Покупка, продажа и эксплуатация жилья - Наталия Козлова

После того как вы определились с видом ипотеки приступаем к порядку получения кредита:

1-й шаг. Обращаемся к риэлторам. Как я уже упоминала не стоит сразу идти в банк. Потому что из множества банков риэлторы выберут тот, где условия приобретения квартиры наилучшие именно для вас. Кстати, обратите внимание: банки, как правило, дают очень скудную информацию о своих программах.Ее достаточно, чтобы обратиться за кредитом, но недостаточно, чтобы приобрести недвижимость. Обращаясь в риэлторское агентство, вы экономите свое время, нервы и деньги.

Риэлтор сможет:

1. оценить ваши возможности получения кредита;

2. оценить имеющуюся недвижимость при обмене через ипотеку;

3. выбрать подходящий банк и оптимальную схему кредитования;

4. собрать пакет необходимых документов (особенно это касается сбора документов в короткий срок, пока действует разрешение ипотечного кредитного совета банка);

5. подобрать вариант квартиры для покупки через ипотеку (у банков есть определенные требования для квартир, приобретаемых через ипотеку);

6. проверить «юридическую чистоту» приобретаемой недвижимости;

7. реализовать «сложные» схемы (например, получить кредит под «долевку», либо встроить Ваш ипотечный кредит в цепочку обмена квартир);

8. оформить сделку.

2-й шаг. Обращение в банк. Ваша задача – убедить банк в своей платежеспособности и получить одобрение кредитной заявки.

Обычно от заемщика и поручителя (если есть поручитель) требуется стандартный набор документов.

1. Документ, удостоверяющий личность. Необязательно, чтобы это был паспорт РФ – большинство коммерческих банков сейчас не настаивает на российском гражданстве заемщика. Главное, чтобы иностранец проживал в России на законном основании (имел вид на жительство либо разрешение на временное проживание);

2. Подтверждение регистрации по месту жительства («прописки») либо документ о временной регистрации в городе, где оформляется кредит;

3. Копия финансово-лицевого счета по месту постоянной регистрации;

4. Копии документов об образовании (аттестаты, дипломы, сертификаты);

5. Документы, подтверждающие семейное положение:

• копия свидетельства о браке или о расторжении брака;

• если есть дети, копии свидетельств о рождении либо копии паспортов детей;

6. Документы, подтверждающие состояние здоровья:

7. Военный билет;

8. Водительское удостоверение;

9. Документы, подтверждающие сведения о занятости и доходе:

• копия трудовой книжки, заверенная на каждой странице печатью работодателя;

• справка с места работы о размере дохода за истекший календарный год и истекшие месяцы текущего года, это может быть:

• справка по форме 2-НДФЛ (когда весь доход подтверждается официально);

• справка в свободной форме или по форме банка, заверенная руководством компании;

• заявленный заемщиком доход в устной форме подтверждает его руководство, либо проверяющие выезжают на место работы потенциального клиента.

• краткая информация о роде деятельности компании и должностных обязанностях заемщика, резюме;

• копия налоговой декларации за предыдущий отчетный период с отметкой налоговой инспекции (если есть);

• копия трудового договора.

Зачем банку столько справок? Многочисленные документы нужны банку, чтобы оценить личность заемщика с разных сторон. Прежде всего потенциальных кредиторов волнуют такие аспекты:

• уровень образования и трудовой стаж заемщика– от этого зависит, сможет ли он при смене работы сохранить прежний уровень дохода;

• «активы» заемщика– наличие у него недвижимости, машины, ценных бумаг и т. п. Если за время своей трудовой деятельности заемщик смог создать «активы» – в глазах банка это большой плюс, поскольку данный заемщик не транжира, склонен к накоплениям и, скорее всего, будет дотошно выплачивать долг;

• «пассивы» заемщика– уже имеющиеся обязательства перед банками и прочими третьими лицами (кредиты, займы и т. п.) Оказывают влияние на сумму кредита, поскольку заемщик должен иметь возможность гасить долги не только по новым обязательствам, но и по старым.

Основанием для отказа выдать кредит может быть неустойчивое финансовое положение работодателя, непогашенный кредит, судимость, а также профессиональная деятельность, связанная с риском для жизни: каскадер, альпинист, работник личной охраны

3-й шаг. Получаем в банке одобрение на выбранную квартиру. Оформление документов для ипотеки. Получение ипотечного кредита связано с оформлением немалого количества документов. На этапе рассмотрения банком заявки на кредит, заемщик должен предоставить в банк первичный пакет документов для ипотеки, большинство из которых имеет стандартную форму (см. 2 шаг). Иногда банку для принятия решения о выдаче кредита необходима дополнительная информация.

После того, как банк согласился выдать ипотечный кредит, заемщик приступает к подбору жилья для покупки. На этом этапе заемщик должен провести оценку жилья и предоставить в ипотечный банк следующие документы:

1. Правоустанавливающие документы на выбранное жилье – копию свидетельства о праве собственности продавца квартиры, договор участия в долевом строительстве – если берете кредит на жилье в строящемся доме;

2. Документы из БТИ – экспликация и поэтажный план;

3. Заключение профессионального оценщика о рыночной стоимости квартиры.

4. Справка об отсутствии задолженности по оплате жилья и коммунальным платежам;

5. Выписка из Единого государственного реестра прав (о субъекте права на жилье, об отсутствии обременений по квартире);

6. Разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение квартиры (при наличии несовершеннолетних собственников квартиры, либо обременения квартиры правами несовершеннолетних лиц).

На рассмотрение объекта (квартиры) в банках уходит до пяти дней.

Основные затраты связаны с оценкой жилья.Банк проверяет «юридическую чистоту» представленного заемщиком жилья и насколько оно соответствует требованиям к ипотечному жилью. Аналогичную проверку осуществляет страховая компания, так как страхование жилья и еще некоторых рисков – это необходимое условие получения ипотечного кредита.

4-й шаг. Заключаем договор купли-продажи жилья с продавцом. Обратите внимание: сделки с недвижимостью вступают в силу с момента госрегистрации. Так что вам нужно будет обращаться в Регистрационную палату, где на необходимую процедуру по закону отводится до одного месяца.

5-й шаг. Оформление страховки. Страхование – обязательное условие ипотечного кредита.

Обычно банки настаивают на следующих видах страхования:

• страхование жизни и здоровья (трудоспособности) заемщика;

• страхование имущества (приобретаемой квартиры) от пожара, наводнения и т. п.;

• титульное страхование (риск утраты права собственности) – страхование права собственности заемщика на жилье. Как правило, требуется при покупке квартиры на вторичном рынке, т. к. существует риск, что третьи лица попытаются оспорить сделку. Некоторые банки разрешают страховать титул только первые три года. Это существенно сказывается на общем размере страховых платежей.

Чтобы свести расходы на страхование к минимуму, приобретайте в кредит квартиру в домах с типовой планировкой и без неузаконенной перепланировки. Также лучше заемщику не курить, не злоупотреблять алкоголем и вообще быть молодым и здоровым (это важно, так как договор комплексного ипотечного страхования включает страхование жизни и трудоспособности). Не все страховые компании требуют, чтобы заемщик проходил медицинское обследование, а обследование – это дополнительные расходы.

Нежелательно покупать жилье, которое в течение года покупалось-продавалось более трех раз.

Взносы на страхование – это регулярные ежегодные платежи, которые стоит сразу приплюсовать к выплатам по кредиту, чтобы понять, какую реально сумму вы будете должны банку.

6-й шаг. Заключение кредитного договора с банком. Для этого понадобятся:

• договор купли-продажи квартиры;

• договоры страхования.

Время: на проверку документов обычно уходит 1 – 2 дня. Выдается ипотечный кредит по кредитному договору, заключаемому заемщиком и банком. В большинстве ипотечных банков форма договора не подлежит изменению и заемщику следует заранее с ней ознакомиться, чтобы позже не пришлось отказываться от кредита, если какие-то условия договора окажутся неприемлемыми. Одновременно с кредитным договором может оформляться закладная. Это именная ценная бумага, свидетельствующая право кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.