Ипотека. Руководство к действию - Ян Арт

ИПОТЕЧНЫЙ кредит – это не только обязанность заемщика возвращать долг банку, это в то же время товар, финансовый актив, который можно продать. И кредиторы нередко продают ипотечные кредиты сотнями и тысячами. Точнее, продают закладные по ипотеке, которые удостоверяют их право на получение платежей по кредиту.

Таким образом, получив кредит в банке, позже вы можете оказаться должником совсем другой организации и даже не обязательно банка – купить закладную может любая компания. Впрочем, на обязательствах заемщика смена владельца закладной практически никак не сказывается. Могут измениться реквизиты для перечисления платежей по кредиту, но и то необязательно. Возможно, понадобится переоформить страховки, оформленные заемщиком в пользу кредитора, чтобы заменить выгодоприобретателя.

В некоторых случаях банк, выдавший вам кредит, с самого начала не является владельцем вашей закладной, потому что действует в качестве сервисного агента другой организации, которая уполномочила его выдавать и обслуживать кредиты за нее. Это довольно распространенная практика. В какой-то момент владелец закладной может поменять сервисного агента и тогда вам придется перечислять платежи и решать вопросы, связанные с обслуживанием кредита уже с другим банком.

О смене владельца закладной или сервисного агента заемщика обязаны официально уведомить письмом, по телефону или SMS-сообщением.

ОСНОВНАЯ обязанность заемщика состоит в своевременном перечислении платежей по кредиту. Если вы просрочили срок платежа или внесли меньшую сумму, чем положено, банк применит к вам штрафные санкции. Какие именно санкции применяются, за что и в каком размере прописывается в кредитном договоре. Это может быть единовременный штраф, начисление пени за каждый день просрочки, повышение процентной ставки за пользование кредитными средствами в период просрочки – вариантов много.

Имейте в виду: задолженность по пеням и штрафам при поступлении средств на ваш счет списывается в первую очередь, а уже потом погашается текущая задолженность по кредиту.

При оформлении кредита в банке, как правило, предупреждают, что в случае затруднений с погашением кредита необходимо уведомить банк. За просрочкой платежа всего на несколько дней, как правило, следует звонок или сообщение из банка с напоминанием о необходимости погасить задолженность.

Сообщение о том, что платеж не будет внесен в срок по какой бы то ни было причине, способно вызвать у банковского клерка и бурю негодования, и вялое напутствие постараться найти средства и не задерживать платежи. Это если речь идет о разовой просрочке, не превышающей тридцати дней.

Безусловно, потом придется внести все пропущенные платежи с учетом пени и начисленных штрафов. Так что в подобной ситуации каждый действует сообразно своим привычкам – поступают по правилам, установленным кредитным договором, или надеются на «авось».

Чаще всего заемщики нарушают пункты кредитного договора, по которым они обязаны своевременно информировать банк об изменении личных данных, предоставлять подтверждения об оплате страховки, сведения о доходах. Сдача в наем заложенного жилья или регистрация в нем человека, который не является членом вашей семьи, без согласования с банком тоже будет нарушением условий кредитного договора. Грубым нарушением условий кредитного договора считается перепланировка заложенного жилья, проведенная без согласования с банком.

Впрочем, никаких финансовых санкций за эти нарушения кредитный договор обычно не предусматривает. Теоретически за любое нарушение заемщиком условий кредитного договора банк может потребовать расторжения договора с тем, чтобы заемщик досрочно погасил кредит. Практически за такие прегрешения заемщика банк вряд ли будет прибегать к столь суровым мерам.

МАТЕРИНСКИЙ капитал можно использовать для частичной или полной оплаты задолженности по ипотеке. Для этого надо подать заявление в территориальное отделение Пенсионного фонда России по месту постоянной регистрации распорядителя материнского капитала, приложив к нему сертификат на материнский капитал, копию кредитного договора и копию свидетельства о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, приобретенное с использованием кредитных (заемных) средств. Также понадобится справка кредитора о размерах остатка основного долга и остатка задолженности по выплате процентов за пользование кредитом.

В Пенсионном фонде России должны в течение месяца вынести решение об удовлетворении или отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского капитала. Если решение положительное, заемщику надо подать кредитору заявление о частичном или полном погашении ипотечного кредита за счет средств материнского капитала. При этом по правилам использования материнского капитала, заемщик должен подписать обязательство оформить приобретенное по кредиту жилье в общую собственность всех членов семьи, включая всех детей, после того, как будет погашен кредит и снято обременение.

Пенсионный фонд обязан перечислить деньги кредитору для оплаты задолженности по кредиту в течение двух месяцев с момента принятия положительного решения.

Что делать, если вы не можете платить по кредиту

ХОТЯ в банке тщательно рассчитывают размер взносов по кредиту так, чтобы они не разорили клиента, иной раз оказывается, что принятые им на себя обязательства чрезмерно осложняют жизнь. Приобретенная квартира не в радость, если приходится ограничивать себя слишком во многом, чтобы расплачиваться за нее, причем не год или два, а много лет. Подчас возникают непредвиденные обстоятельства, которые ухудшают материальное положение заемщика, но в перечень страховых случаев не входят. В жизни всякое случается: прогорел бизнес, серьезно заболел близкий человек, обокрали. Увы, беда приходит, откуда не ждали.

Бывалые люди на этот случай заводят заначку, которой в случае чего хватит на три – четыре платежа по кредиту. Если вы не позаботились о финансовой «подушке безопасности», а случилось так, что платить за ипотеку стало нечем, главное – не паниковать.

Не каждый в трудной ситуации готов трезво оценить сложившуюся ситуацию и проявить необходимую выдержку. Хотя ипотечных заемщиков отличает высокая сознательность, в критической ситуации некоторые теряют голову и делают глупости. Наихудший вариант – скрываться от менеджеров банка, не отвечать на звонки и письма, не открывать двери сотрудникам службы безопасности, делая вид «я – не я, и хата – не моя». Очень важно, чтобы финансовый кризис ипотечного заемщика не перерос в кризис доверия со стороны банка. Если клиент слишком долго задерживал выплаты по кредиту, прятался, не шел на контакт с банком, договариваться с ним, скорее всего, не будут.

ВЫЖДАВ несколько месяцев и не получив от клиента вразумительного объяснения по поводу неплатежей, банк подаст на него в суд. А когда речь заходит о злостных должниках, судьи практически гарантированно выносят решения о реализации залога в счет погашения задолженности.

Визиты коллекторов, повестки в суд и общение с судебными приставами – занятия малоприятные. Не говоря уже о том, что оплата всех расходов кредитора на судебный процесс и любых издержек по организации торгов по реализации заложенного жилья, будет возложена на должника. Помимо этого, кредитная история будет непоправимо испорчена, взять после этого новый ипотечный кредит будет практически невозможно.

Но главная неприятность заключается в другом: вместе с жильем пропадет приличная часть его стоимости. Если банк реализует недвижимость, то она продается по ликвидационной цене, которая, как правило, на 20–30 процентов ниже рыночной. Поэтому после реализации заложенного жилья и передачи банку суммы, причитающейся в счет накопившегося долга, неплатежеспособному заемщику вряд ли что-нибудь останется.

Во многих случаях банки с пониманием относятся к финансовым проблемам своих клиентов, но только если те сообщают о проблемах быстро и честно. В этом случае его действия будут характеризоваться как задержка платежа, а не как отказ от своих кредитных обязательств.

Ипотека – не потребительский кредит, при задержке платежей на длительный срок одними штрафами и пенями не отделаешься. На систематические неплатежи по ипотечному кредиту банки реагируют не в пример острее, чем на просрочки выплат по потребительским займам. Если последние заемщикам удается почти безнаказанно «динамить» по полгода, то в отношении ипотечных кредитов это не пройдет. Терпение банка лопается уже через три – четыре месяца, ведь у него на руках сильный козырь – право на реализацию заложенной недвижимости. Просрочка всего на три месяца, скорее всего, поставит крест на ваших отношениях с банком и станет поводом обратиться в суд с иском о принудительном взыскании долга за счет продажи заложенного жилья.