Покупка, продажа и эксплуатация жилья - Наталия Козлова

Тот факт, что ваше жилье находится в залоге у банка, называется обременением. Все обременения (кроме залога, это может быть рента и т. д.) обязательно указываются в правоподтверждающем документе – свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Залог. Самое распространенное обременение (ограничение) права собственности на недвижимость сейчас – залог. Оно и понятно: ипотека становится все популярнее, а до момента полного погашения кредита, взятого на покупку жилья, квартира находится в залоге у банка. Сегодня многие банки предлагают программы, которые позволяют распоряжаться жильем, приобретенным по ипотеке, невзирая на то, рассчитались вы по кредиту или нет.

Согласие банка не требуется на следующие операции с заложенным жильем:

• собственник квартиры вправе оформить в ней регистрацию по месту жительства («прописку») себе и любым другим лицам. Напомню, что и ограничений по количеству жильцов при регистрации для собственника нет, т.е. размер жилплощади роли не играет.

• квартиру можно свободно сдать внаем или в безвозмездное пользование. Срок не ограничивается.

На операции с заложенным жильем требуется согласие банка в случае заключения сделок по отчуждению: продажа, мена или дарение квартиры.

Порядок такого согласования определяется внутренними правилами банка, предоставившего ипотечный кредит. Обычно проверяется платежеспособность лица, которое хочет стать новым хозяином квартиры, – чтобы банк сохранил гарантии выплаты кредита.

Если покупатель, которому приглянулось заложенное жилье, сразу отдаст всю сумму кредита – тогда обременение с квартиры сразу снимается, и согласования с банком не потребуются.

Кстати, обратите внимание: большинство банков не берет штраф при досрочной выплате кредита, если она происходит через 6 – 8 месяцев после выдачи займа.

Рента. Согласно ГК РФ договор ренты предполагает, что приобретатель квартиры после заключения сделки становится собственником, однако проживать в ней продолжает прежний хозяин. Он имеет право регулярно получать от собственника определенный платеж (ренту) и(или) другие блага: продукты, лекарства и проч. Такое обременение сохраняется до конца жизни бывшего хозяина-рентополучателя, после чего квартира переходит в полное распоряжение собственника – плательщика ренты. Продать жилое помещение, обремененное рентой, можно, но только с согласия жильца-рентополучателя. Причем одобрение должно быть письменным и заверенным нотариально.

Нужно иметь в виду, что приобретение квартиры «под рентой» – дело довольно рискованное. Нередки случаи, когда пожилые люди – получатели ренты по собственной инициативе или по подсказки предприимчивых родственников обращаются в суд за расторжением договора ренты. Истцы ссылаются на невыполнение обязательств плательщиком ренты: продукты не покупались, лекарства приносили с опозданием и т.п. Суд, как правило встает на сторону «обиженных», и собственник – плательщик ренты теряет квартиру, которая после расторжения договора возвращается прежнему хозяину. При этом траты на содержание и внесенные регулярные платежи не возмещаются. А денежную сумму, выплаченную за квартиру при оформлении ренты, можно пытаться вернуть годами.

Арест имущества. Он может быть наложен на квартиру в рамках следствия по уголовным делам и как мера обеспечения в гражданском процессе, а также при исполнении судебных решений. Если жилье находится под арестом, то с ним невозможно совершить никаких юридических действий. Любые заключенные сделки признаются недействительными.

На практике бывают случаи, когда основания для ареста уже отпали, однако правоохранительные органы «забывают» снять это обременение. Тогда нужно обращаться в соответствующие инстанции, наложившие арест, а если они ничего не делают – снимать обременение через суд.

Запрет на отчуждение квартиры. Это ограничение накладывают органы опеки и попечительства, если среди собственников жилья есть несовершеннолетние и их интересы могут пострадать при продаже квартиры.

Аренда. Строго по закону при продаже квартиры, сданной внаем, жильцы-наниматели сохраняют право на проживание до конца действия договора, а новый собственник должен обеспечивать им прежние условия найма.

Однако на практике никто, конечно, не станет покупать квартиру с нанимателями – в случае продажи собственник-наймодатель просто расторгает договор найма с выплатой соответствующих компенсаций, и покупатель получает «свободное» жилье.

Ипотека не первый кредит. Многие банки на этот факт смотрят одобрительно, так как наличие положительной кредитной истории характеризует заемщика как благонадежного, и его шансы получить ипотечный кредит возрастают. Но нельзя не учитывать, что расходы по обслуживанию уже взятых кредитов уменьшают доступный размер ипотечного кредита. При определении размера кредита под ипотеку, большинство банков руководствуется установленными ими нормами дохода заемщика, который может быть направлен на погашение кредита. Сначала банк определяет размер дохода, необходимый для обслуживания имеющихся у заемщика кредитов, вычитает его из общей суммы доходов и, исходя из оставшейся величины, определяет размер возможного ипотечного кредита. Но есть ипотечные банки, использующие другие схемы определения размера кредита. Из доходов заемщика просто вычитается сумма расходов по обслуживанию уже имеющихся кредитов, и оставшаяся величина дохода используется для расчета возможной величины ипотечного кредита.

Перекредитование. Появление этой услуги связано со снижением процентной ставки по ипотечным кредитам.

Допустим, несколько лет назад, когда ипотека только начала развиваться и кредиты были дорогими, вы заняли на квартиру. А сегодня другой банк предлагает вам деньги под меньший процент, да еще на более долгий срок.

Схема проста. Банк, предлагающий вам более низкую кредитную ставку, выдает вам денег, чтобы досрочно погасить кредит в том банке, где вы брали деньги изначально (договор, как правило, это делать позволяет), после чего начинается новая кредитная история. Процесс перекредитования практически не отличается от подготовки к получению «нового» ипотечного кредита. Порядок сбора документов, примерно такой же как и при обычной ипотеки: заполнить анкету, предоставить копию заявления на досрочное погашение кредита в первом банке и подписать в банке-перекредитователе договоры ипотеки и страхования (на случай потери работоспособности).

Переуступка кредита может оказаться невыгодной:

1. заемщику придется снова платить за подготовку ипотечных бумаг;

2. единовременные затраты могут превышать экономический эффект от снижения ставки по новому кредиту (так называемая цена перерасчета).

3. многие банки вводят «мораторий» на погашение «тела» кредита, т. е. первое время (обычно три – шесть месяцев) клиент выплачивает только проценты, а сумма основного долга не убывает. Поэтому, надумав перейти через год-другой в новый банк, заемщик, если он недостаточно внимательно читал договор, может обнаружить, что его долг практически не уменьшился.

Принимая решение о перекредитовании, попытайтесь найти «золотую середину»: когда эффект от снижения процентной ставки перекроет затраты на переоформление ипотеки.

Невозврат кредита при ипотеке. Квартира, приобретенная по ипотеке, это ваша собственность, а не собственность банка. У банка она лишь находится в залоге до момента погашения кредита. И если у вас возникнут проблемы с регулярными выплатами по кредиту, то немедленно выселять вас никто не станет! Чаще всего банки, входят в положение клиента и идут на такую уступку, как продление сроков кредитования. Это обходится банку гораздо дешевле, чем судебные издержки. Если заемщик не может осуществлять платежи в счет погашения ипотечного кредита, то важную роль играет срок неплатежеспособности заемщика. Если неплатежи заемщика носят временный характер (например, в период смены работы), то можно оформить отсрочку платежей на этот период в качестве дополнения к договору ипотечного кредитования. Если заемщик не сможет погашать кредит в долгосрочной перспективе, то приобретенное по ипотеке жилье должно быть продано. Нужно отметить, что такие случаи крайне редки, и тем не менее. Из суммы, вырученной от продажи жилья, будет погашен остаток кредита, а остальное вернут владельцу. А при существующем росте цен на недвижимость то, что останется заемщику, значительно превысит то, что заемщик вложил. Либо для него на эти деньги приобретается новое жилье меньшей площади. Продажу осуществляет кредитор либо по договоренности с заемщиком, либо в судебном порядке (в случае, если заемщик отказывается от добровольной продажи).