Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции - Борис Ильин

Второй риск инвестора (в его отношениях с владельцами реконструируемой недвижимости) состоит в том, что владельцы недвижимости могут отказаться от исполнения акта о реконструкции; иными словами, не согласятся отчуждать свои права на недвижимость.

Обратимся к выдержке из Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам»[67].

«1. Принудительное отчуждение недвижимого имущества, находящегося в собственности граждан, допускается в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд и по требованию государственного органа или органа местного самоуправления.

Закрытое акционерное общество (ЗАО) «Кларисса» (т. е. инвестор – прим. автора) обратилось в суд с иском к М. о выселении ее и членов ее семьи с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. При этом истец ссылался на то, что постановлением главы администрации города ему был выделен под строительство гаражей земельный участок, в границах которого расположен жилой дом, принадлежащий на праве собственности М., однако она и другие ответчики, проживающие в этом доме, отказались от заключения во исполнение изданного постановления договора о переселении в другое благоустроенное жилое помещение.

Октябрьский районный суд г. Краснодара иск удовлетворил, М. и члены ее семьи выселены с предоставлением другого жилого помещения.

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда решение оставила в основном без изменения, но исключила из мотивировочной части решения ссылку на ст. 92 ЖК РСФСР, указав, что при разрешении спора следовало руководствоваться ст. 137 ЖК РСФСР, предусматривающей правовые последствия сноса жилых домов, находящихся в собственности граждан.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных решений.

Президиум Краснодарского краевого суда протест удовлетворил по следующим основаниям.

В силу ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с п. 1 ст. 239 ГК РФ в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном соответственно ст. 279–282 и 284–286 настоящего Кодекса.

Требование об изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если государственный орган или орган местного самоуправления, обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество.

Таким образом, согласно приведенным нормам права принудительное отчуждение жилого дома, находящегося в собственности граждан, допускается с соблюдением установленных условий и порядка лишь в случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд по требованию государственного органа или органа местного самоуправления.

Указание кассационной инстанции на то, что при разрешении дела следует руководствоваться ст. 137 ЖК РСФСР, ошибочно.

Статья 137 ЖК РСФСР не может применяться в отрыве от правовых норм, регулирующих отношения собственности.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» впредь до приведения законов и иных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с частью первой Кодекса законы и иные правовые акты Российской Федерации… акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в предусмотренных пределах и порядке, применяются постольку, поскольку они не противоречат части первой Кодекса.

Часть первая ГК РФ не допускает принудительного отчуждения недвижимого имущества по основанию изъятия земельного участка для общественных нужд. Поэтому ст. 137 ЖК РСФСР в той мере, в какой она предусматривает возможность выселения в случае сноса находящихся в собственности граждан жилых домов в связи с изъятием земельных участков для общественных нужд, применению не подлежит.

Земельный участок, на котором расположен принадлежащий М. на праве собственности жилой дом, не изымался для государственных или муниципальных нужд. Как видно из постановления главы администрации г. Краснодара, этот участок находится в составе земель, предоставленных в аренду коммерческой организации, которой предложено заключить договоры с гражданами, проживающими в сносимых жилых домах, на переселение в соответствии с нормами в приобретенный жилой фонд.

Следовательно, отселение граждан из сносимых жилых домов и прекращение их права собственности на эти дома может быть осуществлено только с согласия собственников путем заключения договора, что соответствует положениям п. 1 ст. 235 ГК РФ, устанавливающей основания прекращения права собственности. Между тем такой договор с ответчиками заключен не был, поэтому они не могли быть выселены из принадлежащего на праве собственности дома в другие жилые помещения».

Из данного примера следует, что исполнительная власть может требовать в суде произвести принудительное отчуждение недвижимого имущества для государственных нужд (при условии предварительного и равноценного возмещения, согласно п. 3 ст. 35 Конституции России), а инвестор таких прав не имеет. Его права отличаются от прав исполнительной власти. Поэтому он может приобрести права на подлежащую реконструкции недвижимость только с согласия владельцев недвижимости (например, заключив с ними соответствующие сделки).

Кроме рассмотренных двух важнейших рисков инвестора, существующих в его отношениях с владельцем недвижимости, возникает (или может возникнуть) довольно много «мелких» рисков. Раскрыть их суть помогут следующие два примера.

«2. Удовлетворяя заявленные требования о выселении в связи с капитальным ремонтом жилого помещения, суд должен располагать сведениями о том, что занимаемая жилая площадь не сохранится либо существенно увеличится или уменьшится.

Жилищное управление «Мещанское» обратилось в суд с иском о выселении А. и членов ее семьи и предоставлении им другого жилого помещения, ссылаясь на то, что жилое помещение подлежит реконструкции, а жильцы – отселению на основании постановления правительства Москвы от 2 апреля 1996 г. «О программе капитального ремонта, реконструкции и строительства зданий в центре г. Москвы на 1996–1997 гг.».

Заочным решением Мещанского районного суда г. Москвы (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда) иск удовлетворен.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений.

Президиум Московского городского суда протест удовлетворил по следующим основаниям.

Согласно указанному постановлению Правительства Москвы жилой дом, в котором проживали ответчики, включен в число объектов, подлежащих комплексному капитальному ремонту и реконструкции.

В соответствии со ст. 82 ЖК РСФСР при производстве капитального ремонта жилого дома государственного или общественного жилищного фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое помещение. В случае отказа нанимателя от переселения в это помещение наймодатель может требовать переселения его в судебном порядке.

Взамен предоставления жилого помещения на время капитального ремонта нанимателю и членам его семьи с их согласия может быть предоставлено в постоянное пользование другое благоустроенное жилое помещение.

В тех случаях, когда жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи, в результате капитального ремонта не может быть сохранено или существенно уменьшится, или увеличится и у нанимателя образуются излишки жилой площади, нанимателю и членам его семьи должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение (ст. 83 ЖК РСФСР).

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что произойдет с жилой площадью, занимаемой ответчиками, в результате капитального ремонта. Предъявляя требования к ответчикам о выселении с предоставлением в постоянное пользование другой жилой площади, истец не представил доказательств того, что в результате капитального ремонта и реконструкции занимаемая ответчиками жилая площадь не сохранится либо существенно увеличится или уменьшится» (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ «Некоторые вопросы судебной практики по гражданским делам»[68]).