции в Wikimart составили уже более 42 миллионов долларов», — подсчитывает Курмакаев. «Интересная особенность современного мира — с Майклом лично мы поговорили впервые через два года после того, как он проинвестировал Wikimart. До этого только по скайпу общались», — рассказывает Камиль. Сегодня Ван Свай — член совета директоров торговой площадки; у основателей осталось 23% акций, но им удалось сохранить за собой управление.

От идеи до воплощения

От eBay в Wikimart только общая идея, которую, впрочем, эксплуатируют по всему миру: на одном ресурсе можно купить различные товары от разных продавцов. «Мы сразу решили, что это будет b2c, что это будут профессиональные магазины, никаких аукционов — так нашим людям понятнее: вот есть цена, можно купить. Мы сразу назвали себя торговым центром в интернете», — рассказывает Максим Фалдин.

Рядом с конкурентами, теми же eBay и Ozon, Wikimart смотрится довольно скромно: в Ozon инвестиции составили порядка 200 млн долларов, а eBay вообще на заоблачной высоте — акции торгуются на бирже, а это совсем другой порядок цифр.

Сейчас Wikimart объединяет 1422 активных магазина (всего на сайте зарегистрировано около 4,5 тыс.) и 2 млн самых разных товаров на одной площадке, включив их в единую систему доставки. Для покупателя это экономия времени и денег: приобретая разные товары, с курьером общаешься один раз. «Решил, например, человек купить зубную щетку и зубную пасту. Зубную щетку он купил у одного поставщика, а зубную пасту — у другого. Что делает Wikimart? У Wikimart есть сегодня десяток машин, ездящих по кругу, по определенным маршрутам, между разными складами, которые, если смотреть на столицу, в основном за МКАД, — объясняет механизм работы Камиль Курмакаев. — Зубная щетка собирается вместе с зубной пастой, мы это все упаковываем, и с утра человеку уже есть чем почистить зубы».