Защита прав владельцев недвижимости при реконструкции - Борис Ильин

Первое возражение заключается в следующем: акт о реконструкции не затрагивает прав владельца недвижимости на соответствующую недвижимость, так как он носит отсылочный (координирующий) и компенсационный характер на будущее время и не связывает заявителя с нарушением его прав пользования имуществом. Тем более что в данном акте предусмотрена компенсация владельцам недвижимости в том или ином виде (например, переселение из здания, подлежащего сносу). Такое возражение имело место в деле, по которому Федеральный арбитражный суд Московского округа вынес постановление от 1 ноября 2004 г. № КА-А40/9854-04 (приложение 73). На таких возражениях суды порой строят свои выводы (см. постановление ФАС Московского округа от 1 марта 2006 г. № КА-А40/294-06-П; приложение 78).

Безусловно, приведенное возражение насквозь лживо: акт о реконструкции не может носить «отсылочный» (координирующий) характер. Если этот акт принят, то инвестор будет реализовывать его, т. е. совершать действия, предусмотренные в акте о реконструкции и инвестиционном контракте, включая (помимо прочего) освобождение дома (здания) от владельцев недвижимости.

О «компенсационном» характере, видимо, и говорить не стоит. Достаточно уже было сказано о том, что отчуждение имущества собственников возможно только с их согласия и на условиях, которые их удовлетворят. Что касается нанимателей, то их права находятся под защитой Жилищного кодекса Российской Федерации (сегодня выселение граждан, которым жилое помещение было предоставлено на основании договора социального найма, допускается только в судебном порядке, в то время как Жилищный кодекс РСФСР помимо судебного предусматривал административный порядок выселения граждан, самоуправно занявших жилое помещение или проживающих в домах, грозящих обвалом, с санкции прокурора).

Второе возражение, заявляемое в суде органом исполнительной власти, представляет собой утверждение о том, что акт о реконструкции принят в интересах владельцев недвижимости. Представители органа исполнительной власти удивляются, почему владельцы недвижимости выступают против реконструкции, которая ведется в их же интересах: вместо старого дома (здания) после его реконструкции появится новое, красивое, современное здание, а всем владельцам недвижимости взамен будет предоставлено равноценное недвижимое имущество.

К сожалению, приходится констатировать, что после подобных слов многие судьи, рассматривающие дела об оспаривании актов о реконструкции, считают позицию исполнительной власти вполне обоснованной. Но это вовсе не означает, что данное возражение органа исполнительной власти неопровержимо.

Что касается проведения реконструкции в интересах владельцев недвижимости, то в этих словах тоже нет правды: реконструкция проводится не в интересах владельцев недвижимости, а в интересах инвестора (получившего возможность реализовать выгодный коммерческий проект) и исполнительной власти (пополнившей денежными средствами местный бюджет… и не только).

Слова о предоставлении всем владельцам недвижимости равноценного недвижимого имущества (взамен попавшего под реконструкцию) также голословны и ничем не подкреплены, произнесены «для вида». В конце разд. I говорилось, что в Москве инвесторы, занимающиеся реконструкцией домов, предлагают выселяемым собственникам жилья, как правило, не более 50 % от рыночной стоимости этого жилья. Чем меньше заплатит инвестор выселяемым владельцам недвижимости, тем более выгоден и привлекателен для него инвестиционный проект реконструкции. Поэтому ни о какой равноценности речи и быть не может.

Третье возражение состоит в том, что орган исполнительной власти как собственник дома (здания) на основании ст. 209 ГК РФ имел право распоряжения этим домом (зданием). Более того, представители г. Москвы даже ссылаются на то, что, когда в акте о реконструкции назван объект недвижимости без указания его площади, действие акта о реконструкции «правомерно направлено на данный объект недвижимости в размерах собственности города Москвы» (постановление ФАС Московского округа от 24 февраля 2005 г. № КГ-А40/413-05; см. приложение 57).

Мысль о том, что орган исполнительной власти вправе владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью (домом, зданием) обоснована, но лишь частично. Конечно, прав исполнительной власти на собственность никто не собирается оспаривать. Однако эти права не безграничны, а заканчиваются они там, где начинаются права других собственников (владельцев недвижимости). Иначе говоря, исполнительная власть вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащих ей домов (зданий) любые действия, если они не противоречат нормативно-правовым актам и не нарушают прав и законных интересов владельцев недвижимости, находящейся в этих домах (зданиях).

Вот как сказал об этом Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 31 мая 2005 г. № 6-П[99]:

«2. Предназначение права собственности как гарантируемого и охраняемого Конституцией Российской Федерации субъективного права состоит в том, чтобы обеспечить его обладателям определенную степень свободы в экономической сфере. Вместе с тем в рамках правового регулирования отношений собственности это право в силу Конституции Российской Федерации (ст. 71, п. «в»; ст. 55, ч. 3) может быть ограничено законодателем в установленных ею целях, т. е. с учетом основных конституционных ценностей.

Требование, вытекающее из взаимосвязанных положений ст. 7 (ч. 1), 8 (ч. 2) и 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц означает, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы третьих лиц».

Заключение, адресованное владельцам недвижимости

К сожалению, в правоприменительной практике судов, рассматривающих споры о реконструкции домов, довольно часто встречаются решения, вынесенные с нарушением закона.

Например, распоряжением Правительства Москвы от 19 января 2004 г. № 3-РП (далее – распоряжение № 3-РП) жилой дом 29, стр. 1 по ул. Покровка признан аварийным и подлежащим реконструкции. Этим же распоряжением Департаменту имущества г. Москвы предписано: «5.1. В установленном порядке «расторгнуть в 3-месячный срок со дня выхода настоящего распоряжение договоры аренды с арендаторами на нежилые помещения (приложения). 5.2. В 6-месячный срок со дня выхода настоящего распоряжения обеспечить в установленном порядке вывод арендаторов нежилых помещений (приложение)».

Региональная общественная организация «Сретение», собственник жилых и нежилых помещений общей площадью 490,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Покровка, д. 29, стр. 1, не согласилась с принятым распоряжением и обратилась за защитой своих прав в арбитражный суд г. Москвы.

Но и арбитражный суд Москвы, и все другие судебные инстанции, рассматривавшие заявление Региональной общественной организации «Сретение», не разобрались в вопросе и фактически отказались защитить ее права. Рассматривая дело, они пришли к выводу, что распоряжение № 3-РП принято в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 26 августа 1997 г. № 643 «О порядке признания жилых помещений (домов) аварийными в г. Москве», а потому соответствует законодательству Российской Федерации (см.: постановление ФАС Московского округа от 6 декабря 2004 г. № КА-А40/11041 -04; приложение 79).

Однако суды допустили две ошибки. Первая состоит в следующем. При рассмотрении и разрешении дела суды не учли, что в момент издания распоряжения № 3-РП действовала ч. 2 ст. 8 ЖК РСФСР, установившая, что признание жилых помещений «непригодными для проживания производится в порядке, определяемом Советом Министров РСФСР» (об этом уже говорилось во втором вопросе разд. I книги). Такой же порядок был установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 2003 г. № 552 «Об утверждении Положения о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания»[100]. И в тексте Положения было сказано: «…непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения)… находящиеся в аварийном состоянии…»

Кроме того, данное Положение предусматривало, что межведомственная комиссия, создаваемая органом исполнительной власти субъекта Федерации (п. 4 Положения), после изучения представленных документов и осмотра жилого дома (жилого помещения) принимает одно из следующих решений (п. 8 Положения):

«а) о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания;

б) о пригодности жилого дома (жилого помещения) для проживания после проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (с приведением соответствующих технико-экономических обоснований);