Ипотека. Руководство к действию - Ян Арт

И тут появляются два препятствия на пути приобретения жилья в ипотеку. Во-первых, органы опеки негативно относятся к оформлению доли собственности ребенка в заложенной по кредиту квартире. Если родители не справятся с погашением кредита, банк отберет у них жилье и вся семья окажется на улице. Во-вторых, не так много банков соглашается выдавать ипотечные кредиты на приобретение жилья, одним из собственников которого будет ребенок. Так что, даже если в органе опеки и согласятся, что на ребенка запишут долю в жилье, которое будет залогом по кредиту, придется еще поискать банк, готовый выдать вам ипотечный кредит на таких условиях.

Та же проблема возникает, если вы хотите получить нецелевой ипотечный кредит под залог собственной недвижимости. Если один из собственников жилья – ребенок, как залог такое жилье банки будут «браковать».

Хотя при покупке жилья в кредит дети прибавляют хлопот, от них может быть и вполне ощутимая польза. Речь идет о материнском капитале, который получают женщины, родившие больше одного ребенка. Наиболее популярным способом использования материнского капитала стало как раз погашение ипотечного кредита на приобретение жилья.

При этом действует все то же правило. Если ипотечный кредит погашается средствами материнского капитала, несовершеннолетние дети должны стать собственниками жилья, приобретенного на кредитные средства. Пока кредит не выплачен, сделать это вряд ли получится. Поэтому после того, как будет выплачен кредит и с жилья снимут обременение, родители обязаны переоформить право собственности, чтобы все члены семьи, включая детей, получили равную долю. Подробнее о том, как использовать материнский капитал для погашения ипотеки, поговорим чуть ниже.

Некоторые банки предоставляют заемщику отсрочку части выплат по ипотечному кредиту в случае рождения ребенка на срок от полугода и дольше. Подобная льгота часто действует в программах социальной ипотеки. По условиям некоторых социальных ипотечных программ, если в семье появляется ребенок, заемщику списывают часть долга по кредиту.

ОТДЕЛЬНЫЙ вопрос – что делать с ипотекой в случае развода. Представьте себе: решили вы с женой или мужем на двоих взять ипотечный кредит и купить квартиру или дом. То есть – стать созаемщиками, с равными (или иными – в зависимости от условий ипотечного договора) правами на жилье. Все оформили, купили, отремонтировали, обставили. Осталось жить-поживать да добра наживать. Но вот что-то не сложилось. Не живется больше с супругом на одной жилплощади. Разводиться решили.

Развод – дело житейское. Далеко не каждый брак сохраняется десять-двадцать лет – на срок типичного ипотечного кредита.

Купленное в кредит жилье при разводе поделить непросто. Самый легкий способ не дать развиться конфликту интересов – это с разрешения банка продать квартиру, погасить кредит. И бывшие супруги свободны не только друг от друга, но и от обязательств перед банком. Кстати, если после погашения кредита от продажи залога что-нибудь останется, деньги будут считаться совместно нажитым имуществом и в суде их разделят пополам, даже если один из супругов вносил больше другого или вообще платил фактически самостоятельно.

Если банк не разрешает продавать заложенную квартиру, несмотря на то, что экс-супруги уже не желают дальше ею владеть, есть два варианта развития событий. Им придется найти деньги на досрочное погашение кредита и только потом продавать недвижимость и делить вложенные в нее средства. Другой путь – договариваться, как выплачивать кредит дальше, и, только полностью рассчитавшись с банком, делить совместную собственность.

Но может так получиться, что один из супругов предпочтет оставить квартиру за собой. В этом случае потраченные другим супругом деньги могут быть зачтены как вклад в содержание ребенка или детей, которые останутся жить в этой квартире. Можно договориться о соизмеримой компенсации за счет другого совместно нажитого имущества.

Другой вопрос, как быть дальше с платежами, обязанность по внесению которых лежит на обоих созаемщиках? Особого выбора при этом нет. Тот из супругов, кто остается в квартире, должен либо доказать банку, что он способен погасить остаток кредита самостоятельно, либо найти нового созаемщика. Но все это возможно только с согласия банка. Чаще всего банк все же не соглашается с заменой заемщика.

В обоих случаях кредитный договор должен быть переоформлен. Обязательным условием вывода супруга из числа солидарных заемщиков будет соглашение о разделе имущества, в соответствии с которым этот супруг так или иначе откажется от права собственности на заложенную недвижимость. Решением проблемы может быть также заранее заключенный брачный договор.

Часть 3 Как взять и как гасить кредит

Как взять ипотечный кредит

ИТАК, вы решили получить ипотечный кредит и выбрали один или несколько банков, куда решили подать заявки.

Российские банки активно конкурируют друг с другом в скорости принятия решений по заявкам на ипотечный кредит. В некоторых обязуются принять решение за два-три дня. Практически все банки предлагают отправить заявку на ипотечный кредит через Интернет, заполнив форму на сайте. Если вы предпочитаете живой контакт со специалистом и бумажные бланки, лучше будет заранее позвонить в банк и выяснить, куда и когда приходить. Далеко не все банки принимают заявки на ипотечный кредит в каждом отделении. Вполне вероятно, что вам назначат конкретное время для встречи с консультантом.

В стандартной заявке указываются имя, возраст, место работы, количество членов семьи, наличие иждивенцев, трудовой стаж, размер дохода, способ его подтверждения, величина первоначального взноса за жилье, которую заявитель готов внести из собственных средств, предполагаемый срок погашения кредита и контактные данные (телефон, электронный адрес). Возможны варианты: могут потребоваться сведения о непогашенных кредитах, месте работы и недвижимости, которой владеет заявитель. Впрочем, банк может вместе с заявкой сразу запросить у вас копии документов, удостоверяющих личность, подтверждающих трудовой стаж и размер доходов.

На рассмотрение предварительной заявки редко уходит больше трех суток. Решение, как правило, сообщают по телефону, иногда – по электронной почте. На основе полученных сведений вам сообщат максимально возможную величину кредита, процентную ставку и соответствующий размер ежемесячного платежа. При необходимости консультант пересчитает параметры займа на другой срок или сумму.

Следует помнить, что все названные цифры будут предварительными, в процессе рассмотрения ваших документов они способны меняться. Если в биографии заявителя обнаружатся компрометирующие факты, в банке могут вообще дать ему от ворот поворот.

НА ЭТОМ предварительная подготовка к получению кредита закончена. Дальше вас попросят принести в офис банка копии документов, удостоверяющих личность и характеризующих ваше семейное и материальное положение, подтверждающих стабильность и величину ваших доходов. Бумаг придется собрать немало. Но, учитывая, насколько большу€ю сумму банк предоставляет в долг, количество документов, необходимых для рассмотрения, не выглядит чрезмерным.

Разумеется, потребуются копии паспорта, диплома об окончании учебного заведения, трудовой книжки, заверенной работодателем, военного билета – у кого таковой имеется. Семейным придется предоставить копии свидетельства о браке и рождении детей. Копии водительского удостоверения и загранпаспорта не входят в обязательный перечень требуемых банком документов, но добавляют очков заявителю, так что приложить их будет в ваших же интересах. Конечно, копии не примут, не сверив их предварительно с оригиналами документов, поэтому оригиналы тоже следует иметь при себе.

И самое главное – справки или иные документы, подтверждающие ваши доходы: справка по форме 2-НДФЛ или по форме банка. Обычно в последнем случае требуется предъявить справку, составленную на бланке вашей компании за подписью руководителя и главного бухгалтера, заверенную печатью.

Документы собраны и переданы служащему банка – теперь остается только ждать, какой вердикт вынесет кредитный комитет. В удачных случаях рассмотрение документов занимает один – три дня, нормой считается срок в десять-четырнадцать дней. Если банк счел заявителя достаточно благонадежным, финансово состоятельным и разногласий по поводу размера кредита и процентов по нему не возникает, то вы получаете нечто вроде оферты (это официальное предложение на заключение кредитного договора). Она удостоверяет, что банк одобрил вашу кандидатуру в качестве заемщика и описывает основные параметры (сумма, срок, процентная ставка) будущей ссуды и срок, в течение которого действует ваша договоренность – его называют сроком одобрения.