Покупка, продажа и эксплуатация жилья - Наталия Козлова

Правила регулируют отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг, устанавливают их права и обязанности, ответственность, а также порядок контроля качества предоставления коммунальных услуг, порядок определения и изменения размера платы за коммунальные услуги с использованием приборов учета и при их отсутствии. В новых правилах впервые на федеральном уровне урегулированы вопросы качества услуг, и теперь у жильцов появился «надежный защитник» при предъявлении претензий к работникам коммунальных служб.

Правилами установлены основания и процедуры приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг. Такие меры возможны при форс-мажорных обстоятельствах – при авариях, стихийных бедствиях и чрезвычайных ситуациях, а также при неполной оплате потребителем коммунальных услуг, проведении планово-предупредительного ремонта, самовольном подключении потребителя к внутридомовым инженерным системам, использовании потребителем бытовых машин (приборов, оборудования) свыше допустимой мощности, неудовлетворительном состоянии внутридомовых инженерных систем. При этом указывается, что приостановление или ограничение предоставления коммунальных услуг потребителям, полностью выполняющим обязательства не допускается.

В указанных правилах для потребителей определен такой очень важный момент, как методика пересчёта платы за некачественно оказанные услуги ЖКХ. В документе подробно и доступно объясняется, как должен действовать потребитель, чтобы ему сделали перерасчёт, а в приложении к правилам перечислены условия изменения размера платы за коммунальные услуги ненадлежащего качества. Разъяснено, как потребителю следует составлять заявление в подобных случаях. Указан в правилах и порядок установления факта предоставления услуг ненадлежащего качества. Потребителю достаточно лишь сообщить о таком факте в аварийно-диспетчерскую службу или иную указанную исполнителем службу (можно по телефону). Сотрудник аварийно-диспетчерской службы обязан назвать потребителю свою фамилию, имя и отчество, регистрационный номер заявки и время ее приема. Если сотруднику известны причины предоставления услуг ненадлежащего качества, он обязан немедленно сообщить об этом потребителю и сделать соответствующую отметку в журнале регистрации заявок. Эта отметка является основанием для признания исполнителем факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества. Когда причины сотруднику не известны, он обязан согласовать с потребителем точное время и дату проверки указанного факта. По результатам проверки составляется акт, который подписывается потребителем и исполнителем. В случаях, когда они не пришли к единому решению относительно качествапредоставления коммунальных услуг, то ими определяются новое время и дата проверки, на которую приглашаются представители государственной жилищной инспекции и общественного объединения потребителей.

Теперь потребители имеют право требовать с жилищно-коммунальных организаций уплаты неустойки в соответствии с законодательством о защите прав потребителей. Поэтому в случае заключении договора на предоставление коммунальных услуг, вам необходимо обратить внимание на то, в каких случаях вы имеете право требовать не только снижения оплаты, но и уплаты неустойки.

Если услуги предоставляются ненадлежащего качества или с перерывами, превышающими установленную продолжительность, плата за услуги снижается.

Кроме того, Правилами установлен порядок перерасчета платы в случае временного отсутствия потребителей. Раньше этот порядок утверждали органы местного самоуправления, что вызывало многочисленные споры. Теперь при временном отсутствии потребителя в жилом помещении более 5 полных календарных дней подряд (а не 30 дней в течение года, как было раньше) производится перерасчет платы за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро– и газоснабжение при условии отсутствия индивидуальных приборов учета по соответствующим услугам. Для осуществления перерасчета потребитель подает письменное заявление в течение месяца после окончания периода временного отсутствия. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие продолжительность периода временного отсутствия потребителя и (или) проживающих совместно с ним лиц.

Впрочем, бывают и такие случаи, когда все попытки уладить тот или иной конфликт путём переговоров заходят в тупик. Тогда гражданам приходится обращаться в судебные органы.

Если вы не проживаете в квартире, то за коммунальные услуги можно не платить.

Следует подчеркнуть, что Правила имеют прямое действие на территории России. Управляющие организации, товарищества собственников жилья – ТСЖ или потребительские кооперативы, органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления должны руководствоваться этими Правилами.

Информация к размышлению. Что лучше: наем или приватизация? Этот вопрос до сих пор задают себе многие жильцы.

Наниматель жилья по договору социального найма получает квартиру в бессрочное владение и пользование. Однако она не становится его собственностью, то есть ее нельзя продать, подарить или завещать. В то же время наниматель имеет право с согласия наймодателя свое жилье обменять, зарегистрировать в нем своих родственников, сдать в поднаем, сделать перепланировку. В случае смерти нанимателя все включенные в договор социального найма лица сохраняют права владения и пользования квартирой.

Главной обязанностью нанимателя является своевременная оплата жилья и коммунальных услуг. При этом он не оплачивает налог на недвижимое имущество, и грядущие изменения в расчете налога его не затронут. Кроме того, наниматель не несет бремя расходов на содержание общего имущества дома, освобождается он и от платы за капитальный ремонт. В результате стоимость жилья по найму получается существенно ниже приватизированного. Так что, раздумывая, приватизировать квартиру или нет, взвесьте все «за» и «против».

2.2. Содержание и ремонт многоквартирных домов, относящихся к частному жилищному фонду.

Рассмотрим права и обязанности жильцов, проживающих в частном жилищном фонде.

Согласно ЖК РФ ответственность за состояние частного жилоищного фонда лежит на собственнике жилья.

В ходе приватизации мы стали собственниками своих квартир, а значит, имеем право пользоваться, владеть и распоряжаться этой собственностью. Но собственники помещений становятся ответственными не только за свою личную квартиру, в которой каждый проживает, но и за весь жилой дом, в котором находится квартира.

Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам квартир принадлежит так называемое общее имущество в доме, к которомуотносятся:

• крыши, чердаки;

• окна и двери помещений общего пользования, перила, коридоры;и т. п.;

• межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты;

• несущие стены, плиты перекрытий, несущие колонны, балконные плиты;

• оборудование, обслуживающие более одного жилого помещения;

• трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки на придомовой территории;

• земельный участок на котором расположен многоквартирный дом, и границы которого определены кадастровым учетом;

• подвалы, встроенные гаражи.

Таким образом, для квартировладельца собственность не ограничивается только пространством его квартиры, он также обязан лично позаботиться, чтобы работали лифты, были целы окна и двери в подъезде, не текли трубы или крыша. Для большинства собственников еще непривычно, заботиться о том имуществе, которое находится за пределами своей квартиры.

В настоящее время существует особый порядок принятия решения о проведении капитального ремонте в доме. Решение о капитальном ремонте принимается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, например, делать ремонт в доме или не делать, что ремонтировать в первую очередь; срок начала, необходимый объем работ, оплата расходов на него стоимость материалов, порядок финансирования ремонта, сроки возмещения расходов.

Если собственники помещений в многоквартирном доме (понятие «многоквартирного дома» конкретизируется как здание, имеющее более половины площади жилой и более одной квартиры) на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге – органом государственной власти соответствующего субъектаРоссийской Федерации).

Плата за содержание и ремонт жилого помещения, принадлежащего собственнику, в многоквартирном доме включает в себя: