Ипотека. Руководство к действию - Ян Арт

Социальная ипотека

ХОТЯ каждой семье отдельную квартиру государство больше не обещает, социальные жилищные программы все же имеют место быть. И большинство из них помогает решить жилищный вопрос с помощью ипотеки. Государственная поддержка при этом заключается в том, что льготники получают субсидии на погашение ипотечного кредита или кредиты по низким ставкам. Условия кредитования по программе социальной ипотеки могут быть более мягкими – невысокий первоначальный взнос, возможность снизить размер платежа в случае рождения ребенка.

Федеральные программы социальной ипотеки помогают приобрести жилье военнослужащим, работникам бюджетных организаций – учителям и научным работникам, молодым семьям.

Все эти программы весьма актуальны: специалисты полагают, что коммерческая ипотека пока доступна максимум 10 процентам жителей России, между тем, в улучшении своих жилищных условий нуждаются как минимум 57 процентов россиян. Некоторые из них могут воспользоваться не классическими или альтернативными формами ипотеки. В России действует несколько федеральных программ социальной ипотеки, кроме того, во всех регионах действуют собственные жилищные программы, как правило, тоже на основе ипотеки.

Наиболее известна социальная ипотека для молодых семей. Такие программы реализуются в каждом регионе страны под эгидой национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

Хотя в каждом регионе жилищные программы для молодых семей имеют свои отличия, все они имеют общие черты. Как правило, стать участниками программы могут супруги не старше 35 лет. Иногда в этом вопросе допускаются послабления, к примеру: хотя бы один из супругов должен быть не старше 35 лет, либо суммарный возраст супругов не может превышать 70 лет.

Бюджетные субсидии молодым семьям могут иметь разный характер. В одних регионах это единовременная выплата, размер которой может составить до трети стоимости жилья – ее можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке. В других регионах господдержка представляет собой субсидирование процентной ставки – за счет бюджетных средств погашается часть ежемесячного платежа по ипотеке. Для молодых семей обычно действуют льготные ипотечные программы с более низкими процентными ставками и первоначальным взносом от 10 процентов стоимости приобретаемого жилья. Нередко государственные жилищные программы для молодых семей предусматривают специальные субсидии на случай рождения или усыновления (удочерения) ребенка.

КАК вариант социальной поддержки для молодых семей можно расценивать использование материнского капитала для погашения ипотечного кредита. Это неплохое подспорье, если вы уже собрались покупать квартиру по ипотеке.

Как известно, материнский капитал можно использовать не раньше, чем через три года после рождения ребенка, чье появление в семье обеспечило право на материнский капитал. И только для погашения ипотечного кредита ждать три года необязательно: можно использовать материнский капитал сразу же, как только вы оформите сертификат на него.

Наиболее выгодные условия использования материнского капитала содержат специальные ипотечные программы с одноименным названием – «Материнский капитал», которые предлагает ряд банков. Наиболее известна программа, разработанная в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Ключевое отличие таких программ состоит в низком первоначальном взносе, минимальная величина составляет всего 10 процентов. Если уровень доходов молодых родителей не позволяет претендовать на ту сумму кредита, которая необходима им для покупки жилья, можно взять в созаемщики родителей или других близких родственников. Чем больше будет совокупный доход созаемщиков, тем большую сумму кредита можно получить.

Теоретически материнский капитал можно использовать и для уплаты первоначального взноса для приобретения квартиры по ипотеке. Однако несовершенство законодательства по этому вопросу создает для этого серьезные препятствия. Банк может принять материнский капитал в уплату по ипотеке, но не может засчитать его в качестве первоначального взноса. Впрочем, удобная программа появилась в Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию: в кредитах, выдаваемых по стандартам АИЖК, материнский капитал уже принимается в зачет первоначального взноса по ипотеке.

ДЛЯ ВОЕННОСЛУЖАЩИХ действует отдельная программа социальной ипотеки. Контрактник в любом звании имеет право стать участником накопительно-ипотечной системы (НИС) и через три года приобрести жилье в ипотеку. При этом не имеет значения, нуждается военнослужащий в улучшении жилищных условий с точки зрения существующих в России нормативов или нет.

Каждому участнику НИС ежемесячно перечисляют взносы для жилищного обеспечения на именной счет. Накопленные за первые три года участия в НИС средства используются для выплаты первоначального взноса за жилье. Далее за счет взносов погашается ипотечный кредит.

Социальная ипотека позволяет военнослужащему приобрести квартиру или жилой дом на вторичном рынке, а также квартиру на этапе строительства. При желании военнослужащий может увеличить первоначальный взнос по кредиту, добавив собственные средства, чтобы приобрести жилье побольше или повыше качеством. С начала действия программы участниками НИС стали более 220 тысяч человек и почти 40 тысяч военных уже приобрели себе жилье.

НЕ ТАК давно в России появились две новых программы социальной ипотеки – для молодых ученых и учителей, работающих в бюджетных организациях. По этим программам можно приобрести в кредит квартиру или дом как на вторичном, так и на первичном рынке. Помимо этого ученые могут использовать социальную ипотеку для оплаты пая в жилищно-строительном или жилищно-накопительном кооперативе.

Получить кредит в рамках программы социальной ипотеки могут учителя и ученые не старше 35 лет, за исключением докторов наук, чей возрастной ценз выше – 40 лет. Условия программ для учителей и ученых менее щедры, чем для военных, но в таком важном деле никакая поддержка не помещает.

Ученым никаких целевых субсидий по ипотеке не полагается. Если кто-то имеет право на субсидию по федеральной целевой программе «Жилище» или по какой-то региональной жилищной программе, можно использовать их для выплаты части первоначального взноса. Если никаких субсидий молодому ученому не полагается, придется искать средства на первоначальный взнос самому. По крайней мере, по этой программе установлен совсем низкий первоначальный взнос – минимум 10 процентов от стоимости жилья.

Главное отличие социальной ипотеки для молодых ученых от обычного ипотечного кредита состоит в том, что график платежей по кредиту рассчитывается с учетом роста доходов заемщика. Благодаря этому заемщик может получить кредит на значительно бо€льшую сумму, чем мог бы рассчитывать при своем уровне дохода.

К другим преимуществам социальной ипотеки относятся низкая процентная ставка и снижение размера ежемесячного платежа до 50 процентов в случае рождения ребенка на срок до 1,5 лет.

Учителя могут приобрести жилье по программе социальной ипотеки, если они имеют право на субсидию из федерального бюджета для оплаты части первоначального взноса по ипотечному кредиту. При этом часть первоначального взноса они должны оплатить из собственных средств. Помимо федеральной субсидии можно выплатить часть первоначального взноса за счет субсидии федеральной целевой программы «Жилище» или каких-то региональных жилищных субсидий для бюджетников. Если первоначальный взнос при этом составит менее 20 процентов рыночной стоимости жилья, заемщику придется в обязательном порядке раскошелиться еще и на страхование своей ответственности по кредитному договору.

Ипотека и семья

ИПОТЕЧНЫЙ кредит по своему характеру – продукт, ориентированный, в первую очередь на людей семейных. Причем вопрос о приобретении жилья по понятным причинам чаще всего поднимается в семьях с детьми. Но возникает парадокс: именно дети в значительной мере осложняют покупку жилья по ипотеке.

Бо€льшую часть ипотечных кредитов в России берут на доплату: продают одно жилье и покупают новое, побольше и получше. Но, как известно, интересы несовершеннолетних детей в России в первую очередь защищают государственные органы опеки и попечительства. Поэтому продать жилье, доля которого принадлежит несовершеннолетнему ребенку, можно только при согласии органа опеки. Чтобы заручится этим согласием, надо убедительно доказать, что интересы ребенка при обмене жилья не пострадают и взамен он получит долю в другом жилье. Причем жилье должно быть не хуже прежнего, а доля – не меньше, чем была.

И тут появляются два препятствия на пути приобретения жилья в ипотеку. Во-первых, органы опеки негативно относятся к оформлению доли собственности ребенка в заложенной по кредиту квартире. Если родители не справятся с погашением кредита, банк отберет у них жилье и вся семья окажется на улице. Во-вторых, не так много банков соглашается выдавать ипотечные кредиты на приобретение жилья, одним из собственников которого будет ребенок. Так что, даже если в органе опеки и согласятся, что на ребенка запишут долю в жилье, которое будет залогом по кредиту, придется еще поискать банк, готовый выдать вам ипотечный кредит на таких условиях.