Покупка, продажа и эксплуатация жилья - Наталия Козлова

Под вселением понимается беспрепятственный вход взыскателя в указанное в исполнительном документе помещение и его проживание (пребывание) в нем. Исполнение исполнительного документа о вселении взыскателя оформляется судебным приставом-исполнителем актом о вселении. При этом должнику разъясняется, что производится принудительное вселение и он обязан не чинить взыскателю препятствий в проживании (пребывании). В отличие от выселения, при вселении не требуется обязательного во всех случаях участия понятых. Участие понятых обязательно только в случае, когда должник воспрепятствует исполнению исполнительного документа о вселении. При дальнейшем воспрепятствовании проживанию взыскателя указанные действия производятся вновь и к должнику применяются штрафные санкции.

Вселение взыскателя может быть осуществлено как в отсутствие должника, так и в его присутствии. В любом случае в акте о вселении должно быть указано, что произведено принудительное вселение и должник обязуется не чинить препятствий взыскателю в проживании (пребывании) в данном помещении. Копия акта о вселении вручается сторонам исполнительного производства – взыскателю и должнику.

Исполнительный акт считается исполненным, если взыскателю обеспечена возможность повседневного беспрепятственного пользования соответствующим помещением. Чтобы убедиться в этом, судебный пристав-исполнитель должен вынести постановление об окончании исполнительного производства не сразу после принудительного вселения и составления об этом соответствующего акта, а по прошествии некоторого времени. Закон не определяет, каким должен быть временной разрыв между составлением акта о принудительном вселении и постановлением об окончании исполнительного производства, но этот срок не должен превышать общий срок исполнения исполнительного документа – два месяца.

Исполнительное производство по исполненному документу может быть возобновлено, если после составления акта о вселении взыскателя должник вновь препятствует проживанию (пребыванию) взыскателя.

В случае воспрепятствования проживанию (пребыванию) взыскателя лицом, согласно исполнительному документу не являющимся должником, исполнительное производство не может быть возобновлено. Вопрос о вселении в данном случае решается в судебном порядке.

Пример 3.1. Бывшая супруга не желала пускать мужа на законную жилплощадь. В этом случае в семейный конфликт пришлось вмешаться судебным приставам. Ответчица (бывшая супруга) от исполнения требований исполнительного листа в добровольном порядке отказалась. Будучи заранее оповещена о предстоящем визите судебных приставов, она покинула квартиру, вероятно в расчете на то, что в ее отсутствие совершение исполнительных действий по вселению бывшего супруга окажется невозможным. После неоднократных звонков по телефону и полученного от ответчицы категорического отказа вернуться и обеспечить доступ в квартиру, судебными приставами-исполнителями было принято решение о вскрывании входной двери. После составления соответствующего протокола в присутствии понятых и милиции был вырезан замок, а взыскатель (бывший муж) благополучно препровожден на свою жилплощадь.

К сожалению, такие исполнительные производства (вселение и выселение) добровольно исполняются очень редко, ответчик любыми способами старается уйти от выполнения решения суда.

Пример 3.2. приставы также вселяли бывшего мужа в квартиру. При этом места в квартире не было, т. к. она была однокомнатная. Но в законодательстве никаких ограничений не существует – решение суда должно быть исполнено. Совет в этом случае только один: если вы не хотите жить с человеком, можете разменять квартиру на две комнаты.

3.2. Как получить квартиру по ипотечному кредитованию

В последнее время уже не только среди специалистов, но и в обиходе все чаще употребляется слово «ипотека». Вообще, в классической трактовке слово «ипотека» – это залог недвижимости, но мы привыкли, что ипотека – это возможность приобрести квартиру в кредит. И возможность эта с каждым днем становится все реальнее, не только для хорошо обеспеченных людей. Ипотека позволяет приобрести жилье сегодня и оплачивать полную его стоимость в течении нескольких последующих лет. Это значительно удобнее, нежели копить деньги, подвергая значительные накопления инфляционным и иным рискам.

Рынок ипотеки в России в последнее время быстро развивается, предлагаются все новые ипотечные программы. Это, с одной стороны, усложняет процедуру выбора, но с другой стороны, делает ипотеку доступнее и выгоднее для граждан. Но бывает так, что обратившись в один банк и получив отказ, человек даже не подозревает, что все дело не в нем, а в том, что этот банк просто не рассматривает его, в качестве своей «целевой аудитории». Хотя в другом банке он был бы желанным клиентом. Для человека неискушенного в данном вопросе это чревато тем, что, не во всем разобравшись, он может либо вообще отказаться от приобретения жилья на условиях ипотеки, либо неправильно заполнить документы и получить отказ в выдаче кредита.

Учитывая это, рекомендую гражданам, решившимся на приобретение жилья в кредит, для начала обратиться в агентство недвижимости, которое имеет определенный опыт работы на рынке ипотечного кредитования. В таком агентстве вас обязательно подробно и бесплатно проконсультируют, помогут подобрать наиболее приемлемую именно для вас программу кредитования и Банк, с которым именно Вам стоит работать. Найти такое агентство будет нелегко, т. к. существует большая проблема ипотечного кредитования – это неумение и нежелание большинства риэлторов работать с ипотекой. Конечно большинство риэлторов предпочитают видеть покупателей «с живыми деньгами», упуская из виду, что «ипотечный» покупатель является, как раз, наиболее надежным. И что ипотека не только не усложняет сделку, а наоборот существенно расширяет возможности покупать.

Насколько доступен ипотечный кредит, зависит от требований банка к заемщику. Как правило, для получения кредита необходимо подтверждение доходов, но перечень доходов, принимаемых во внимание, и форма их подтверждения у каждого банка свои. Некоторые банки-кредиторы требуют наличия определенного трудового стажа, а так же регистрации заемщика в том месте, где предполагается получить ипотечный кредит и приобрести жилье. Кроме того, банки-кредиторы выдвигают особые требования к ипотечному жилью.

Оформление ипотечного кредита – многоэтапная процедура, включающая сбор документов, прохождение кредитной комиссии банка, поиск подходящего жилья, его оценку и страхование, заключение договоров кредитования и купли-продажи, регистрация договоров.

Ипотечный кредит– это кредит, который выдается по залог приобретаемой квартиры, т. е. приобретаемое жилье оформляется в вашу собственность, а с вами заключается договор о залоге этой квартиры. Собственник квартиры вправе оформить в ней регистрацию по месту жительства (прописку) себе и любым другим лицам. При этом не требуется ни согласие банка-кредитора, ни кого бы то ни было еще. Напомним, кстати, что и ограничений по количеству жильцов при регистрации для собственника нет, т. е. размер жилплощади роли не играет. Квартиру можно свободно сдать внаем или в безвозмездное пользование. Срок не ограничивается, одобрение банка опять же не требуется.

Плюсы ипотеки. Главным и неоспоримым преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья появляется возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). И даже при самом плохом раскладе (что не дай Бог), а именно невозможности погасить кредит, реализация предмета ипотеки вернет вам вложенные деньги, а учитывая с какой скоростью растут цены на недвижимость, еще можете получить больше чем вложили.

Безопасность операции обеспечивается страхованием жилья, рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности.

У ипотеки есть и другие достоинства: одновременно заемщику предоставляется существенная льгота по подоходному налогу на весь срок ипотеки. В соответствии с Налоговым кодексом РФ, налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на приобретение жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам.

Длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными. В большинстве ипотечных программ предусмотрена возможность досрочного погашения кредита.

Нельзя забывать, что ипотечные кредиты становятся доступнее – теперь кредит может получить тот, у кого имеется лишь 10% от стоимости жилья, даже есть варианты без первоначального взноса, а минимальная процентная ставка в последнее время снизилась. Банки все более гибко подходят к определению доходов потенциального заемщика. Уже не является препятствием для получения кредита «серая» зарплата. Правда, процентная ставка для заемщика с «серой» зарплатой будет немного выше.