Покупка, продажа и эксплуатация жилья - Наталия Козлова

Куда обращаться с жалобами на действия застройщика? Обращайтесь в местные органы власти (районную администрацию, управу и т. п.). В последнее время власти, обеспокоенные проблемами и массовыми акциями пострадавших дольщиков, довольно активно берутся содействовать в скорейшей сдаче-приемке новостроек.

Дом построен, но вы не можете получить документы, необходимые для оформления права собственности на квартиру. Необходимо обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру на основании выполненных обязательств по договору. Право на обращение в суд предусмотрено, кроме Конституции РФ, ст. 12 ГК РФ.

Что делать, если в новой квартире обнаружились недостатки (например: трещины и текущий потолок). В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение 5 летнего гарантийного срока.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ.

Покупка квартиры по договору купли-продажи. В настоящее время покупка квартиры в новостройке по договору купли – продажи является скорее экзотикой, чем обычной практикой на рынке новостроек. Тем не менее, ряд строительных и инвестиционных компаний предлагают приобрести квартиры в новых домах именно по договору купли – продажи. Чаще это относится к жилью бизнес – класса и элитному жилью, поскольку более дешевые квартиры зачастую скупаются еще на стадии строительства.

Что необходимо знать при заключении договора купли-продажи квартиры в новостройке.

Что покупаем. Прежде всего, необходимо убедиться в том, что продаваемый объект недвижимости существует как «физически», так и «документально». Первое достаточно просто – необходимо самостоятельно осмотреть объект и увидеть, что он собой представляет, и каково его реальное состояние.

Далее необходимо соотнести увиденное своими глазами с написанным в документах. Ознакомиться с поэтажным планом и экспликацией объекта недвижимости. В этом документе должны быть обозначены все, что на самом деле есть в квартире. Планировка квартиры должна соответствовать документам. Встречаются случаи, когда в плане БТИ есть стена, а реально ее нет. Для вас это может привести к самым нежелательным последствиям.

У кого покупаем. Когда вы увидели, что вы покупаете, нужно понять, у кого вы его покупаете. Необходимо убедится в том, что продавец (чаще всего строительная или инвестиционная компания) сам является собственником продаваемого объекта недвижимости. Право собственности на объект недвижимости должно быть зарегистрировано надлежащим образом. Попросите представить подлинники правоустанавливающих документов на жилое помещение – свидетельство о праве собственности, а так же документ, на основании которого это право было приобретено. В свидетельстве о праве собственности должно быть указанно то юридическое лицо, с которым вы заключаете договор купли – продажи.

Читаем договор. В договоре купли – продажи должны быть четко указаны данные, позволяющие определить недвижимое имущество по договору. То есть конкретный адрес объекта недвижимости. При отсутствии таких данных, согласно ст. 554 ГК РФ договор будет считаться не заключенным.

Цена в договоре должна быть четко указанна либо за весь объект недвижимого имущества, либо за квадратный метр. В договоре должно быть четко определено количество квадратных метров. В случае, если цена в договоре определяется исходя из количества квадратных метров, должна быть указанна цена одного квадратного метра. Попросите указать в договоре, что цена является окончательной и не подлежит изменению.

Обязательно включите в договор условие о том, продавец гарантирует отсутствие прав третьих лиц на данный объект недвижимого имущества. То есть данная квартира не должна быть заложена, не находится под арестом и т. п.

Регистрируем договор. Помните, что в любом случае заключенный договор должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке. Регистрацию сделок с недвижимым имуществом осуществляет Федеральная регистрационная служба Министерства юстиции РФ.

2. Защита прав потребителей при проведении ремонтных работ в жилых домах

2.1. Капитальный и текущий ремонт государственного и муниципального жилищного фонда

Изношенность муниципального жилого фонда на всей территории России достигает 70-80 процентов. Это означает, что жилье находится в плохом состоянии и нуждается в ремонте. Дома не ремонтировались в среднем 10 – 40 лет.

После того как новый Жилищный кодекс Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) обязал собственников жилья нести все расходы по его содержанию вплоть до проведения капремонта, жильцы старых и новых домов оказались в явно неравном положении. Для того чтобы привести старый жилой фонд в норму, требуется астрономические суммы. Семьи с небольшими доходами, живущие в обветшавших домах, не в состоянии заплатить эти деньги из собственного кармана, а значит дальнейшее ухудшение состояния жилья неизбежно.

Несмотря на это все хотят жить в чистом подъезде, выходить в ухоженный двор. В каком бы доме мы не проживали, в новостройке или нет, каждый дом периодически нуждается в ремонте, причем не только в косметическом, но и капитальном. Без этого проживание в доме со временем становится некомфортным, а то и попросту опасным.

Все проблемы и вопросы, касающиеся нашего жилья, будь то квартира, комната или дом, являются вопросами жизненно важными и требующими обязательного решения. Кому их решать? Если мы сами эти вопросы не захотим решать, то они или вообще останутся нерешенными или их решат другие. И при этом не факт, что наши интересы будут учтены. Поэтому, если мы хотим защитить наши интересы в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), необходимо:

• уверенно ориентироваться этой сфере;

• знать наши права и обязанности и уметь их применять.

Прежде чем вести разговор о наших правах и обязанностях в сфере ЖКХ, а именно непосредственно касающихся проведения ремонта в наших домах, необходимо разобраться в основных понятиях относящихся к категории потребители жилищных и коммунальных услуг.

Самое главное нужно определиться в каком именно доме Вы проживаете и к какому жилищному фонду он относится?

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации (ст.19 ЖК РФ)

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется следующим образом:

1) частный жилищный фонд– совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд– совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный жилищный фонд– совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Основное понятие категории «потребители жилищных и коммунальных услуг» – «собственник жилого помещения».