Покупка, продажа и эксплуатация жилья - Наталия Козлова

Плата за содержание и ремонт жилого помещения, принадлежащего собственнику, в многоквартирном доме включает в себя:

• услуги и работы по управлению многоквартирным домом;

• содержание общего имущества;

• текущий ремонт общего имущества;

• капитальный ремонт общего имущества.

Плата за капитальный ремонт распространяется на всех собственников помещений (как жилых, так и нежилых). При этом:

а) данная обязанность возникает у собственника помещений с момента возникновения у него права собственности на помещение в многоквартирном доме, зарегистрированного надлежащим образом;

б) при переходе права собственности на помещение к новому собственнику к последнему (с момента осуществления государственной регистрации такого перехода) переходит и обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт помещения в многоквартирном доме;

в) если предыдущий собственник помещения не исполнял данное обязательство, оно в полном объеме переходит к новому собственнику. Если последний добровольно не будет исполнять обязательство предыдущего собственника, к нему может быть предъявлено (в пределах сроков исковой давности) требование о взыскании в судебном порядке соответствующих сумм.

По существующим правилам для поддержания дома и двора в надлежащем состоянии должны проводиться следующие мероприятия:

Осмотр общедомового имущества. Он проводится самими жильцами либо уполномоченными ими членами товарищества собственников жилья (ТСЖ) с помощью соответствующих специалистов – экспертов по строительству, инженерным коммуникациям и др. По результатам осмотра оформляется акт, на основе которого определяется: соответствует ли состояние дома требованиям безопасности, санитарно-гигиеническим и прочим нормативам. Если нет, то принимается решение о необходимых мерах для устранения неисправностей, повреждений и прочих дефектов домовладения.

Текущий ремонт. По правилам он проводится по решению общего собрания собственников квартир и предназначен «для предупреждения преждевременного износа», а также для поддержания работоспособности инженерных коммуникаций и прочих общедомовых систем, устранения повреждений и неисправностей общего имущества дома, кроме замены несущих конструкций и лифтов (эти серьезные работы уже относятся к капитальному ремонту).

Капитальный ремонт. Также обязателен, если состояние дома достигло уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности.

Для поддержания дома в хорошем состоянии необходимо обеспечивать:

• освещение помещений общего пользования;

• благоприятные показатели температуры и влажности в общедомовых помещениях;

• уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования и придомовой территории;

• сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;

• уход за элементами озеленения и благоустройства придомовой территории;

• выполнение мер пожарной безопасности.

Есть несколько вариантов возмещения средств на капитальный ремонт:

Первый. Существует единовременный платеж, взимаемый со всех собственников, на проведение необходимых ремонтных работ.

Второй. Если собственники не в состоянии единовременно выплатить расходы по капитальному ремонту, может быть принято решение воспользоваться кредитом на условиях соответствующей кредитной организации, при этом следует иметь в виду, что стоимость ремонта соответственно возрастет на величину начисленных процентов за пользование кредитом.

Третий – накопительный: ежемесячно на капитальный ремонт перечисляется фиксированный взнос.

Закон предусматривает следующие основные инструменты, с помощью которых мы обязаны решать все проблемы, связанные с проживанием в многоквартирном доме:

1) общее собрание собственников помещений как орган управления;

2) выбор способа управления;

3) договор управления многоквартирным домом.

ЖК РФ введено такое понятие. как «орган управления многоквартирным домом». Этим органом признано общее собрание собственников помещений многоквартирного дома.

К компетенции органа управления относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Следует обратить внимание на то, что на общем собрании собственников помещений собственники голосуют своими долями в праве собственности на общее имущество. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Поэтому количество голосов, которыми обладает собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании таких собственников, непосредственно зависит от размера общей площади принадлежащего ему жилого или нежилого помещения в данном многоквартирном доме. С учетом этого обстоятельства и должно определяться наличие кворума. Правом на участие в общем собрании обладают все собственники помещений в многоквартирном доме, независимо от размера общей площади помещений, находящихся в собственности каждого из них.

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением решений, которые принимаются квалифицированным большинством не менее 2/3 голосов (квалифицированное большинство) общего числа голосов.

К таким решениям относятся:

1) решения о реконструкции многоквартирного дома. в том числе с его расширением или надстройкой, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) решение о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня, запрещено. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Для того чтобы решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме имело юридическую силу, должны быть соблюдены следующие предусмотренные ЖК РФ условия:

а) решение оформлено протоколом очередного или внеочередного общего собрания собственников помещений;

б) решение принято по вопросу, включенному в повестку дня соответствующего собрания;

в) решение принято с соблюдением правил о квалифицированном или простом большинстве голосов, необходимых для принятия решения;

г) решение доведено до сведения собственников помещений в многоквартирном доме;

д) решение принято по вопросу, относящемуся к компетенции общего собрания.

По указанным критериям можно оценивать правомерность соответствующего решения в случае возникновения споров, связанных с принятием решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

ЖК РФ разрешено проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и путем заочного голосования, а также осуществление голосования через представителя. Собрать собственников многоквартирного дома в одном месте в одно время очень трудно, поэтому чаще всего собрания проходят именно в заочной форме, путем письменного опроса.

Каждому собственнику вручаются под роспись бланки уведомления о проведении собрания и его решения. В уведомлении указывается вопросы повестки дня, сроки начала приема решений и его окончания. В бланке решения содержатся паспортные данные собственника, номер документа, подтверждающего права собственности, размер доли в праве собственности на общее имущество. Также перечислены варианты решений, который должен принять собственник.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в т.ч. для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Это правило распространяется и на решение по вопросу об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.