Зекендорф. Автобиография человека, который сыграл в реальную игру 'Монополия' и выиграл крупнейшую в истории империю недвижимости - William Zeckendorf
Шрифт:
Интервал:
Закладка:
Последствия краха 1929 года носили общенациональный и кумулятивный характер: одна отрасль за другой ломалась, а затем и вовсе закрывалась. Недвижимость, еще более кредитная операция, чем фондовый рынок, в свое время пострадала в три раза сильнее, но она шла своим веселым путем в течение добрых двенадцати-шестнадцати месяцев, прежде чем началось великое падение. Задержка отчасти объясняется тем, что крупные займы под недвижимость оформляются за месяцы и даже годы до начала торгов. Таким образом, бизнес недвижимости может пережить большинство рецессий, но во время настоящей депрессии он падает дальше и дольше, чем большинство других видов бизнеса. Например, Великая депрессия достигла своего минимума в 1937-38 годах, но спад в сфере недвижимости наступил только в начале 1940-х годов. Однако в начале 1930-х годов ситуация была достаточно ужасной.
Повсюду безработные мужчины, неспособные оплачивать свои дома, лишались их. По мере того как депрессия набирала обороты, все больше жильцов съезжали с квартир в более дешевые помещения или переезжали к родственникам. Тем временем предприятия либо сокращали свои офисные площади, либо, разоряясь, съезжали. Пройдя по пустым коридорам некоторых офисных зданий на Манхэттене, можно было обнаружить этаж за этажом, на которых находились всего один-два арендатора, а зачастую и вовсе не было жильцов. В результате владельцы зданий оказались не в состоянии выплачивать ипотечные кредиты . За этим последовали тысячи автоматических лишений прав собственности.
Любопытно, что законы страны, как правило, потворствовали и способствовали распространению хаоса. Законы о наследовании и налоги на наследство определялись тем, сколько стоило построить здание, а не тем, за сколько его можно было продать. Поскольку цены быстро падали, многие пожилые люди в панике вынуждены были продавать недвижимость по заниженным ценам. Чтобы спасти свою собственность от полного уничтожения налогами, основанными на стоимости, полученной в период бума, эти владельцы поспешили как можно быстрее разгрузить свои владения на падающем рынке, что способствовало еще большему снижению цен.
Оказалось, что владение свободным и чистым активом может стать серьезной помехой. Как правило, крупные объекты собственности имеют две формы владения и продажи (или заимствования). Во-первых, это право собственности на землю, которое называется fee (термин, восходящий к средневековым временам и понятию "вотчина"). Этот гонорар может получать доход от построек, расположенных на нем, что обычно оформляется договором аренды, дающим арендатору право пользоваться этой землей, возводить на ней постройки и сдавать все или часть построек в аренду через различные субаренды. Можно владеть либо платой (землей), либо арендой (правом пользования землей или зданиями на ней), а можно владеть и платой, и арендой на недвижимость. Если владелец земли, или платы, разрешил построить на своей земле здание на условиях долгосрочной аренды, он может и обычно выселяет арендатора, который больше не может платить. Но во время Депрессии (и в соответствии с налоговым законодательством того времени), если владелец земли забирал свое здание, он должен был заплатить подоходный налог по обычной ставке с додепрессивной стоимости здания. Поскольку налоги исчислялись исходя из стоимости здания, а не из того, за что его можно было продать на депрессивном рынке, налоги, возникающие в результате лишения арендаторов, иногда в пять раз превышали реальную стоимость здания. Эта странная ситуация предоставила тем, кто смог пережить бурю, некоторые особые возможности. Компания General Realty and Utilities Corp., недавно созданная инвестиционная группа, финансируемая Lehman Bros., держала в руках договор аренды и за бесценок выкупила у Галлатинов 444 Мэдисон-авеню. Они просто предложили вернуть здание в собственность. В определенном смысле это была узаконенная форма шантажа: если бы поместье все же завладело зданием, правительство прислало бы ему налоговый счет на сумму, равную оценочной стоимости здания. Этот счет во много раз превышал стоимость земли и мог разорить поместье. Таких случаев, когда усадьбу загоняли в угол и выжимали, было немало. Отель "Ритц Карлтон" стоимостью не менее двадцати пяти миллионов долларов был продан за 725 000 долларов с алкоголем на 100 000 долларов. Отель Murray Hill был продан за сумму порядка 683 000 долларов. Еще одним ярким примером стал отель "Пьер", чей гонорар принадлежал поместью Герри. Герри владели участком на углу Шестьдесят первой улицы и Пятой авеню, который они сдавали в аренду владельцам отелей за 450 000 долларов в год. Учитывая доход в 450 000 долларов при пятипроцентной доходности, земля стоила девять миллионов долларов. Строительство здания отеля обошлось в двадцать пять миллионов. Но весь пакет, земля и здание, был продан мистеру Гетти, нефтянику, за 2,5 миллиона долларов и, в свою очередь, продан им десять лет спустя почти в десять раз дороже.
С тех пор налоговое законодательство изменилось. Теперь здания облагаются налогом по их рыночной стоимости, но это не утешает тех, кто был разорен во время Депрессии. Даже те, кто благодаря быстрым действиям и ловкому маневрированию сумел сохранить свое состояние на деловом фронте, могли, владея кооперативной квартирой в Нью-Йорке, оказаться в полной заднице на этом фланге. Владельцы кооперативных квартир несли взаимную ответственность за имущество, которым владели совместно. Если достаточно много членов кооператива разорялись, нагрузка, которую это накладывало на оставшихся платежеспособных членов, могла оказаться достаточной, чтобы и эти люди оказались на дне. В конце концов, правила, регулирующие деятельность кооперативов, были изменены, чтобы разрешить членам ограниченную ответственность, но в течение многих лет устаревшие законы и затянувшиеся последствия депрессии делали недвижимость благоприятным полем для тех, у кого были деньги и хватка, чтобы нечестно воспользоваться ситуацией.
Однако при всем своем трагизме это были времена перемен и волнений, а также моменты ироничного юмора. Например, у нас была пожилая горничная Анна, которая немного плохо слышала. Анна потеряла свои сбережения, когда Банк Европы, небольшой банк в Ист-Сайде, который обслуживал в основном людей чехословацкого происхождения, закрылся без предупреждения. С тех пор Анна прятала свою небольшую зарплату под матрасом. Однажды я вызвал ее к себе и сказал: "Ты не должна больше так поступать, Анна, это вредно для страны ". Я объяснил ей, что президент много раз выступал против накопительства. "Положите деньги в сберегательный банк Боуэри", - сказал я.
"О, нет, больше никаких банков для меня".
"Анна, положите деньги
