Покупка, продажа и эксплуатация жилья - Наталия Козлова

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в т.ч. для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Это правило распространяется и на решение по вопросу об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома.

Условия, при наличии которых собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение общего собрания:

• решение принято общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ;

• собственник не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения.

Настало время определить форму управления жилыми домами. Этот вопрос касается большинства населения страны. Ведь уже сейчас 70% жилого фонда находится в собственности, и ряды собственников продолжают пополняться за счет покупателей квартир и граждан, которые все еще приватизируют свое жилье.

Прежде чем сделать выбор, необходимо уяснить себе, что такое управление многоквартирным домом.

ЖК РФ устанавливает, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг всем гражданам, проживающим в таком доме.

Если собственники помещений многоквартирного дома придерживаются пассивной позиции, и не торопятся с выбором способа управления, в этом случае выбор способа управления через конкретную управляющую организацию сделает муниципалитет на основе открытого конкурса. Далее муниципалитет уведомит всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Скорее всего в в новом качестве вам предложат ваш же ДЕЗ. По закону вы будете обязаны заключить такой договор. Заключение договора управления многоквартирным домом без проведения открытого конкурса допускается, если указанный конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся. Условия договора устанавливаются одинаковыми для всех собственников. Если же собственники не будут согласны с условиями предложенного договора управления, то необходимо будет начать процедуру их согласования в установленном порядке, для чего необходимо будет выработать свои условия на общем собрании собственников и отразить их в протоколе разногласий. Так что собираться все равно придется, только прийти к общему согласию будет уже гораздо сложнее: в случае недостижения соглашения – спор придется разрешать в судебных органах. В случае же выбора компании собственниками самостоятельно – все существенные вопросы можно урегулировать на общем собрании до заключения договора, а при недостижении соглашения – поискать другую компанию.

Кстати, если нет предложений от управляющих компаний, собственники имеют право обратиться в суд и потребовать, чтобы муниципалитет выбрал управляющую организацию в соответствии с законодательством.

Дом может управляться только одной организацией.

Согласно новой жилищной реформе планировалось, что к 1 января 2007 г. все мы определимся с выбором способа управления своим домом, однако процесс выбора затянулся, срок продлили – вплоть до 1 июля 2008 г. К указанному сроку собственники уже должны будут определиться с тем, кто будет управлять их домом и возьмет на себя все обязательства по его обслуживанию – то есть то, чем до этого момента занималась Дирекция единого заказчика. Сама идея управления жилым домом придумана для удобства и повышения качества услуг. Но вот парадокс: большинство из нас до сих пор не имеют ни малейшего представления о том, что и кого собственно должны выбирать.

Собственники помещений обязаны выбрать только один из способов управления домом, одновременное совмещение нескольких способов управления домом не допускается.

ЖК РФ предусматривает следующие три способа управления многоквартирным домом.

1. Непосредственное управление. Собственники помещений в многоквартирном доме могут осуществлять управленческую деятельность по организации эффективного использования своего имущества без привлечения каких-либо посредников. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров. Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Преимущество непосредственного управления домом заключается в экономии на оплате услуг управляющей организации. Эта система выгодна жильцам в тех случаях, когда речь идет о небольшом доме, где квартирами владеют не более 10 человек. Причем наиболее эффективной она может стать в домах, где живут люди с приблизительно одинаковым социальным и материальным статусом.

К минусам этого способа можно отнестиотсутствие единой организации, которая отвечала бы перед собственником за качество коммунальных услуг. Например, какая организация должна отвечать за плохое водоснабжение: та, что непосредственно обеспечивает снабжение горячей и холодной водой, или та, что отвечает за состояние труб в доме?

Кроме того, этот способ управления многоквартирным домом сложен реализуем на практике. Так как каждый собственник самостоятельно должен напрямую обеспечить не только содержание дома, но и заключать договора с ресурсоснабжающими организациями. Даже если оформить доверенность на соседа-собственника, и он уже один будет решать все вопросы, а вы лишь вносить плату за услугу. Легко ли найти такого человека, готового взвалить на себе все эти обязанности?

Договоры на оказание услуг и выполнение работ, (коллективный договор на оказание жилищных услуг т. е. услуг по содержанию и ремонту общего имущества в доме) могут заключаться в следующем порядке:

а) общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме рассматривает проект соответствующего договора и принимает решение о его заключении по правилам

б) все собственники помещений в многоквартирном доме, голосовавшие на общем собрании за принятие указанного решения, подписывают договор на стороне заказчика;

в) юридическое лицо (индивидуальный предприниматель), намеренное оказывать соответствующие услуги и (или) выполнять работы подписывает договор на стороне исполнителя;

г) договор вступает в силу, и стороны приступают к исполнению взаимных обязательств.

2. Создание ТСЖ или жилищного кооператива и передача ему полномочий по управлению домом. В этом случае ТСЖ или кооператив управляет домом от имени собственников помещений и несет ответственность за содержание дома.

Жилищным (жилищно-строительным) кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Товарищество собственников жилья — некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. ТСЖ является юридическим лицом, а значит, имеет свой расчетный счет в банке, состоит на учете в налоговой инспекции, имеет печать со своим наименованием, другие реквизиты юридического лица. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.