Зекендорф. Автобиография человека, который сыграл в реальную игру 'Монополия' и выиграл крупнейшую в истории империю недвижимости - William Zeckendorf
Шрифт:
Интервал:
Закладка:
Случилось так, что у меня была доля во второй закладной, которая была субординирована по отношению к первой закладной, на которую сберегательный банк Бауэри собирался обратить взыскание. Согласно закону, при таком обращении взыскания на закладную все заинтересованные стороны должны быть уведомлены. Однажды вечером я подслушал разговор в вестибюле между Анной и звонившим, который сказал, что хочет меня видеть.
Анна спросила: "По какому поводу вы хотите видеть мистера Зекендорфа?"
"Я из фирмы Cadwalader, Wickersham and Taft. Мы представляем сберегательный банк Бауэри".
Анна, хоть и плохо слышащая, услышала слова Bowery Savings Bank и навострила уши, когда он продолжил: "Они лишают права выкупа...".
Она не знала, что он имеет в виду, но услышала страшное слово "закрытие". "Да, да".
"Я пришел сюда, чтобы служить господину Зекендорфу".
Анна слышала, как он сказал, что пришел спасти господина Зекендорфа.
Я вышел в вестибюль и увидел плачущую Анну, которая обнимала молодого адвоката и говорила: "О, пожалуйста, спасите и меня!"
Как это ни печально, но именно рациональные, не влезающие в долги инвесторы чаще всего жестоко страдали от депрессии. Как правило, существует три категории инвесторов в недвижимость: те, кто ничего не берет в долг, те, кто берет по максимуму, и те, кто берет консервативно. Те, кто не берет взаймы, например Асторы, владевшие всей своей недвижимостью свободно и без залога, могли пережить практически любой шторм. Предсказуемо, что те спекулянты, которые брали под свои проекты абсолютный максимум, оказались в числе первых, кто был уничтожен. И все же больше всего пострадали именно консервативные инвесторы.
Спекулятивные застройщики, заложенные по самые уши и за пределами , были первыми, кто сдался, и первыми, кому назначенные судом управляющие перешли под контроль держателей закладных или облигаций. Когда управляющий берет на себя управление недвижимостью для держателей закладных, он не сталкивается с теми расходами, которые были у предыдущих владельцев; он отвечает только за налоги на недвижимость и зарплату. Это означает, что его общие расходы резко сокращаются, и он может значительно снизить арендную плату за управляемые им объекты, чтобы сделать их привлекательными для арендаторов. Кроме того, будучи в некотором смысле политическим назначенцем, он может (особенно в период хаоса) захотеть сделать карьеру на своем посту. В таком случае худшее, что могло бы случиться с таким управляющим, - это получение такой отличной прибыли, что его собственность вскоре восстановилась и он больше не был нужен. Лучшее, что могло бы с ним случиться, - это получать доход, достаточный для оплаты минимальных сборов, необходимых для поддержания на плаву конкретного судна, и при этом не платить себе и адвокату. Когда новое руководство снижает арендную плату, оно вступает в нечестную конкуренцию с соседним зданием, которое вынуждено нести на себе груз обычной ипотеки и арендной платы. В результате здания, попавшие под управление, вскоре отправляют в чистку и своих консервативно заложенных соседей, что и произошло в 1930-х годах.
Мой восхитительный друг Генри Манделл потерял Parc Vendome и другую прекрасную недвижимость из-за раннего лишения права выкупа. Братья Урис, хотя и вернулись в число самых активных строителей Нью-Йорка, были уничтожены; они прошли через банкротство как лично, так и корпоративно. Тишманы, еще одна семья строителей, чьи здания сегодня стоят по всему Нью-Йорку, были практически уничтожены. Дэйв Тишман, благодаря огромным личным усилиям и долгой борьбе - пока страховые компании наконец не поняли, что уничтожать людей не выгодно, - смог спастись.
К концу 1930-х годов банки и страховые компании, обремененные недвижимостью, предлагали арестованное жилье по поистине феноменальным бросовым ценам. Например, в самый разгар депрессии нью-йоркская компания взаимного страхования жизни продала сорок два дома в центре Ист-Сайда по двенадцать тысяч долларов за штуку - и одолжила покупателям деньги на покупку. Сегодня эти здания стоят от 230 000 до 300 000 долларов. Компания Mutual Life of New York, согласно обычным методам бухгалтерского учета, на тот момент была, вероятно, неплатежеспособна. Их инвестиции в недвижимость, в основном в Нью-Йорке, практически не имели рыночной стоимости и не приносили достаточного дохода, чтобы поддерживать ипотечные кредиты, которые Mutual разместила на сайте . Чтобы не допустить полного развала, Шилдс, вице-президент компании, отвечавший за ипотеку, с готовностью выдавал ипотечные кредиты, практически игнорируя вопрос о достаточных платежах, необходимых для погашения основной суммы долга. Он продлевал существующие ипотечные кредиты на неопределенный срок, полагая, что рост стоимости земли в конечном итоге будет достаточно велик, чтобы вернуть основную сумму. А пока компания, по крайней мере, будет зарабатывать проценты по своим займам. В долгосрочной перспективе Шилдс был прав, но в долгосрочной перспективе мы все мертвы, и он умер, так и не дождавшись доказательства своей правоты. Новая администрация компании резко изменила курс. В начале 1940-х годов президентом Mutual Life стал Лу Дуглас, чей дед был горным инженером на шахте Copper Queen Mine моего деда. Он отлично справился со своей работой, но его политика радикально отличалась от политики Шилдса. До этого Mutual Life инвестировала в основном в недвижимость Нью-Йорка. При Дугласе было наложено эмбарго на любые нью-йоркские покупки. Вместо этого, чтобы собрать наличные, компания распродала множество активов, включая железнодорожные облигации, по заниженным рыночным ценам и начала искать инвестиции по всей стране. В результате такой инвестиционной политики Mutual стала очень сильной компанией, и запрет на нью-йоркские инвестиции уже давно снят, но какое-то время она была самой мягкой страховой компанией в городе.
Будучи брокером по недвижимости в Нью-Йорке, я зарабатывал на жизнь на двух фронтах. С одной стороны, я вел переговоры с владельцами недвижимости, пытавшимися спасти свои владения путем перезаключения ипотечных договоров с банками и страховыми компаниями. В то же время я занимался поиском все более скудных покупателей на недвижимость, которую банки и страховые компании всеми силами пытались продать. В начале депрессии мы с Ирмой переехали из нашей первой квартиры на углу Девяносто четвертой улицы и Лексингтон-авеню и заняли целый этаж в доме 44 по Парк-авеню. При обычных обстоятельствах мы никогда не смогли бы позволить себе такое жилье, но я занимал его в обмен на помощь, которую оказал другу. Хотя я не всегда зарабатывал, во время депрессии мне удавалось тратить почти двадцать тысяч долларов
