Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции - Борис Ильин

Что же касается доводов заявителя кассационной жалобы о том, что вопрос о компенсации будет решен с собственником, то они несостоятельны и документально не подтверждены. Вопрос о компенсации собственнику строения, снос которого разрешен оспариваемым постановлением, не решен до настоящего времени, что не отрицается сторонами, несмотря на то, что с момента принятия постановления прошел не один год.

Вывод суда о несоответствии закону постановления № 266-ПП в оспариваемой части сделан на основании правильного применения указанных норм материального права. Заявленные требования общества удовлетворены (постановление ФАС Московского округа от 1 ноября 2004 г. № КА-А40/9854-04; см. приложение 73).

Говоря о нарушении актами о реконструкции прав собственников, закрепленных в п. 3 ст. 35 Конституции, нельзя не сказать о следующем.

В некоторых актах о реконструкции указывается, какая доля будет принадлежать инвестору, а какая перейдет к городу после проведения реконструкции (например, постановление № 625; см. приложение 12). В таких случаях нужно знать, что если после реконструкции недвижимости имущество собственника перейдет в собственность города, то нарушение его прав заключается в следующем. Согласно п. 2 ст. 235 ГК РФ, «принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме» случаев, предусмотренным данной статьей. Абзацем 3 п. 2 ст. 235 ГК РФ установлено, что обращение в государственную собственность (например, в собственность города, орган исполнительной власти которого издал акт о принудительной реконструкции) «имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц (национализация), производится на основании закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном статьей 306» ГК РФ. Если такой закон отсутствует, оспариваемый акт о реконструкции не соответствует требованиям ст. 235 ГК РФ, а также нарушает права собственников, чьи права и интересы затрагиваются этим актом.

Если же после реконструкции дома (здания) имущество собственников перейдет не в собственность города, а в собственность инвестора (организации, которая согласно акту о реконструкции должна провести эту реконструкцию), то ст. 235 ГК РФ (содержащая исчерпывающий перечень случаев принудительного изъятия имущества у собственника) не предусматривает случая, когда находящееся в собственности граждан или организаций имущество орган исполнительной власти вправе обратить в частную собственность другого лица (или других лиц). Это также свидетельствует о том, что акт о реконструкции не соответствует закону и нарушает права собственников.

Если в акте о реконструкции не указано, какая именно доля (не в процентах, как, например, в постановлении № 625: «…30 % – в собственность города Москвы в лице Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы», а конкретное место нахождения, величина и т. д.) и в чью собственность перейдет, то это будет еще одним козырем собственника недвижимости, обратившего в суд.

Приведенное обоснование нарушения прав и интересов физического лица или организации актом о реконструкции подтверждено и одним из двух высших судебных органов – Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации, который в постановлении Президиума от 14 декабря 2004 г. № 11992/04 (приложение 59) ясно изложил свою позицию.

Однако Президиум Высшего Арбитражного Суда ничего не сказал по поводу несоответствия последнего абзаца п. 2 ст. 235 ГК РФ положениям Конституции России. Этот абзац п. 2 совместно со ст. 306 ГК, к которой он отсылает, предусматривает, что сначала должен быть принят акт, прекращающий право собственности, после этого должны возникнуть убытки, причиненные собственнику, и лишь затем у государства возникает обязанность возместить эти убытки (включая стоимость имущества). Между тем обе эти нормы Гражданского кодекса противоречат п. 3 ст. 35 Конституции, которая установила, что принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может иметь место только после «предварительного и равноценного возмещения». Это означает, что возмещение должно быть выплачено до издания акта, предусматривающего принудительное отчуждение имущества. Поэтому Конституция не предусматривает возмещения убытков и, естественно, не требует наличия причинной связи между актом, предусматривающим принудительное отчуждение, и убытками[96].

Поскольку указанные статьи Гражданского кодекса не соответствуют ст. 35 Конституции России, нормы последней имеют приоритетное применение, что неоднократно подчеркивал Верховный Суд нашей страны:

«Суд первой инстанции правомерно обратил внимание на то, что указание о собственниках жилого помещения… противоречит федеральному закону, поскольку согласно статье 35 Конституции Российской Федерации принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения» (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 12 сентября 2003 г. № 11-Г03-30; см. приложение 74);

«…Судам следует также учесть, что в силу ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения» (п. 16 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. № 5[97]).

Указаниями в акте о реконструкции об освобождении реконструируемого дома (здания) от собственников ограничиваются права этих собственников по своему усмотрению «владеть, пользоваться и распоряжаться» находящимся в их собственности имуществом (п. 2 ст. 35 Конституции). Однако «права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены федеральным законом только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 3 ст. 55 Конституции), а гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства (п. 2 ст. 1 ГК РФ).

Что касается собственников квартир в многоквартирном доме, то нарушение их прав выражается в следующем.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит доля в праве собственности на общее имущество этого дома (ст. 290 ГК РФ). Как следует из ст. 290 ГК РФ, к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме относятся общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Поэтому принятие акта о реконструкции без согласования с собственниками общих помещений, несущих конструкций и внеквартирного оборудования противоречит п. 1 ст. 246 ГК РФ и нарушает их права как собственников квартир в многоквартирном доме.

Последнее нашло подтверждение в решении Санкт-Петербургского городского суда от 13 сентября 2000 г. (приложение 75), которое было оставлено без изменения Определением Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2000 г. № 78-Г00-61 (приложение 76). О двух этих судебных актах писали средства массовой информации, их обсуждали в сети «Интернет» и на телеэкранах нашей страны.

Из сказанного о ст. 289, 290 ГК РФ следует, что исполнительная власть не вправе реконструировать общее имущество многоквартирного дома, в том числе чердаки и мансарды, отдельно от квартир. Кстати, с общим имуществом многоквартирного дома связано много вопросов, которые разными специалистами воспринимаются и толкуются по-разному. Эта проблема обсуждается, например, в статье «Порядок заключения сделок с недвижимостью»[98], об этом говорится в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 27 августа 2001 г. № А56-5094/01 (приложение 77).

Не нужно забывать: если акт о реконструкции нарушает права и интересы владельцев недвижимости, то он не соответствует закону, и наоборот. Данная формула поможет обосновать в суде позицию владельцев недвижимости, чьи права затрагиваются оспариваемым актом о реконструкции.

Прежде чем завершить рассмотрение последнего вопроса книги, рассмотрим те возражения, которые заявляют в суде орган исполнительной власти, издавший акт о реконструкции, и инвестор (в случае привлечения последнего судом к участию в деле). Конечно, говорить о всех возражениях нет возможности, поэтому будет сказано лишь о трех, наиболее распространенных.